Catastrazo. Regula tu casa en el catastro sin multas

dirección general del catastro
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El gobierno prepara una propuesta de «catastrazo» con el que pretende que se legalicen en hacienda  los inmuebles, pisos, casas, chalets, naves, etc. en el catastro que no estaban dadas de alta, o que se han modificado o ampliado y no se ha registrado tal modificación, sin pago de sanciones.

La aplicación sería para bienes inmuebles urbanos y rústicos, que no estén inscritos en el catastro, o que no lo estén debidamente, sin la obligación de pagar multas o sanciones, cuya máxima cuantía es de 6.000 €; únicamente pagando una tasa de 60 €.

Es una buena oportunidad para legalizar nuestros inmuebles, ya que estaríamos en riesgo de ser multados de otro modo.

El gobierno lo ha denominado «una realidad inmobiliaria no declarada», ya que estos inmuebles no estarían pagando el impuesto de bienes inmuebles IBI, ni declarándose en el impuesto sobre la renta de las personas físicas IRPF. De este modo, por medio del catastrazo, se conseguiría tener un aumento de los ingresos debidos al registro de todos los inmuebles, pero sin cobrar sanciones ni multas.

En principio hacienda lo hará de oficio, es decir, que el catastro tiene constancia de inmuebles existentes que no están pagando impuestos por no estar declarados en el catastro, y la dirección general del catastro sería quien fuese notificando a cada propietario la obligación de registrar su casa, con la única tasa de 60 €, sin multas ni sanciones. Una oportunidad, por otra parte, de legalizar nuestra casa a un módico precio. Se empezaría a aplicar en 2013 por municipios, y se pretende que se alargue hasta finales de 2016, con posibilidad de ampliar dicho plazo si fuese necesario.

Por otro lado se trata de la tercera amnistía fiscal del ministro de Hacienda, Sr. Montoro, con el fin de «perdonar» multas para tener todo legalizado y poder ingresar por medio de impuestos, sin espantar a los obligados tributarios.

Si te llega la carta avisando de esto, y te solicitan algún documento, como levantamiento de plano con la superficie, etc. probablemente necesites algún aparejador o arquitecto técnico para redactar la documentación. Puedes consultarnos y preguntar precio sin compromiso en nuestro formulario de contacto, te atenderemos sin compromiso.

Espero tus comentarios al respecto. Muchas gracias

648 Comentarios

David

Hola:
He comprado una casa con jardin y con porche de madera (abierto) y techo con tejas. En las fotos del catastro esta recogido este porche pero no en las escrituras. Es necesario agregarlo a las escrituras???

Un saludo.

Responder
Jorge

Hola David.
Para hacer bien las cosas, aunque todo el mundo sabe que hay muchas cosas mal hechas por todas partes, el porche sería necesario agregarlo a las escrituras, como cualquier otra construcción. No es obligatorio que esté en escrituras, pero es correcto por varios motivos.
En catastro incluyen todo lo que pueden ver mediante fotografías aéreas o inspecciones (desde fuera) que se realizan periódicamente. En catastro si es obligatorio que esté registrada toda la construcción.

Responder
Alejandra

Buenas, hemos realizado una pequeña construcción para hacer un garaje para el coche. Queremos regularizarlo ya que no hemos pedido permiso. He estado leyendo sobre la amnistía catastral y el tema te regularización, en principio sería pagar una tasa de 60€ + los cargos que quiera poner el ayuntamiento por tema Ibi etc. Pero pueden multarnos y sancionarnos con multas elevadas?
Para poner en marcha la solicitud de regularización catastral donde he de acudir? Al ayuntamiento o a otra entidad?
Gracias

Responder
Jorge

Hola Alejandra
La regulación catastral se estableció en su momento de forma que es la administración, de oficio, quien inicia el procedimiento. Por tanto no cabe que lo puedas solicitar. Posiblemente la regulación catastral que explicamos aquí ya no se esté llevando a cabo, puesto que ya se regularizaron muchos de los inmuebles que estaban sin regularizar.
Lo que puedes hacer es solicitar que se actualice la información catastral, que se debe hacer en el Catastro, que es de la administración del Estado. Al no haberlo hecho en el plazo correspondiente, podrian multarte, si. Las multas son variables en función de diferentes circunstancias.
Te recomiendo que vayas al catastro y pidas información para tu caso. por informarte allí en la oficina no te multan nunca, aunque les cuentes tu caso concreto.

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isabel

Hola:
Hace cinco años compramos una casa en un pueblo de león. Esa casa tenía un tendejón de paja y madera y nosotros lo cambiamos por uno de chapa sandwich (igual que el tejado de la casa). Cuando hicimos la compra ese tendejón no venía como tal, sino como parte del jardín y ahora no se si eso habría que regularizarlo o se puede dejar tal como está.
Lo que me llama la atención es que en escrituras y en el registro de la propiedad cuando lo compramos no venía como tal.
Que crees que es lo que se debe de hacer??

Responder
Jorge

Hola Isabel. Sin duda, en escrituras y registro de la propiedad no está correcto, porque no refleja la realidad.
Aunque probablemente no ocurra nada durante años por tenerlo así, lo legal y lo propio sería escriturarlo debidamente, y con ello registrarlo adecuadamente y modificarlo en el catastro. Claro que todo eso tiene gastos, pero quedaría todo completamente legal y se evitaría problemas posteriormente si se vende, se hereda, alquila, etc. que al final acaban saliendo.

Responder
Blanki

Buenas:
He presentado al Catastro una discrepancia por varios motivos: los metros cuadrados son casi el doble porque se han “inventado” una planta más y han cambiado el uso. El resultado de la valoración catastral y por lo tanto del IBI es una barbaridad. Tras conversaciones con ellos, he presentado todo lo que me pidieron y más: licencia de uso (años 70), pago de la propia licencia, así como planos, y certificaciones de diferentes organismos públicos presentados y sellados por el Ayto. No ha habido ningún cambio desde entonces.
El Catastro, admite la reclamación y en vez de proceder a la corrección, se niega a facilitarnos la fecha en la que cambiaron el uso del inmueble e incrementaron los metros cuadrados. Impiden el acceso al expediente histórico o al acceso a copias.
Por el contrario, quieren hacer una medición in situ, cuando según la legislación vigente, la superficie catastral construida se calcula con la línea exterior de los muros perimetrales.
Ante esta situación de total indefensión, mi pregunta es si estoy obligada a dar acceso al perito, si el Catastro puede negarme el acceso al expediente y si puede ignorar las contundentes pruebas documentales presentadas.
gracias

Responder
Jorge

Hola Blanki.
El expediente es público, y deberías poder disponer de él, salvo datos personales especialmente protegidos.
Solicita por escrito, todo por escrito y entrada de registro, en papel o electrónica, la revisión o remisión del expediente.
Si el inmueble donde debe entrar el perito es un domicilio, no podrá entrar si no lo permite quien viva allí, salvo con orden judicial.
Por otro lado, si es seguro que tienes razón, te interesa que lo midan, para que puedan comprobar que es cierto que se equivocan.

Responder
Jaquelin

Soy heredera de una finca con vivienda . Todavía no he realizado la aceptación de herencia . Ya tengo compradora y mirando en el catastro , comprobamos que no coincide , ya que no figura una buhardilla ni el sótano .la futura compradora me pide que lo deje regularizado . Ahora tengo miedo a que se me sancione , y si es así , de cuanto sería la sanción ?

Responder
Jorge

Hola Jaquelin.
Podría haber sanción, pero no se cuanto sería, ya que es variable; depende de la graduación de la infracción (leve, grave o muy grave) y dentro de cada grado, hay una horquilla de cantidades que se pueden aplicar, y además se pueden reducir o aumentar, dependiendo del beneficio que se haya podido obtener con la infracción, intencionalidad, etc.
Además, el Ayuntamiento podría pasar al cobro la liquidación del impuesto de bienes inmuebles que faltaría por pagar de los últimos 4 años (solo del sótano).
En todo caso, seguro que merece la pena venderlo aunque haya que pagar esa regularización y una posible infracción.

Responder
Ana

Hola, se puede dar de alta en catastro una construcción que aún no tiene fin de obra?
Cómo sería el procedimiento?

Muchas gracias y un saludo

Responder
Juan

Hola,
primero que nada, gracias por el artículo.

Hemos comprado una vivienda y en el catastro no consta un garaje de unos 50m2. ¿Esto lo debemos añadir nosotros al catastro? ¿Qué costes puede tener?

Muchas gracias
Un saludo

Responder
Jorge

Hola Juan
Debes darlo de alta en el catastro, si. los notarios suelen comunicarlo ellos directamente, pero no tiene porqué.
El coste no lo se, si no hay sanciones, puede que no tenga coste, pero mejor lo preguntas en tu delegación del catastro que te sacan de dudas enseguida y sin problemas.

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Teodoro

Hola. En marzo de 2016 recibimos una carta de regularización catastral sobre una vivienda construida en su día sobre suelo rústico (uso agrario) en el pueblo de Cenicientos de la Comunidad de Madrid. La casa no tiene suministro de agua, ni de luz, y nos servimos del agua de la lluvia y de placas solares.

Una vez pagada la cuota de regularización y los IBIs que no habían prescrito, en el catastro ya parece la parcela como suelo Clase=Urbano, Uso=Residencial.

Pues bien, hemos solicitado el suministro de agua al Canal de Isabel II con una carta del ayuntamiento en la que indica que aunque «Dicho titular no dispone en estos momentos de Licencia de 1ª Ocupación de la vivienda debido a causa urbanísticas, encontrándose en estos momentos en proceso la redacción del nuevo Plan general de Urbanismo del municipio de Cenicientos, no existiendo inconveniente de que se realice la contratación de los suministros de agua y de luz».

Pero el canal nos está poniendo muchas pegas indicando que la casa está en suelo rústico y no nos pueden dar el suministro, aunque en el catastro aparece claramente como Urbano-residencial.

¿Lleva razón el Canal o por el contrario tiene la obligación de dotarnos del suministro de agua? Muchas gracias de antemano.

Responder
Jorge

Hola Teodoro.
La clasificación del suelo en urbano o rústico es competencia de los Ayuntamientos, se trata de normativa urbanística. El catastro no puede clasificar los terrenos a efectos urbanísticos, solamente indica la naturaleza del suelo a efectos de valoración para liquidar impuestos.
No conozco la ley de urbanismo de Madrid, pero lo más probable es que indique que no se puede dar acometida de agua a una construcción sin Licencia de Primera Ocupación, aunque en la práctica se hace en muchos casos. Podrían hacerlo legalmente con la carta del Ayuntamiento, pero creo que puedan con la ley de urbanismo.

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Conchi

Tengo una vivienda unifamiliar que hace 20 años hice un porche cerrado en el patio y ahora me piden certificado final de obra plano de ampliación para ajustar el catastro y cobrar más en el IBI
Que multa me pueden poner que puedo alegar

Responder
Jorge

Hola Conchi
Desconozco cuales son las sanciones, en todo caso siempre están clasificadas como leves, graves y muy graves, y para cada una de ellas hay un máximo y un mínimo de importe de la sanción, salvo que hayas sacado provecho con la infracción, que entonces la sanción debe ser, al menos, como el beneficio que hayas obtenido con ella.
Como ves, no es una cantidad fija, depende de como lo aprecie el instructor analizando la documentación de tu caso.
Si el catastro tiene razón, solo podrás alegar alguna causa que te exima de resonsabilidad de la infracción.

Responder
Miguel

Buenas tardes, tengo un pequeño lio con un tema catastro, a ver si me podéis ayudar. He ido a vender una vvd rustica que tengo, que la tengo debidamente registrada con su num, con su escritura …. y pago un ibi correcto tanto de metros de vvda como de terreno. Pero voy a la cartografia del catastro y no esta actualizada y la casa no aparece. Que tengo que hacer, dado que a mí si que me vino la regularización de catastro y pagué los ultimos años ….. pero yo ahora necesito ese papel de la cartografia y me dice que por discrepancias la cartografia no existe. Que tengo que hacer para arreglarlo? lo tengo que arreglar yo? lo deberia de haber hecho catastro no?…… haber si me ayudan, gracias.

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izan

Hola buenos dias, queria preguntar una duda. Actualmente tengo en mi vivienda una piscina que no utilizo. Si la quitara pagaria menos ibi?

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Guillermo

Me llegó la carta de regulación y pague los 60 euros porque está claro que en los 20 años que llegó viviendo en mi casa pues algúna reforma se ha hecho aunque alegue que consideraba que me habian revalorizado mucho la casa. Ahora me ha llegado una carta en la que dicen que todo por su parte es correcto y este es el nuevo valor de mi casa. La verdad es que en su momento no preste mucha atención pero ahora me he dado cuenta que hay errores en sus datos, el primero es que pone que la casa es de 1952 pero según el registro es de 1930, además me incluyen dos almacenes que ya no existen pues los derribe porque estaban en ruina hace ya 20años. ¿Que pasos puedo dar para que se modifiquen estos errores ?

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Jorge

Hola Guillermo. En el período de alegaciones habría sido mejor indicárselo, pero ahora puedes solicitar al catastro una modificación de la información catastral, o actualización. Debes rellenar documentos y aportar planos o fotografías o cualquier documento que justifique lo que indicas. Si vas a la oficina del catastro más próxima te ayudarán con los impresos y documentos que tienes que aportar.

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Adrian

Buenas tardes,

Estoy pensando en adquirir una finca urbana con una casa prefabricada. La finca tiene IBI y la casa tiene contador de luz y agua. La casa debería estar declara como inmueble en el catastro y pagar IBI o por ser prefabricada no se considera inmueble.
Gracias.

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Jorge

Hola Adrian
La casa prefabricada es una casa normal, como otra cualquiera, a efectos legales, y por supuesto, de catastro. Tiene que estar declarada y pagar el IBI, ya que es una construcción permanente (no provisional).

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Lazaro

Buenos días, tengo visto un solar rectangular para construir mi futura casa y tengo una duda, el problema es que la casa vecina de 2 plantas esta pegada sin ningún espacio con este solar en uno de los costados cortos unos 14m. y hay 3 ventanas en la planta de abajo y 1 de arriba que están mirando directamente sobre este solar. Se que esta casa esta construida año 1969 y seguramente por estos años no estaba reglamentado el tema de los espacios de 3-4 metros entre vecinos. La pregunta es ¿Se puede exigir que se tapan estas ventanas por vía legal o si no, puedo levantar en mi terreno en este extremo un muro valla para que tape indirectamente por lo menos las ventanas de abajo y plantar por ejemplo un árbol o planta pegado a este muro para impedir la vista desde la ventana de arriba? Gracias

Responder
Jorge

Hola Lázaro
Tu duda es una cuestión para un experto en derecho, puesto que, como bien dices, la normativa ahora exige una distancia de al menos 3 metros de distancia dentro de la misma propiedad para poder abrir ventanas. Pero como llevan así mucho tiempo, puede suponer una servidumbre de luces, y puede haber creado derecho.
Te recomiendo que empieces consultan tu caso concreto en el Ayuntamiento.

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Manu

Hola, una edificación calificada en el Ayuntamiento por Diseminados con Licencia para Hostelería y declarada en el catastro, pagando IBI como Urbana desde año 2000. Mi pregunta es..? puedo solicitar una ampliación al Ayuntamiento puesto que se esta pagando todo y con sus licencias en regla y declarando al catastro la ampliación en la Provincia deAlicante Gracias de Antemano.

Responder
Jorge

Hola Manu
Siempre puedes solicitar una ampliación al Ayuntamiento, claro que si. Que pongan o no impedimentos, no lo se. Si el proyecto cumple con toda la normativa técnica y urbanística, no te pondrán impedimentos; si no la cumple, los podrán poner.
​El técnico que te redacte el proyecto de ampliación debe justificar el cumplimiento de la normativa, y puede preguntar en el Ayuntamiento las dudas al respecto, así que te podrán informar convenientemente.​

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Roberto

Buenos días, después de leer el magnifico blog, no he visto una solución para mí caso, si pueden aconsejarme se lo agradecería.
Me ha llegado una regularización catastral por la herencia de una casa en el pueblo, la misma tiene tres plantas, dos vienen en el informe como vivienda (1ºy2º) y otra como almacén (es el granero).
Se podría recurrir en base a que la segunda planta es inhabitable (no hay calefacción,ni luz, ni agua….hará como 50 años que dejaron de vivir ahí) solamente se vive en la planta calle.
Que criterios adoptan entre la segunda planta y el granero, para que una venga como vivienda y otra como almacén, interesaría porque en este valoran más bajo el precio del metro cuadrado.

A la vez han cambiado el año de construcción, antes ponía 1974, ahora 1936 (ignoro de donde lo han sacado). Un arquitecto me comento que la casa tendría sobre 300 años. La escritura más antigua que tenemos es de los años 50. Como podría alegar una construcción anterior a 1900, que es el valor más bajo que toman.
Gracias.

Responder
Jorge

Hola Roberto.
Tendrías que tener algún documento que demuestre la antigüedad de la casa, cosa difícil. Pero si te ponen que es de 1936 ya es bastante antigua, y la valoraion sera mas baja.
Debes indicar al catastro el uso y el estado de conservación de cada planta del edificio para que lo valoren como realmente es, ya que los técnicos no han podido verlo por dentro, y como no son adivinos, no pueden acertar fácilmente.

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Natalia

Hola, buenos días.
Ante todo gracias por todas las respuestas! He leído unas cuantas y he hecho una búsqueda, no sé si habrá salido este caso pero hay tantas respuestas que no puedo consultarlas todas… Estoy visitando casas para mudarme y estoy investigándolas todas combinando google earth y datos del catastro. Me he encontrado con una que me gusta, es idéntica a otra salvo por un sótano. Al consultar los datos catastrales, coinciden salvo el tamaño del uso deportivo, entiendo que es porque las piscinas son diferentes, pero no sale de ninguna manera una planta -1. Mi pregunta es si eso sería un problema a la hora de comprar, y cómo se podría demostrar si la ilegalidad de la obra ha prescrito siendo subterránea. Muchísimas gracias, un saludo!!

Responder
Jorge

Hola Natalia.
Podria ser un problema comprar algo si es ilegal. Puedes comprobarlo preguntandolo en el ayuntamiento y pidiendo una nota simple de registro en el registro de la propiedad.
Para demostrar que ha prescrito hace falta algún documento que demuestre la fecha en que estaba hecha la obra ilegal: escrituras, contratos, facturas, pagos… Etc.

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Julia Villamizar

Legalización de casa nueva.
Hola, buenas noches.
Estamos interesados en comprar una casa que no está legalizada aún. La casa tiene 100 mt2 y está en un terreno de 1400 mt2 aprox. La casa está adelantada en un 80%, fue iniciada la construcción en 2011, tiene techo, paredes, puertas, piso y ventanas. La casa corresponde al ayuntamiento de Pego, Alicante.
¿Es posible legalizar esta casa? Tiene un multa de 22.000 euros que el actual dueño está pagando en cuotas mensuales.
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Julia
La legalización de la casa pasa por que cumpla la normativa técnica y urbanística actual, y presentar al Ayuntamiento un proyecto, y su certificado de final de obra a la finalización.
Si no cumple la normativa caben 2 posibilidades: que la pueda cumplir haciendo cambios, o que no se pueda cumplir de ninguna manera.
En el segundo caso, el ayuntamiento puede incluso obligar a su derribo.
Para saber si se puede legalizar es necesario ver el caso concreto y la normativa urbanística municipal que aplica.
Para ello lo mejor es realizar una consulta en el Ayuntamiento sobre la casa concreta que es (no realizar una pregunta genérica), preguntando si es posible legalizarla y que se necesita para ello.

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Enrique R

Hola. ¿Es posible regularizar una ampliación ahora que no existe aquella ley de los 60€ en catastro? Gracias

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Mariano

Hola, buenas noches.

Agradecería cualquier ayuda sobre mi problema.

Hace dos años construí una piscina ne mi parcela. Para ello contraté una empresa y pedí la correspondiente licencia de obra. Pensé que ese era el trámite, pero acabo de recibir una notificación del catastro, donde se me indica que he de presentar documento de terminación de obra, licencia de obras, fotos de la piscina, plano acotado, memoria de calidades y facturas.

No entiendo nada, pensaba que al pedir la licencia de obra, ya estaba todo solucionado y era el Ayto. el encargado de gestionar con el catastro (evidentemente, error mío).

De todo lo que me pide solo dispongo de fotos, licencia de obra y ya está…no tengo nada más.

¿Alguna idea de lo que debo hacer para solucionar este lío?

Muchas gracias por adelantado

Responder
Jorge

Hola Mariano.
Pues debes entregar lo que tienes y en catastro haran la valoración con lo que haya, si bien no podrán precisar bien las calidades

Responder
Sandra

Hola. Vamos a comprar una casa que actualmente en el catastro consta como cuadra, pajar y vivienda. Actualmente la vivienda esta totalmente reformada y ya no hay cuadra ni pajar. Ademas ha añadido dentro de la misma finca pero separado de la casa un garaje de 32 metros cuadrados q no consta en el catastro. Me gustaria saber que documentacion es necesaria que aporte el actual propietario para que conste todo correctamente y los costes. Nos encontramos con el problema que a la hora de hipotecar con el banco el tasador nos pondra pegas y habra que formalizar la situacion.

Responder
Jorge

Hola Sandra.
Para regularizar en el catastro te piden las escrituras de propiedad. Si no existen, habrá que aportar otra documentación que exista. Es posible que pidan algún plano levantado por un arquitecto, por ejemplo, pero depende del caso.
Yo recomiendo que esté todo correctamente inscrito en el catastro y registrado en el registro de la propiedad antes de comprar.

Responder
Pao

Buenos días una Pregunta mi hermana y yo compramos un lote a mediados del 2008 al año comenzamos a construir contratamos el arquicteto q nos sacara los planos permisos lincencia pero surge una duda el impuesto predial llega como lote mi hermana tuvo q viajar yo le compre su parte pero según fue lote no casa porque aparece lote y no casa q debo hacer para q aparezca casa y no lote gracias

Responder
Vanesa

Buenos días tenemos una finca rústica desde hace 40 años en el catastro venía una edificación de 8 metros aunque era más grande y de madera la hemos arreglado hace 7 años de bloque sin cimientos y agrandado un poco solo añadimos un metro por cada lado de lo que estaba pero como estaba registrada solamente 8 metros y mis padres nunca lo miraron ahora es de 20 M2 ahora nos indican q tenemos que registrarla con fotos y medidas a ver lo que deciden. Si me podéis informar es posible que nos multen seguro verdad? Y nos pueden obligar a tirarlo abajo?

Responder
Jorge

Hola Vanesa.
El catastro no te puede obligar a tirarlo. Eso es competencia del Ayuntamiento.
Te registrarán la construcción tal y como es en realidad para que pagues los impuestos como es debido. Es posible que haya una sanción por la infracción de no registrarlo a tiempo, pero no es seguro. La administración lo decidirá.

Responder
Nadia

Buenos días, hace dos semanas hemos comprado una casa. Suponemos que por la compra, ha habido una actualización del catastro y han modificado los metros cuadrados, que no coinciden con las escrituras ni con los planos. Además, nos han metido que tenemos piscina que está a medio construir y así se quedará bastante tiempo. La casa tiene dos plantas y una tercera que no hay acceso, no sabemos ni altura ni nada, el vendedor nos dijo que era de ventilación y no tenemos intención de darle uso porque ya tenemos casa de sobra. Mi pregunta es, esto se puede decir y que se modifique los metros? O ya por existir, aunque no se pueda usar, es así? Es que el IBI va a ser interesante por algo que no se va a usar. Muchas gracias y un saludo.

Responder
Jorge

Hola Nadia
El catastro trata de registrar los inmuebles tal y como son, porque los impuestos se pagan por lo que exite, no por cosas imaginarias. Sin embargo muchas veces los datos no coinciden o no los tienen correctamente puestos. Por tanto, debes solicitar la modificación de los datos que no sean correctos en el catastro, y deben ponerlos correctamente.
En cuanto a la piscina, hay que justificar (escrituras, documentos, fotografías) que no está terminada, que es obra, y que no debe aparecer como superficie construida. La última planta que no es accesible no computa como superficie construida, por lo tanto no debe aparecer tampoco en catastro.

Responder
Paula

Buenos días,

En primer lugar gracias por las respuestas que dais, yo tengo una consulta.
Compramos una casa este mismo año 2017 a mitad de mayo, la casa tenía la parcela intransitable porque es montaña, nosotros levantamos algunos muros y construimos una piscina con unas terrazas a la misma altura que no cumple con las condiciones del Ayuntamiento por tamaño, por lo tanto sin licencia de obras etc.
Mi pregunta es.. ¿Hay alguna forma de evitar sanción, legalizar la obra finalizada o es mejor esperar a ver que pasa?

Responder
Jorge

Hola Paula
Si no cumples normativa urbanística, no es posible legalizarlo. Habría que modificar la obra para que cumpla la normativa.
Otra cosa es que te sancionen o no, que eso ya depende de la iniciativa del Ayuntamiento.

Responder
Santiago

Buenas tardes, mis padres se compraron la casa hace 27 años, está inscrita en elregistro de la propiedad, ante notario, libre de cargas, etc…
Mi problema es el siguiente, la casa inicialmente era unn vivienda grande que se dividió en cinco partes. A nosotros no nos llega el recibo del IBI, ni la basura, etc.
La casa tiene número, e incluso figura en los papeles de compraventa un recibo del IBI con una referencia catastral que al meterla en el portal de catastro no existe.
Mi pregunta es la siguiente, ¿qué tengo que hacer para regularizar la situación en catastro y que consecuencias tendría (multa o solo pagar los atrasos) ?
Un saludo

Responder
Jorge

Hola Santiago
Es difícil saber qué ocurre, si es que no se hizo la división horizontal, puede que se haya modificado la referencia catastral. Lo que debes hacer es ir al catastro y consultar la situación, allí te informarán de como está y qué debes hacer. Por preguntar no pasa nada ni te ponen multas.
Además, si el municipio está en el ámbito del procedimiento de regulación catastral, la puedes solicitar para que lo dejen correctamente sin pagar más que 60 €, sin multas. Si no se hubiera pagado el IBI correctamente hasta ahora, te podrían regularizar los últimos 4 años con la diferencia de lo pagado y lo que debieras haber pagado.

Responder
Karmele

Hola, tengo un apartamento justo en la costa del mar en un bloque de apartamentos que tiene desde la planta o tres planta hacia arriba y tres plantas mas hacia abajo que son -01, -02 y -03, cuando se construyo, todos los apartamentos que van hacia abajo en las escrituras son de 50 metros con una habitación mas terraza, en la planta -01 se hicieron unos parkins privados y en las platas -02 y -03 el constructor hizo dos habitaciones mas que escarbaron y no se legalizaron.
Si se legalizan estos metros de mas les puede variar el porcentaje de cuota de participación de la comunidad? ya que tienen dos habitaciones y caben mas personas con el consiguiente gasto de agua. Próximamente tenemos que arreglar toda la fachada y en la derrama que me toca pagar 9500€ en tres pagos ellos pagan algunos menos de 3000€ de diferencia.
Los puedo denunciar para actualizar los metros de mas en el catrasto para que se modifique las cuotas de participacion??.
gracias

Responder
Jorge

Hola Karmele
Primeramente te indico que esas plantas hacia abajo serán sótanos, y si lo son, normalmente en la normativa urbanística (que es diferente en cada ayuntamiento) suelo prohibirse el uso como vivienda en sótanos, por lo que no sería legalizable tener viviendas en plantas sótanos ni semisótanos.
Si se legalizaran esas superficies extra, variaría el porcentaje de cuota de la comunidad, y habría que modificar la escritura de división horizontal para tener las cosas bien hechas.
Esa modificación que se hace en escrituras se debe registrar en el registro de la propiedad, y luego se inscribe en el catastro, si bien el catastro solo es para aplicar al cálculo de los impuestos.

Responder
Fito

Hola, perdón por no leer los comentarios para saber si ya había alguna duda igual, pero es que son muchísimos! Me ha llegado una carta pidiéndome los 60 euros para registrar una vivienda en un terreno que tengo. El caso es el siguiente: El terreno es rústico no edificable y está a mi nombre. Un familiar se ha ido a ese terreno y se ha construido por sí mismo, sin arquitectos, ni permisos, ni planos, ni nada, una vivienda. La cual me piden ahora a mí registrarla en el catastro. Si pago los 60 euros para registrarla, ¿después podrían haber denuncias sobre la casa para que la derriben? ¿me podrían poner alguna multa por la vivienda? La vivienda tiene unos 140 metros cuadrados, pero sin luz ni agua.

Muchas Gracias por su tiempo.

Saludos!

Responder
Jorge

Hola Fito.
El pago de los 60 € va a ser obligatorio, y no tiene nada que ver con que haya denuncias para que la derriben. La administración que sanciona una construcción ilegal es el Ayuntamiento, y los 60 € te los está cobrando el catastro. El Ayuntamiento sabe perfectamente que hay construcciones ilegales, y si no ha sancionado ya, es porque no quiere, pero el riesgo está ahí siempre, pero son procedimientos independientes y uno no lleva necesariamente al otro. En el caso de la regulación catastral, pagando los 60 €, no hay sanciones por no haber dado de alta la construcción en su día, aunque esa circunstancia sea sancionable de forma habitual.

Responder
Natiel

Buenos días,
Desconocía esto del catastrazo.
Hace algo mas de 5 años mi familia finalizó el levantamiento de una vivienda ilegal en suelo rústico con el conocimiento de la posible penalización y el miedo a que esto ocurriera de un momento a otro.
Ahora les ha llegado una carta del catastro con una regularización de la propiedad y esta tasa de 60€ que explicas.
Ahora bien. Esto que implica? Cabe aun la posibilidad de denuncia?
Y otra cuestión, en caso de ser así, ¿Serviría para alegar que ha prescrito esre informe del catastro en el que indican como «antigüedad» el año 2012?
Gracias de antemano.

Responder
Jorge

Hola Natiel
La regulación catastral no es una sanción ni una penalización. Digamos que es una forma de poner al día la inscripción catastral sin sanciones, pero con 60 € de tasa (o sustitución de la sanción que sería mucho más dinero).
El procedimiento de regulación catastral no conlleva sanción del catastro. Pero supone la actualización de la información catastral, con lo que los impuestos que se calculan con la valoración catastral serán mayores, con lo que las administraciones recaudan más dinero a partir de entonces en forma de impuestos. Suelen liquidar la diferencia de IBI de los últimos 4 años.
En cuanto a la legalidad urbanística por construir en suelo rústico, es una infracción urbanística sancionable por parte del ayuntamiento, que nada tiene que ver con el catastro, son administraciones diferentes.
En cuanto a catastro, podría haber una prescripción de 4 años si se demuestra esa circunstancia. Pero la regulación catastral no es un procedimiento sancionador, por lo que no cabría la circunstancia de prescripción.
En cuanto a la infracción urbanística, si cabe la prescripción de la infracción, que estará indicada en la ley de urbanismo de tu comunidad autonóma, que suele ser de 5 años o más. Habría que demostrar que la construcción tiene esa antigüedad. En ese caso, la construcción quedaría calificada como «disconforme con el planeamiento», y ya no sería sancionable, aunque siga sin cumplir con la normativa.

Responder
Javier

Buenas tardes,

agradecería cualquier ayuda sobre este problema que tengo que por lo que leo es bastante común:

Resulta que me dispongo a comprar un piso, un ático. El problema está en que los metros cuadrados que indica el catastro y las escrituras no se corresponden con la realidad. El piso incluye un altillo de techo alto de aproximadamente 18 metros cuadrados del cual no se dice nada en las escrituras ni está incluido en la cédula de habitabilidad. La inmobiliaria me ha dicho que el edificio se construyó todo partiendo de una casa de pueblo existente y que ese altillo estuvo ahí desde esa reforma (reforma que sé que es de hace más de 10 años por lo menos).

Al altillo se accede desde una escalera del salón-comedor. Tiene 3 paredes y la inexistente cuarta pared deja ver el salón, así que esa escalera del salón es la única forma de acceder a él. Aunque la altura del altillo es suficiente para que sea habitable, en el último paso de la escalera al altillo hay que agachar un poco la cabeza para entrar, esa es la que excusa que me dice la inmobiliaria de por qué no se legalizó esa zona.

Mi pregunta es: ¿a qué me expongo si dejo todo tal como está para uso particular?. A qué tipo de sanciones me puedo tener que enfrentar?. Y si me sancionan, ¿me obligarían también a legalizarlo y a hacer la obra necesaria para que no se produzca ese problema con la escalera?. ¿O lo puedo dejar como no habitable?. En el caso de querer legalizarlo, ¿dependo de la comunidad?, aunque como ya he dicho la única manera de acceder a ese altillo es desde el salón.

He leído lo de la multa de los 60€. ¿A esto habría que sumarle el IBI correspondiente de lo 4 últimos años más coste de la obra para legalizarlo e impuestos de actualizar registro/escrituras, no?

Además si compro el piso, me imagino que debería dejar constancia de alguna forma que al comprarlo esa obra (altillo) ya está así de alguna manera y que no la hice yo posteriormente a la compra. ¿Podría contactar con el notario que va a estar en la firma final para que incluya esto?.

Demasiadas dudas y preguntas, lo sé. Gracias por adelantado y un saludo.

Responder
Jorge

Hola Javier
Primero hay que saber si ese altillo cumple con la normativa urbanística; si la cumple, se puede legalizar, si no la cumple, no hay forma de legalizarlo. Si se hizo sin licencia urbanística, es una infracción. Si se puede legalizar, es buena forma para dejarlo todo legalmente perfecto. Si no cumple normativa, el Ayuntamiento tiene la potestad de sancionar, y obligar a restaurar la legalidad, es decir, quitar lo que no cumpla con la normativa.
Para tener en cuenta la superficie útil (la zona habitable) en el altillo, la normativa urbanística señala como se cuenta, pero normalmente es la superficie que tenga una altura desde el suelo hasta el techo de, al menos, 1,50 mts. Si no es una zona común, que yo diría que no, no va a depender de la comunidad de vecinos.
Si no sabes como comprobar la normativa, debes consultar con un arquitecto o arquitecto técnico para que mida en casa y te compruebe la posibilidad de legalización, y de paso te de un presupuesto para ello, ya que necesita documentación técnica.
En cuanto a los 60€, que no es una multa, pero que sustituye a la sanción, que es mucho más dinero, normalmente el Ayuntamiento te liquida la diferencia de IBI tras la regulación catastral que habría que haber pagado de los últimos 4 años. Si haces legalización, puede que haya que hacer obras o no, depende del cumplimiento de la normativa urbanística municipal; entonces tendrías que pagar el coste de las obras, la documentación necesaria (arquitecto y arquitecto técnico o aparejador) para licencia de obras, el impuesto de obras, tasas municipales, etc. y luego los gastos de escritura y registro e inscripción en el catastro, si hay modificación.

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anna

Buenas tardes. Desde catastro y modelo 990 medicen qe debo pagar 60€. Al preguntar al catastro me dicen qe por licencia obra de 2012. En esa fecha o bien puse tejado nuevo o pared del patio nueva qe colinda con vecino. Esta pared hecha en mi patio quitandome metros a mi vivienda. No se porqe me cobran eso si ya pago ibi. Gracias.

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Jorge

Hola Anna
Quizá sea por el tejado nuevo que no estaba inscrito en el catastro. Si crees que te están poniendo una información catastral diferente a la realidad, debes hacer alegaciones, con toda la documentación y pruebas que creas que pueden ser oportunas para demostrar que se equivocan, y ellos deberán modificarlo.

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Monica

Hola! Hace unos 4 años cerramos una terraza, la cual iba a ser de aluminio y cristal, pidiendo permiso al ayuntamiento con los planos, y no hubo problema,pero en uno de los ciclones que hubo se estro
peó todo y lo levantamos de ladrillo y cemento y esto sí que no lo dijimos y ahora tenemos la casa en venta y queremos darlo de alta y registrarlo. No sabemos si nos podrán hacerlo tirar, multar o que hacer. Es en un pueblo de A Coruña. Además no sabemos si nos pasamos por un par de metros para edificar. Muchas gracias por su atención

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Jorge

Hola Monica.
Primero habría que saber si esa terraza cubierta, que ha pasado a ser superficie construida de la vivienda, es legalizable, es decir, que si cumple con la normativa urbanística en cuanto a superficie construida, edificabilidad de la parcela, alturas, etc.
Si cumple con la normativa urbanística, te pueden obligar a legalizarla con la documentación pertinente, pero si no se puede legalizar porque inclumple la normativa urbanística, tendrías que volver a dejarla de la forma legal.
Todo ello podría suponer una infracción, por lo que podría se sancionable.

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Ramón Sánchez Pina

Buenas tardes.

Mi nombre es Ramón.

Este año el proceso de regularización catastral afecta a mi municipio y aunque aún no me ha llegado ninguna notificación sé que he de actualizar los datos de una piscina y un porche de obra:

De ambos no conservo facturas(pero sí el presupuesto del arquitecto, licencia, etc) y no tengo otra manera de aportar informe de gastos de las dos obras.

Sobre el porche, es una construcción de obra que linda en uno de sus lados con la parcela del vecino, sobre la cual no se ha levantado muro todavía, con lo cual quedan dos lados abiertos.

En el momento de cumplimentar el modelo 902n, que pienso hacerlo de modo telemático, ¿figura como obra nueva, o como ampliación y mejora? Del mismo modo, ¿la obra de la piscina debe figurar como ampliación y mejora de la vivenda habitual?
Aunque la tasa es pequeña, (60€) he de abonarla a pesar de no haber recibido notificación alguna o he de esperarla para regularizar estas dos obras, sabiendo que ya está en marcha la regularización en mi municipio??

Disculpe si la respuesta es obvia, pero con el tema de las facturas y estas dos últimas cuestiones ando bastante perdido.

Gracias de antemano.

Saludos

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Jorge

Hola Ramón
De forma general, el proceso de regulación se hace de oficio, es decir, que lo inicia la administración, por lo que debería llegarte, si bien parece que también lo puedes solicitar tú, por lo que debes pagar los 60€ en el procedimiento.
De otra forma, si dejas en evidencia que no realizaste la solicitud de alteración de la información catastral a tiempo, sería un infracción que podrían sancionar.
No necesitas facturas ni documentación de las obras realizadas, que parecen todas de ampliación, no de obra nueva. En el catastro realizarán la valoración de acuerdo con los métodos establecidos en la normativa para valoración catastral.
Cuando lo hayan valorado te enviarán una propuesta que compruebes si los datos que utilizan son los correctos para definir la realizada de las construcciones (superficies, calidades, etc).

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Carmen

Hola,soy carmen de valencia,hace unos días a mi madre le ha venido una carta del catastro(notificación de liquidación definitiva)la cantidad de 15,88,he ido al ayuntamiento del pueblo donde se encuentra el chalet y este pago se supone que es de un «almacén» que dicen que mi madre tiene??????la explicación que me dieron es que tiene buhardilla y se la declaran cómo»almacén «….esto es legal???? Mi pregunta es….pueden cobrarle cómo almacén la buhardilla?????

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Jorge

Hola Carmen.
Es superficie habitable (superficie útil) la que tenga más de 1,50 mts de altura entre suelo y techo. Pero toda la superficie que ocupe la edificación es superficie edificada (superficie construida).
Ahora debes ver si los datos de la edificación que han puesto en el catastro se corresponden con la realidad o se han equivocado en algo. Si coincide con la realidad en plantas, superficies aproximadas, usos, entonces sí, será correcto.
Evidentemente pueden cobrar por lo que tengas construido, incluso si es una buhardilla a donde se pueda acceder y utilizar

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Xabier Aramburu

Buenas
mi problema es que en las escrituras de la casa indican que disponemos de 169m2 sobrantes de obra y el ayuntamiento dice que es terreno municipal y el catastro lo indica asi . ¿que se podria hacer?

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Jorge

Hola Xabier
Por un lado dices que tienes superficie sobrante de obra. No se si te refieres a que tienes edificabilidad que no has agotado con la edificación o que te sobra superficie construida porque te has pasado de la edificabilidad de la parcela.
Por otro lado dices que es terreno municipal, que no tiene nada que ver. ¿o es que has construido en terreno municipal?. Porque entonces si que es una cuestión de deberá resolver el ayuntamiento.

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Carmen

Hola !! Tengo una duda haber si m la puede resolver. Hace unos 10 años m compré un piso de segunda mano. No recuerdo de haber hecho cambio de nombre en el castro y si se deberia haber hecho. La duda m a surgido despues q despues de tantos años recibo un aviso del catastro al nombre del antiguo dueño del piso y m a hecho dudar q reciba cartas a mi dirección despues de tantos años q no fuese xq no hice el cambio de nombre y por eso llega a la direccion mia pero con el nombre de su antiguo dueño. Si m pudiera resolver la duda. Muchisimas gracias!!!

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Jorge

Hola Carmen
Si, parece que no se ha hecho el cambio de titularidad en el catastro, y por eso llegan las cargas a nombre del antiguo titular. Deberías cambiarlo solicitándolo en el catastro, indicando que hay un error en la titularidad.

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Vir

Hola,
Estamos planteandonos comprar un duplex (129m2) con una buhardilla abierta en la tercera planta (unos 40 m2 adiciomales) que no figura en el catastro. Quien deberia regularizar la buhardilla? Que consecuencias podria suponer comprar el duplex sin regularizarla en la Comunidad de Madrid? Muchas gracias y felicidades por el blog.

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Jorge

Hola Vir
Debería regularizar la buhardilla el propietario. Si compras algo ilegal te arriesgas tú como propietaria. Yo compraría algo legal, pero allá cada cual con los riesgos que asume.
No es seguro que se pueda legalizar esa buhardilla, que deberá cumplir la normativa urbanística. Si está hecha ilegalmente y no ha prescrito la infracción, te arriesgas a que el Ayuntamiento pueda sancionarte y obligarte a devolverlo al estado legal.

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José

Hola Jorge,

te escribo este comentario con la esperanza de que puedas ayudarme, por la via y de la manera que sea más cómoda para ti; pero por favor, tengo un problema muy complejo en la que he acudido a diferentes profesionales (Arquitectos y notarios) y no puedo sacar información clara y estoy en una situación de bloqueo.

Mi mujer y yo somos propietarios de una finca rústica, no urbanizable, con una construcción antigua (1960) que era una cuadra. Hace aproximadamente 15 años, hicimos obras para poder vivir en ella y por problemas personales, en aquella época no tramitamos la cédula de habitabilidad.

Pasados unos años de las obras, preguntamos al Arquitecto sobre la obtención de la cédula de habitabilidad y nos indicó que teníamos que realizar una escritura de obra nueva terminada, registrarla en el registro de la propiedad y despés realizar el trámite para obtener la cédula de habitabilidad. Así lo hicimos, hicimos una escritura nueva y la registramos; la sorpresa fue posterior cuando solicitamos la cédula, el ayto. no las concedía por ser rústico no urbanizable. En el catastro figuraba como construcción pasa uso agrario. Desistímos totalmente.

Por temas laborales, dejamos nuestro pueblo y la «vivienda» y nos mudamos a otra ciudad.

A finales del año pasado, recibimos una carta del catastro de regularización, con el pago famoso de 60€ donde nos calificaban la construcción como urbana y uso de vivienda. Ignorantes de nosotros, creímos que por fin nos habían regularizado la vivienda y podríamos obtener la cédula de habitabilidad! Pero no fué así, hablando con el Arquitecto, nos indicó que no tiene nada que ver el catastro con la cédula de habitabilidad. Además, el ayto. sigue sin conceder cédulas en fincas rústicas.

A dia de hoy, con importantes problemas económicos, decidimos poner en venta la finca a un precio realmente bajo, para «compensar» de alguna manera de la situación irregluar que se encuentra el inmueble. Tenemos un comprador que está interesado y la sorpresa ha sido muy dura cuando en el notario nos indican que no se puede vender en la situación actual, por mucho que el comprador la acepte.

La venta no puede hacerse sin cédula de habitabilidad, cosa que no nos conceden. El notario nos ha indicado que la única alternativa que tenemos es que un Arquitecto nos certifique que la edificación no es una vivienda, sinó que realmente es un almacén y que con ello nos dirijamos al catastro a realizar la rectificación. Entendemos que el catastro, tras la regularización catastral a vivienda que nos hizo el año pasado, podrá generar un problema, pues es una discrepancia muy grande la que ellos digan que es una vivienda y que el documento que aportamos diga que es un almacen. ¿Puede acarrear sanciones a nivel catastral? Asumiendo que finalmente nos aceptan el cambio.

Por otro lado, el Arquitecto nos indica que no puede realizar un documento así, ya que aquello es una vivienda, que si bien deberian realizarse reformas para poder cumplir las normativas de habitabilidad, tiene más de vivienda que de almacén.

El notario nos indica que hasta que en el catastro no figure como almacén, no puede venderse.

El comprador le interesa el inmueble por su ubicación, y no lo destinará a vivienda.

El ayto. nos indica que no se conceden cédulas y que a parte, debido a la regularización catastral tendremos que pagar el IBI de este año y de los 4 anteriores.

El catastro nos figura como urbano y vivienda.

Por favor, parece que estamos en una situación irresoluble y que nunca podremos transmitir el inmueble. ¿Debemos mantenerlo y quedarnoslo de por vida? Estamos acorralados y la situación nos está generando grandes poblemas de estrés y psicológicos.

Podenmos proporcionarte más información que pueda ser útil.

Muchas gracias por tu ayuda.

Saludos.

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Jorge

Hola José
No conozco la comunidad autónoma donde está la parcela, ya que dependiendo de cada autonomía, la ley de urbanismo es distinta. Yo conozco la de Castilla y León, y efectivamente, solo se permiten construcciones en suelo rústico si está asociado a un uso propio de suelo rústico, como agrícola, ganadero, minero, forestal, etc.
De todas formas yo preguntaría a algún otro notario, que puede que con algún certificado sirva para poder escriturarlo.

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José Antonio

Buenas, me construi una piscina en el año 2012 y no lo actualice en el castatro. Me han mandado del ayuntamiento una notificación certificada en la q me indica que debo presentar el.modelo 902N sobre la ampliación de la vivienda.
Que debo hacer? Me acarreará sanción?

Responder
Jorge

Hola José Antonio
Debes dar de alta correctamente la piscina en el catastro con el modelo 902N, pero lo debes presentar en el catastro.
Podría haber sanción si no se hizo a tiempo, pero la sanción sería del catastro, no del ayuntamiento.

Responder
yo

«Si te llega la carta avisando de esto, y te solicitan algún documento, como levantamiento de plano con la superficie, etc. probablemente necesites algún arquitecto o arquitecto técnico para redactar la documentación.»

Más correcto así.

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manolo c.

hola jorge unos dias atras ya te consulte (gracias)pero voy a ser mas explicito el edificio se contruyo año 1995!!!mi caso,compre un ultimo piso (duplex) año 2003 un chollo, bueno la parte de abajo es la que esta en el registro y la parte de arriba es la que no esta,en obra todabia del edificio se unieron los trasteros que estan
bajo cubierta y que coincidian con la parte de abajo unos 50metros cuadrados (2 habitaciones un baño y el distribuidor, con corriente electrica , agua , y calefaccion, por lo tanto no entiendo como no esta registrado si el ayuntamiento tiene que dar la cedula de habitabilidad para que te den los servicios de corriente electrica y agua , bueno mi pregunta ,puedo registralo? y quiero tenerlo totalmente legalizado, tambien en el catastro, pagaria solo la tasa de 60euros ? tendria multa? cuantos años atras tendria que pagar el ibi ? , que tengo que hacer para que este registrado y en el catastro!!! muchas gracias.

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Jorge

Puedes registrarlo, si, y puedes corregir los datos catastrales. Pero eso no te legaliza la situación desde el punto de vista urbanístico, que es competencia del Ayuntamiento.
Si el catastro entiende que no estaba correctamente inscrito en el catastro, podría multar y te podrían liquidar los últimos 4 años de IBI.

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manolo c.

hola compre un ultimo piso en el año 2003 y le hicieron duplex en obra con los trasteros que estaban bajo cubierta ,pero esa parte que son unos 60 m2 no esta registrada , como tengo que actuar ir al registro o tiene que venir un arquitecto tecnico o aparejador primero para planos y luego que este en el catastro, cuanto tengo que pagar y si tendre multa

Responder
Jorge

Hola Manolo
Lo más probable es que la parte de trasteros del bajocubierta no se admita como vivienda, por lo que no será legalizable la situación. Primero hay que consultar si es posible legalizarlo, es decir, que el duplex cumple la normativa urbanística.
Legalizar supone conseguir las licencias urbanísticas en el Ayuntamiento, y para eso tiene que cumplir la normativa.
Si no se puede legalizar, el ayuntamiento podría abrir procedimiento sancionador, pero si ha pasado ya el plazo de prescripción entonces quedaría así como está.
Si lo quieres escriturar y registrar (que no tiene que ver nada con la legalización), primero preguntas en una notaría cualquiera para saber qué documentación te piden.

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Ana

Buenas noches, en primer lugar gracias por la información que compartes en la página, es muy útil y un alivio encontrar respuestas a las dudas que nos surgen en temas inmobiliarios a los legos en el tema. Quería hacer una consulta. Hace diez años compramos un solar de 1000 m con dos construcciones, antiguos graneros de 300 m, en el casco antiguo de un pueblo. Hicimos la escritura y arreglamos los papeles, tardamos un montón porque había un exceso de cabida y mil cosas más. Ahora queremos vender y nos encontramos con que, en la escritura, no figuran las construcciones, solo el solar. Inexplicablemente no nos dimos cuenta en su día. Revisando las escrituras anteriores, de los años 80, tampoco están las construcciones . Nos hemos enterado porque la persona que compra quiere hipotecar para reformar las construcciones y convertirlas en viviendas y el banco no le da la hipoteca sólo por el solar. Hemos pagado todos estos años el ibi y en catastro está todo regularizado. Me gustaría saber qué tenemos que hacer para gestionarlo lo más ágilmente posible y qué gastos se derivarían de las gestiones. Gracias. Un saludo

Responder
Jorge

Hola Ana
Tendrías que escriturar las construcciones. Es ir a una notaría cualquiera y preguntar qué te piden para ello, quizá baste con un certificado de un técnico, o un plano con las superficies. Si hay algún documento anterior, podría ser suficiente, depende del caso.
Los costes de notaría mejor lo preguntas en la notaría, porque depende hasta del número de hojas de la escritura.
Luego conviene registrar dicha escritura en el registro de la propiedad.
Probablemente sea necesario liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados, que depende del valor estimado de las construcciones, pero de eso ya te informarán correctamente en la notaría, una vez visto tu caso concreto.

Responder
Edu

Hola.
Estoy interesado en comprar una casa que en la nota informativa del registro de la propiedad aparece que tiene 99m cuadrados y en el catastro tiene 208m cuadrados. ¿Tendría que realizar una ampliación de la vivienda antes de escriturarla a mi nombre? Y otra pregunta ¿Si hiciera la ampliación de la vivienda, me subirían el precio del IBI?

Responder
Jorge

Hola Edu
Muchas veces no coincide la información catastral y registral, y habría que saber porqué. Si está mal el catastro, habría que solicitar la corrección, porque se estará pagando más impuesto del debido. Y si hay una parte que no aparece en la escritura, habría que escriturarla convenientemente.
No tienes obligación de hacer una ampliación para corregir las informaciones de registro o catastro, pero puedes hacerla, si quieres, cumpliendo la normativa urbanística. El IBI lo pagarás en función del tamaño y calidades de la casa resultante, que puede ser mayor o menor de lo que aparece ahora, por eso debe ser corregido.

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sara

Buenos Dias, tengo una casa en Madrid es de VPPL, es nueva de este año del 2016, consta de dos plantas, pero al comprarla nos ofrecieron hacer un sotano y cuando entrásemos a vivir abrirlo, tenemos muchos problemas de filtración de agua y nos gustaría denunciar al constructor. Nuestra duda surge al saber si podemos legalizar el sótano antes de denunciar.

Muchas Gracias

Responder
Jorge

Hola Sara.
Si la normativa urbanística lo permite, lo puedes legalizar, para ello tienes que contratar a un arquitecto y a un arquitecto técnico o aparejador para que preparen la documentación para legalizarlo.
Es prácticamente igual que solicitar la licencia de obras para hacerlo nuevo, con prácticamente la misma documentación.

Responder
Mª Jesús MAIZTEGI IRIONDO

Hola Jorge,
Muchas gracias por compartir tus conocimientos sobre estos temas tan desconocidos por la mayoría de los propietarios y que sin embargo nos afectan. Mi consulta es la siguiente: en la reciente revisión catastral realizada en Bizkaia nos han considerado un local de 17 m2 en el que habíamos realizado un altillo de madera para aprovechar la altura como dos unidades, una de garaje y otra de trastero. ¿Se puede otorgar valor catastral a un altillo? En escritura figura como local anejo a una vivienda.
Un saludo.
Marije

Responder
Mª Jesús MAIZTEGI IRIONDO

Aclarado, en ese caso nada que objetar ya que efectivamente es una superficie útil como trastero. En mi ignorancia pensaba que el valor catastral iba en función de los metros cuadrados de la planta, independientemente del aprovechamiento en altura.
Muchas gracias Jorge.

Responder
Leroy

Hola,
Mi pregunta es la siguiente. Quiero vender mi casa y la agencia inmobiliaria que lleva la venta me pide un studio de los m2 y unae cedula de habilitabilidad. Supongo que con ello lo presentan al ayuntamiento. El caso es que creo que mi casa tiene más metros que los que reflejan en las escritura. ¿Incurriria en algún tipo de sanción con el ayuntamiento o similar?
Gracias y un saludo.

Responder
Jorge

Hola Leroy
Por poder, puede ser. Puede haber infracción por haber hecho obras sin licencia de obras, o por hacer la casa sin cumplir la normativa urbanística. Las infracciones prescriben, pero hay que demostrar cuando se hicieron para poder contar el plazo de prescripción.

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Salva

Buenos días
Mi mujer y yo estamos a punto de comprar un chalet. Resulta que hemos conocido mediante tasación que la ampliación que se hicieron no consta en la misma porque supera los límites de la normativa urbanistica. Mi pregunta es: en caso de comprar la casa, ¿seríamos nosotros los responsables de pagar las multas? ¿ o serían los vendedores?. Supongo que esto lo supervisará el notario y nos informará de las consecuencias, pero me gustaría adelantarme. ¿es recomendable asumir tanto riesgo pensando que es la casa de nuestros sueños? Gracias de antemano.

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yolanda

Hola estoy por comprar una casa y me han dicho que tienen primero que registrar la parte de arriba de la vivienda que no estaba registrada y que después tiene que publicarse en el BOE todo los gastos corren por cuenta del vendedor ? Y lo mas importante cuanto tarda este proceso llevamos desde mediados de julio esperando gracias saludos.

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Jorge

Hola Yolanda
Lo de registrar lo que falta está bien, pero lo de publicarlo en el BOE es insólito, habría que conocer todos los detalles del caso.
Los gastos correrán por cuenta del propietario en el momento de realizar los trámites, sea el comprador o el vendedor.
El tiempo que tarda no es fijo, dependerá de muchas cosas y personas, y no lo podemos saber. Pero sí, tarda.
De todas formas, el registro no es obligatorio, pero sí muy recomendable.

Responder
yolanda

Buenas tardes eso me han dicho en notaria que estaba aun en registro y que había que publicarlo en el BOE Nose para que se hace ese paso pero así me han dicho muchas gracias por responderme.

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Raúl

Hola, lo primero felicitarte por el blog. Es de gran ayuda a los que hacemos esto una vez en la vida y nos pilla todo de nuevas. Mi caso es el siguiente, hemos llegado a un acuerdo verbal con el propietario para la compra de un chalet individual, este aparece registrado correctamente en el catastro con fecha de finalización de obra en el 98, el tema es que en el registro aparece como un solar y nos han entrado dudas, queremos comprar con todo en regla pero si no resultara un gran problema podríamos seguir con la operación. Qué trámite hay q seguir para registrarlo? Y qué riesgos afrontamos si no lo registra el propietario actual antes de la compra? Gracias de antemano.

Responder
Jorge

Hola Raúl
El registro de la propiedad no es obligado, pero muy recomendable. Prácticamente es necesario para los trámites, y se utiliza siempre para verificar la propiedad y como garantía.
Lo mejor sería que lo compres todo correctamente, para lo cual el propietario actual tendría que escriturar la vivienda que no está todavía registrada, ni no la tiene ya, y registrarla.
Si no lo hace, el propio notario que haga la escritura de compra-venta tendrá que hacer algo al respecto, quizá sea más fácil hacerlo todo de una sola vez en la misma notaría (la escritura de obra nueva y la de compra-venta), y luego registrar todo.
Los únicos riesgos son que te provoque algunos gastos imprevistos por estas gestiones, poco comparado con lo que cuesta una vivienda, y el tiempo que lleva esperar a que todo esté hecho. También habrá que liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales y AJD, que puede resultar una carga importante en el caso de una vivienda, y podría ocurrirte que tengas que pagar el impuesto de la obra nueva y luego el de la compraventa.
Lo mejor sería preguntar en cualquier notaría como se haría el trámite y los costes de todo, tanto de escriturar y registrar la nueva vivienda como la compra-venta.

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AdriAn

Hola Jorge.Tengo intención de comprar un inmueble en un residencial de la Costa.Todo parece estar en orden,excepto el catastro,ya que no aparece inscrito este piso.Al pedirle los recibos de IBI a la propietaria,me muestra recibo con r.catastral a su nombre pero que corresponde a otro piso del mismo residencial,diciendo tratarse de un error de inscripción.¿puede ser cierto?que consecuencias tendría para mí en caso de no estar inscrito?

Responder
Jorge

Hola Adrian
Puede haber errores en el catastro. Lo mejor es hacer una consulta en alguna oficina del Catastro.
Es posible que se esté pagando un impuesto por un valor menor o mayor del debido, o que se esté acumulando una deuda por el inmueble correcto, incluso puede provocar sanciones, y regularización de los impagados de los últimos 4 años completos, y el año en curso.
Siempre es mejor comprar cuando esté todo resuelto, nunca recomiendo comprar problemas.

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Jaime

Buenas tardes, en junio de 2008 escrituramos una vivienda, de la que en la escritura constaba que la licencia de primera ocupación estaba en trámite (hasta ahora estábamos con luz y agua de obra). 8 años después, la situación es la misma, no tenemos la licencia, más aún existe una sentencia en firme, de una demanda del Ayto por el desalojo de las viviendas, pendiente de ejecución. ¿Puedo reclamar el IBI que me están cobrando? En Catastro me indican que podría hacer un cambio de uso (de vivienda a almacén) tras comentarlo con Urbanismo del Ayto.

Responder
Jorge

Hola Jaime.
Pues habría que ver la ordenanza del ayuntamiento que te cobra el IBI, a ver si lo condiciona a un inmueble que tenga licencia de primera ocupación.

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Maria

Hola buenas, Mi pregunta es la siguiente he recibido donación de mis padres de una finca rustica de 7.500 m2 en la cual hay una casa de mas de 100 años reformada por mis padres en 1983 dicha vivienda no esta en las escrituras, en la actualidad me gustaría registrarla tanto en catastro como en escritura para tener todo correcto . También me gustaría saber si puedo utilizarla como vivienda o nave de aperos ya que la construcción es muy antigua .¿Que pasos tengo que hacer?. Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola María
Debes acudir a una notaría cualquiera para escriturar la propiedad, allí te darán instrucciones. El registro de la propiedad y el catastro vendrá posteriormente con dicha escritura.
Puedes utilizar la construcción como quieras, otra cosa es si vas a realizar obras de reforma, ampliación, rehabilitación, etc, donde necesitarás una licencia de obras, y dependiendo del uso que le vayas a dar, puede ser autorizable o no. Normalmente las viviendas en fincas rústicas solo se autorizan para usos relacionados con la explotación de la finca, bien sea agropecuaria, forestal, minera, etc.

Responder
Verónica Guerrero

Me llamo Verónica,y en los próximos días,tengo intención de acudir al notario para firmar la compraventa de una finca rústica de 1500m. en la provincia de Castellon.Como he leído tantos comentarios,y no soy muy experta en el tema, quisiera que me ayudarás con algunas preguntas.
La parcela cuenta con un contenedor, no cerrado(la parte frontal esta abierta),el cual está sobre una cimentación a una altura de 1m. aprox. Y no aparece en el catastro.Esta a menos de 100m. De una autopista,y vallado una parte parcial(la más cercana a la autopista,y donde esta la puerta de entrada de la misma. Después de acudir al Ayuntamiento para saber si puedo legalizarlo para casa de aperos, ellos me dicen q no tengo ningun tipo de problema,pero que necesito autorización del Ministerio de Fomento,ya que ni vallado,ni ningun tipo de construcción,puede estar a menos de 100m. (Y esa distancia completa toda la parcela). Ahora bien,el contador,y el vallado, segun los propietarios,hace mas de 4 años que está. Si me denagaran la autorización, podría mantener lo que ya hay?
Y ya que yo quiero legalizarlo,pero no podría por ese aspecto, me podrían sancionar por no legalizarlo?
Es que nadie les a puesto ningún problema nunca,pero claro,arriesgarme a pagar algo,que me pueda dar problemas…no se.

Responder
Jorge

Hola Verónica.
Si el Ayuntamiento te dice que no puede haber ninguna construcción a esa distancia de la autopista, pues no se puede legalizar. Te podrían obligar a quitarlo, aunque esas cosas no son nada habituales. Podría prescribir después de un cierto número de años desde que se construyó, pero hay que poder demostrar con documentos que se hizo en cierta fecha, y eso es difícil.
Si lo dejas como está, seguirá sin autorización, y no suele pasar nada, pero no será legal.
Deberás consultar si el uso que le quieres dar a la finca es autorizable o no. Construir en una finca rústica está muy limitado por las leyes de urbanismo. Si el uso que quieres darle no es autorizable, te estarás arriesgando a hacerlo ilegal, con lo que ello conlleva, posible, aunque improbable, sanción, demolición de elementos no legalizables, etc.

Responder
Ana

Buenas tardes

Estamos a punto de comprar un chalet adosado en la localidad de Valdetorres de Jarama en Madrid y tengo varias dudas al respecto sobre las cuales agradería enormemente me dieses tu opinión

Hace 4 años los propietarios anexionaron a la casa una terraza, hicieron una piscina, anexionaron el garaje a la casa, ampliaron el salón hacia el jardín, construyeron un cobertizo y añadieron unos arcos a las columnas del porche

Hoy hemos ido con el tasador para los tramites de la hipoteca y nos ha confirmado la inmobiliaria que estas mejoras no están en escritura

El cobertizo está pegado a la valla del vecino y aunque en el porche solamente pusieron los arcos uniendo las columnas según nos dice el tasador ahora pasa a ser ampliación de zona útil aunque solamente al 50% al no estar cerrado. El garaje pasaría a tenerse que registrar como cambio de uso o algo parecido…

Hemos solicitado a los propietarios los permisos de obra. aun no nos han confirmado que existan

Mis dudas son:
Han prescrito los cambios y posible sanción?
Me pueden reclamar a mi como nuevo los cambios que hicieron los anteriores propietarios?
Si los propietarios tienen los permisos, podemos regularizar nosotros la situación sin que se nos reclame la parte proporional del ibi antes de la compra desde que se hicieron las reformas, es decir, con carácter retroactivo?
Y si no hubiese permisos que deberíamos hacer?
El cobertizo pegado a la valla del vecino se hizo con su consentimiento. Podrían obligarnos a derruirlo en un futuro si cambiase el propietario de esa casa o ha prescrito?

Muchisimas gracias

Saludos

Responder
Jorge

Hola Ana
Por lo que cuentas, no tienen licencia de obras ni de primera ocupación para las ampliaciones, o ya lo hubieran dicho. No obstante, puedes consultarlo en el Ayuntamiento directamente.
Aparte de que lo que no esté registrado, no se tendrá en cuenta en la tasación, con lo que saldrá menos valor, si no tiene licencia, es ilegal. Para que prescriba tiene que pasar un tiempo, que depende de la ley de urbanismo de Madrid, y hay que poder demostrar que esas obras se hicieron antes de cierto número de años, cosa difícil de demostrar, puesto que no suele haber ningún documento.
Yo diría que te pueden reclamar a tí los cambios de los otros propietarios, si. No depende de la propiedad el uso que se haga del suelo.
Si regularizas la situación en el catastro, el IBI iría al propietario en cada año, eso si depende de la propiedad, pero mejor asegurarse consultándolo en el ayuntamiento o diputación.
Si no tienen la licencia de obras, que todo apunta a que no, habría que legalizar todo con un proyecto de arquitecto, y dirección de obra de arquitecto y aparejador, pedir la licencia en el Ayuntamiento, etc. Pero la ampliación tiene que ser conforme a la normativa actual, cosa dificil, porque la normativa actual es muy exigente con los aislamientos térmicos, con lo que habría que hacer obras para adecuarlo.
Si las obras no cumplen normativa, como el cobertizo pegado a la valla del vecino, no importa el consentimiento del vecino, si el cobertizo no está en la propiedad del vecino, no se pueden legalizar. O se dejan así, ilegales, o se derriban. El Ayuntamiento podría exigir derribarlo, pero no es nada habitual que exijan estas cosas.

Responder
Beatriz

Hola queria hacerle una consulta, tengo un adosado de VPO del 2004 y queria ampliar el salon unos 18 metros mas. Mi pregunta es como puedo legalizarlo o si me pillan a parte de la multa me harian tirarlo?.Hay muchos vecinos q lo tienen hecho de hace tiempo . A partir de cuanto tiempo no me podria multar?

Responder
Jorge

Hola Beatriz
Para legalizar una ampliación necesitas contratar un proyecto de arquitecto, dirección de obra de arquitecto y dirección de ejecución de aparejador, y otros documentos que van conjuntamente para solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento. Una vez obtenida la licencia ya puedes iniciar las obras, y al final pides la licencia de primera ocupación con el final de obra, también en el Ayuntamiento.
Si no lo haces así, la ley dice que si te pillan te pueden multar, parar la obra, exigir todo lo anterior, y si la obra no es legal, hay que hacerla conforme a normativa; y si no se puede legalizar, te pueden exigir derribar lo que no cumple con la norma. Si bien esto no es nada habitual, pero la ley dice que cuando te multan, hay que restaurar la legalidad.

Responder
Cris

Hola :
Hemos hecho la segregación de una casa en Castilla la Mancha que pertenece a 3 partes, y se va a quedar en 2. El problema surge en el notario, cuando comprobamos que la superficie que aparece en el catastro es de 390m2 cuando en realidad son 476,83m2. He consultado con el catastro y me dicen que simplemente hay que dirigir un escrito a la gerencia solicitando la modificación y un plano a escala de la casa con los metros reales. Mi consulta es, ¿ pueden denegarme esta modificación? ¿conlleva algun coste o sanción? y por último mientras resuelve el catastro esta modificación,¿ puedo realizar la segregación y a continuación las nuevas escrituras de la casa que será dividida en dos y que quedarán a nombre de dos personas? Muchisimas gracias!

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Jorge

Hola Cris
La forma habitual en el catastro es aportar escrituras, que si no las tienes, entonces tienes que aportar un plano con la superficie.
Sería conveniente hacer la modificación de la superficie catastral, que es una corrección de datos erroneos; podrían considerar que no se hizo adecuadamente en su momento la inscripción en el catastro y sería sancionable, pero no suelen sancionar, además dependería de la antigüedad y otras evidencias.
El procedimiento habitual es realizar las modificaciones mediante escritura, y luego registrar en el registro de la propiedad e inscribir en el catastro, por eso puedes ir haciendo las escrituras en la notaría. Pero te informarán mejor en la notaría, que son los que mejor saben estas cosas.

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Elisa

Hola Jorge , hace unos 10 años nos hicimos una pequeña piscina en lo que es nuestra vivienda habitual , pedimos la licencia correspondiente en el ayuntamiento pero no modificamos la escritura de la casa ni lo declaramos en catastro. Por ahora nuestra población no ha sido incluida en la regularización catastral que está haciendo el Catastro , mis dudas son…¿ la regularización la van a hacer en todas las poblaciones de España ? o puede que algunas queden fuera de esa comprobación ? lo digo porque , si nos llegara la carta de regularización , ¿ tendríamos que pagar «solo» la multa de 60€ y aceptar su valoración sin tener que presentar escritura de obra nueva etc..? no sé si me explico , lo que quiero decir es que no sé si es «menos costoso» esperar a que te manden la carta de regularización del catastro ( pagar 60€ ) que ir de «forma voluntaria» ( teniendo que presentar x documentación , por lo que habrá que ir al notario para modificar escritura etc ) , pero claro…si acaba el plazo de la amnistía catastral y mi población no ha sido incluida , tendré que ir de forma voluntaria a hacer el trámite para evitar futuras inspecciones. Gracias !!

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Jorge

Hola Elisa.
Los municipios no tienen la obligación de apuntarse al procedimiento de revisión catastral, por lo que puede que no te lo revisen.
Efectivamente, si presentas la documentación para dar de alta tu inmueble correctamente, tendrías que modificar la escritura, y luego inscribir en el catastro.
Yo esperaría a que tu municipio haga la regulación, y si la hace, incluso solicitarla, si bien la hace la administración directamente, pero se puede solicitar; si bien seguirías teniendo la escritura sin actualizar; pero eso se puede hacer en cualquier momento.
Si no hacen la regulación y pasa el plazo, o bien lo dejas como está, que no estaría correcto, o bien solicitas la inscripción.

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Víctor

Primero felicitar a esta página. Tengo una propiedad con una casa en mal estado, no tengo dinero para reformarla. Se meten ocupas y borrachos y la han ido desguazando cada vez ya no hay ventanas ni cables de luz, etc. . Quiero derribarla. ¿Seguiría pagando IBI IRPF como superficie construida? O hay que hacer algún trámite para que no me cobren como tal.
Gracias de antemano por su respuesta.

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Jorge

Hola Víctor.
Deberás hacer un tramite de declaración de ruina, que se hace en el ayuntamiento.
Tendrás que aportar para ello un certificado de ruina de un arquitecto o un aparejador, y luego el ayuntamiento te obligará a demoler.
Una vez tengas la declaración de ruina, la presentas en el catastro, y ya te hacen el cambio en el inmueble para que no pagues por la construcción.
Te recomiendo que te informes en tu ayuntamiento de los requisitos, y luego pidas presupuestos y así sabrás cuanto te cuesta todo antes de hacer nada.

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Francisco

Hola Jorge, quisiera hacer la siguiente consulta. Tengo una vivienda con 2 plantas, en la parte baja una habitación de 24 metros y todo lo demás (159 metros) lo tengo habilitado de comercial / almacén / garaje… pero vamos que el uso es para aparcar un coche. La vivienda de la planta primera es donde vivo. El valor catastral es bastante elevado por los metros que se consideran construidos en el total de las 2 plantas. Para el catastro en la planta baja tengo 24 metros de vivienda y 159 metros de aparcamiento. ¿Podría solicitar que en vez de catalogarse aparcamiento fuese para uso de almacén? ¿Crees que así tendría menos valor catastral y así pagaría menos? Gracias,

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Jorge

Hola Francisco
Si la normativa urbanística lo permite, lo normal es que si, puedas hacer el cambio de uso, escriturarlo y registrarlo así. Con la escritura solicitas el cambio en el catastro. Entonces la valoración catastral cambiaría. No conozco los métodos de valoración catastral, pero el factor que más influye es la superficie, por lo que creo que la bajada de precio sería poco, y no se si te iba a interesar.
Por hacerte una idea, puedes intentar una valoración con los servicios de valoración de inmuebles de hacienda que las autonomías suelen tener en su web, aunque no es la misma valoración que la de catastro. De esa forma podrías tener una idea de cuanto te sale con uno y otro uso y hacerte una previsión.

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agustin

Hola Jorge. en una urbanizacion de adosados varios de ellos los vendieron sin buhardilla, posteriormente la habilitamos sin permiso. ahora me encuentro con el problema y decido legalizarla pero en el Aytmo ademas del expediente que ya me hizo un Arquitecto,me pide la conformidad de la comunidad de vecinos, y no me la van a dar ya que no hay metros suficientes para poder legalizar todas las buhardillas. mi pregunta es que podria hacer para que la buhardilla figure en el registro,escrituras, catastro.

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Jorge

Hola Agustín.
El procedimiento que has hecho es el correcto, pero si no hay edificabilidad suficiente, los vecinos se quedarían sin la posibilidad de poder legalizar esa buhardilla. Si no te quieren firmar el consentimiento, tendrías que pagarles para que te cedan el derecho de uso de la edificabilidad. No puedes obligarles.
Para registrar e inscribir en el catastro, primero tienes que tener la licencia para ocupar ese espacio como habitable legalmente.

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Jacobo

Hola Jorge,muchas gracias por tu tiempo.He comprado una parcela en suelo rustico con una casita de 60 m2,en el catastro esta registrada como que tiene 100 m2,¿puedo ampliarla hasta esos 100m2?.Un saludo.

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Jorge

Hola Jacobo ¿y cuánto mide la casa en realidad?
Probablemente el catastro tenga la superficie más próxima a la realidad, pero si no fuera así, no te da derecho a ampliar.
El derecho a ampliar te lo da la legislación urbanística, y en suelo rústico está muy restringido, probablemente no puedas construir ni ampliar, depende del uso; para ello debes solicitar antes una licencia de obras en el Ayuntamiento, que es la administración que autoriza las licencias urbanísticas.

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Carlos

Buens tardes,
Le escribo por si puede resolverme una duda que tengo. Voy a adquirir un adosado en Sevilla que hasta el año 2004 estaba calificado de VPO (ya ha cumplido este plazo y la compro como vivienda libre). Inicialmente la vivienda constaba de unos 170 metros cuadrados construidos, pero su propietario realizó una ampliación antes de 2008 (tengo ortofotografía que lo demuestra) por su cuenta, sin licencias ni nada. Legalmente ha prescrito, por lo que hemos averiguado no pueden indicarnos demolición y además el Ayuntamiento me ha proporcionado un certificado que aclara que no hay expediente sancionador sobre esta vivienda. Mi pregunta es, puedo registrar en el acto de compraventa de la vivienda y en el catastro estos metros? Tiene alguna consecuencia legal no declarar estos metros? (salvo para mí como comprador, que ya sé que unos 30 metros cuadrados de la vivienda no «existen» en mis escrituras de compraventa). Necesito legalizar la obra para inscribir los metros construidos? Porque esto último significaría trámites y sobre todo un gasto en licencias de obras atrasadas, perito, etc… Gracias.

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Jorge

Hola Carlos
¿Una vivienda VPO de 170 m2? la normativa general no permite más de 90 m2, salvo que hubiera excepciones en la comunidad de andalucía.
Como ya ha pasado un tiempo desde la ampliación ilegal, para escriturarla, como mucho, el notario te puede pedir un certificado de un arquitecto o arquitecto técnico o aparejador. No necesitarás legalizar la obra, salvo que el notario te lo pida. Consúltaselo antes de firmar la escritura, y así lo dejas todo hecho en el mismo día.
Legalmente es obligatorio que en el catastro estén inscritos los inmuebles con sus ampliaciones, por tanto habría un incumplimiento tras la obra de ampliación. Conviene inscribir correctamente los inmuebles en el catastro. Yo pediría al vendedor que lo haga antes de vender, sería lo correcto: vender algo una vez esté todo legal y correcto.

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Carlos

Hola Jorge,

Pues la vivienda es de los años 80, es una casa adosada de dos plantas con lo cual no sé si por eso se permitían esos metros, ahí estoy perdido.

Por otro lado, la inscripción en el catastro y en el registro supondrá un gasto extra en la compra, sabrías decirme un importe orientativo o un porcentaje? La ampliación fue de 30 metros cuadrados, pasando la casa a tener 200 metros cuadrados. Lo pregunto para poder negociar el precio de venta previo a la compra teniendo este dato.

El dueño es arquitecto precisamente, el podría hacer el certificado? En qué consiste este certificado?

Muchas gracias,
Un saludo.

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Jorge

No tengo las tarifas de registradores. La inscripción en catastro podría tener alguna tasa, pero no la conozco, diría que no cuesta nada. En todo caso hablamos de gastos menores si lo comparamos con el precio de una vivienda de 200 m2.
El certificado consiste en certificar que la ampliación se hizo hace más de 5 años. No se si lo puede hacer el dueño, dependerá de su condición como profesional liberal, predisposición, incompatibilidad profesional, inhabilitación, etc. Mejor sería preguntárselo a él ¿no crees?. Y al notario también, por si no fuera competente por ser interesado.

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Mª del Carmen

Buenos días:
He recibido la carta para el pago de los 60€, en la cual me indican que es por una modificación de la superficie, que consiste en un porche cubierto y dos estructuras metalicas con techo de uralita que utilizamos para estacionar los coches.
Mis preguntas son:
Es correcto que aumenten la superficie construida por esos motivos? nos computan el 50% del terreno en ambos casos.
El ayuntamiento nos pasara un recibo de regulación de IBI?
Hay que incluir estos espacios y la piscina en la escritura de la casa?
La vivienda esta ubicada en la comunidad de Madrid

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Jorge

Hola Mª del Carmen
Si, es correcto que la superficie cubierta cuente, pero no al 100% porque no está cerrada del todo.
El Ayuntamiento puede pasar el IBI, teniendo en cuenta la nueva valoración catastral, de este año, los siguientes, y los últimos 4 años anteriores.
La escritura no es obligatoria, pero es conveniente hacerla e incluir todo tal y como es en realidad, porque hacer una escritura que no corresponde con al realidad parece absurdo.

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pablo m.g.

Hola recibido una carta del catastro donde han modificado la naturaleza del inmueble de urbano a rustico, nuestras casas eran legales, eso creíamos, somos 32 vecinos y ahora nos hemos dado cuenta que el plan parcial estaba denunciado por IU, sentencia nuestras casas cambian la naturaleza como le he dicho. Nos gustaría que nos asesorara un poquito de los pasos a seguir o si esta practica es normal.

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Jorge

Hola Pablo. El catastro te informa del cambio de calificación del suelo, pero quien lo puede cambiar es el ayuntamiento con la aprobación del gobierno autonómico.
Me hablas de un plan parcial, que corresponde con suelo urbanizable, quizá ya paso a urbano una vez realizada toda la gestión urbanística de ese plan parcial, o quizá fuera suelo urbanizable.
El caso es que un suelo urbano que lo califiquen como rústico es muy raro, nunca lo he visto, pero legalmente es posible, por tanto hay que comprobar el planeamiento urbanístico municipal actual. Si es así, la valoración catastral habrá bajado, pero supone un problema, ya que un suelo rústico no tiene la garantía de suministros de servicios como agua, alcantarillado, basura, alumbrado publico, etc.
Deberías hacer alguna consulta a un abogado experto en urbanismo, quizá sea posible realizar recursos, pero ya son cosas de derecho, no de arquitectura.
Espero haberte ayudado un poco.

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timada

Hola Jorge,

Tengo comprada, escriturada y registrada un tinado desde 2009. Cuando la compré pregunté en el registro y en el Ayuntamiento y nadie me puso ninguna pega. He ido a venderla y al interesado le dicen en el Ayuntamiento que está fuera del plan de ordenación, que no dan permisos para ninguna obra ni mejora esperando que con el tiempo se abandone. ¿Puedo denunciar algo? ¿Qué pasa con el dinero invertido en esa vivienda que son todos mis ahorros? ¿Ni siquiera van a expropiarme?. Es terreno rústico sin agua ni luz. ¿Qué usos puedo darle?
¿Tengo que seguir pagando IBI?

Mil gracias por adelantado

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Jorge

Hola Eva
Si es suelo rústico, las construcciones que se suelen permitir son los acordes con los usos de la parcela, como agrícola, ganadero, minero, forestal, etc. Eso depende de la ley de urbanismo de tu comunidad autónoma. Si el planeamiento urbanístico está así como dicen en el ayuntamiento, solo cabe que lo cambien.
¿cuando gastaste dinero en esa vivienda lo hiciste solicitando licencia de obras?. Si tienes licencia de obras, y licencia de primera ocupación, entonces es legal.
Sin embargo el IBI tendrás que seguir pagándolo, que nada tiene que ver con que la construcción sea legal o ilegal. Si hay construcción, se pagan los impuestos, si no la hay, también tendrás que pagar los impuestos por la parcela.

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Jose manuel

Hace un año termine una casa con obra nueva en un solar donde tenia una casa antigua fui.al notario y al registro pero nadie.me dijo nada del catastro que me puede pasar y que tengo que hacer

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Jorge

Hola José Manuel
cuando haces una casa nueva tienes 1 mes para inscribirlo en el catastro. Los notarios a veces lo hacen directamente de oficio.
Pregunta en la notaría o gestoría, si es que te hizo los trámites a través de una gestoría administrativa.
Si no has inscrito tu casa a tiempo en el catastro, es una infracción administrativa que se puede sancionar.

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javier luque

Hola soy Javier y quisiera hacerte una consulta. Tengo una vivienda construida en 2007, declarada en catastro en 2010 y por lo tanto pagando ibi desde entonces, esta construida en una parcela escriturada en indiviso como se conoce por aqui, es decir una escritura donde aparecemos 5 propietarios con un porcentaje ya que era indivisible, catalogado como rustico, se podria legalizar la vivienda hasta inscribirla en el registro de la propiedad? y si no es asi, hasta que punto estoy obligado a pagar catastro si no me dejan legalizarla?

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Jorge

Hola Javier
Se puede legalizar una vivienda si cumple con la normativa actual, pero si está en suelo rústico no es fácil que te la autoricen, puesto que normalmente la construcción en suelo rústico debe estar asociada a la actividad propia de ese suelo. Además hay suelo rústico de especial protección.
Si no se puede legalizar, la obligación de pagar la tienes siempre, nada tiene que ver una construcción sin licencia con la obligación de pagar impuestos.
Otra cosa es registrar en el registro de la propiedad, eso se puede hacer, aunque no es obligatorio, aunque no sea legal.

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Esperanza

Muy buenas,
Hace años que, aprovechando un permiso que dieron en mi comunidad de vecinos, me hice un pequeño cuarto trastero en la azotea imperceptible a vista de satélite ya que se encuentra bajo un voladizo. Esta construcción tuvo desavenencias con los vecinos pero como había jurisprudencia, de 5 vecinos mas y con construcciones de antes que la mía, me hice el fuerte y no lo he quitado.
Apenas son 3 m2 y me gustaría regularizarlo. La obra tiene mas de 5 años.
¿Cómo lo tengo que hacer exactamente?

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Jorge

Hola Esperanza
Dependiendo de tu comunidad autónoma, es posible que ya haya prescrito la obligación de hacer la construcción con licencia de obras. Eso no lo legaliza, pero ya no sería sancionable.
Si lo quieres legal en el Ayuntamiento, tienes que solicitar licencia de obras y luego de primera ocupación con un proyecto de legalización (arquitecto y aparejador), teniendo en cuenta que tiene que cumplir con toda la normativa urbanística y técnica actual.
Después se puede registrar en el registro y ya inscribirse en el catastro, al final.
Por tanto, lo primero sería consultar con un arquitecto y un aparejador (arquitecto técnico) para saber si es posible legalizarlo, y cuanto te cuesta ese proyecto de legalización y demás documentos para pedir licencia urbanística (de obras y primera ocupación).

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noelia

Hola,
En julio del 2015 hcims una reforma en mi piso se cambio funtaneria,electricidad,suelo de la casa,y ventanas,sin licencia ya que contrate un contratista y m puso la casa patas arriba y se fue estafandome 9.000 sin haber hecho nada excepto quitar los escombros nada mas,pensé que había pedido licencia y resulto que no,al pedí un préstamo para terminar la casa sin licencia ya q pregunte en ayuntamiento y me han dicho que para esa reforma no hace falta la licencia,
M pregunta debo comunicarlo al catastro para que modifiquen la fecha de reforma? M multaran por eso? Q debo hacer?muchas gracias,

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Jorge

Hola Noelia
En teoría, desde que se termina la obra, y aquí habría que ver si es cuando se firma el certificado final de obra o cuando se obtiene la licencia de primera ocupación expedida por el ayuntamiento, hay un mes de plazo para dar de alta los cambios de la nueva obra en el catastro. Como no tendrás esa documentación, puesto que no hay licencia de obras, será cuestión de que vayas al catastro y rellenes el modelo 902N, que es para nuevas altas o modificaciones.
Dependiendo de si hay aumento de superficie construida, cambio de uso, o simplemente mejora en las calidades y estado de conservación (que lo habrá, claro), la valoración de la casa aumentará, y en consecuencia, los impuestos que utilizan dicha valoración.
Si no comunicas esos cambios en el plazo de 1 mes, en teoría podrían multarte, pero para ello habría que tener constancia en algún documento que la obra se terminó hace más de 1 mes. Ya sabes entonces qué fecha de terminación poner, si te la piden.

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Roberto Sanchez

Hola, buenas.
Queria aclararme algo que tengo en duda; En el año 2007 acabe la obra de mi casa y de forma legal hice el modelo 902 y registre toda las modificaciones y proyecto en el, ahora con esto de la actualización catastral (Los famosos 60 euros) me viene como bien les ha parecido a ellos. He reclamado y rectificado lo que ellos me ponen mal y he reclamado mis 60 euros puesto que yo desde entonces no tengo modificacion alguna en casa. En este caso tengo que pagar con 5 anos de retractividad por un error de ello?.

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Jorge

Debes responder y justificar que se equivocan. Aporta documentos, planos, etc. para justificar que lo tienes bien inscrito. Deberían corregir.
Si no consigues que corrijan a base de recurrir por via administrativa, te quedará la via judicial (contencioso administrativo). Y si no lo ganas, te pueden hacer pagar los 5 años, si.

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Juan

En la comunidad valenciana segun la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, las obras sin licencia pasan a prescribir al cabo de 15 años (no 4 como era antes), mi pregunta es aquellas contrucciones hechas antes de esta nueva ley (Agosto 2014), prescriben a los 15 años o a los 4 ?

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Jorge

La ley no se aplica en general con efecto retroactivo. Las construcciones que estuvieran hechas antes de la entrada en vigor de la nueva ley, se les aplica la antigua. Eso si, habrá que demostrar que esa construcción se hizo en ese momento, y no después.

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Juan

Hola ,construi hace 3 años una casa de aperos de 25 metros cuadrados, y una balsa de riego, en terreno rustico, me llego la carta de los 60 euros, ya he pagado los famosos 60 euros, puedo ahora escriturarlo ?

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Laura

Hola, tengo una vivienda que compre hace 9 años de segunda mano, ahora viene una carta del ayuntamiento para que actualicemos el catastro de la vivienda, los antiguos propietarios hicieron una obra y ampliaron en la zona del patio un trastero una cocina y una terraza que no se si tiene licencia de obras, ya que cuando lo compramos ni lo preguntamos, ¿puedo tener alguna sanción por parte del ayuntamiento o del catastro? Gracias

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Jorge

Hola Laura
Las obras realizadas sin licencia pueden ser sancionadas; si han pasado más de 5 años desde que se hicieron, habrá prescrito, pero habría que demostrar que ya han pasado más de 5 años.
El catastro también puede sancionar si no se han dado de alta esas obras en el plazo de 1 mes desde que se hicieron. Además pueden cobrar el aumento de IBI de los últimos 4 años completos.
Si lo que te han mandado es el procedimiento de regulación catastral, no hay multas, pero se paga una tasa de 60 €.

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Teresa

Hola, vivo en una urbanización de pareados donde la zona de garaje es un porche abierto y la mayoría de vecinos lo han cerrado cada uno en su estilo a lo largo de los 15 años que llevamos viviendo allí. Nosotros lo cerramos el año pasado y al parecer un vecino denunció y la policía nos notificó. Nos llegó un escrito del Ayuntamiento dándonos un plazo para devolver la obra a su estado original, porque según el ordenamiento no se puede hacer un cerramiento de ningún tipo en esa urbanización. Presentamos alegaciones en el Ayuntamiento y las han desestimado. Sin embargo estoy hablando que de unas 80 casas han hecho el cerramiento 62. Ahora nos dan la vía de recurso. No se si sería posible en este caso acogernos a la amnistía catastral o si hay alguna otra posibilidad al haber tantas viviendas con los cerramientos ya realizados.

Responder
Jorge

Hola Teresa
La famosa amnistía catastral no tiene que ver nada con la normativa o licencias urbanísticas, se trata del catastro, y no del Ayuntamiento. Pensarás que tiene algo que ver porque es el Ayuntamiento el que cobra el IBI, pero la gestión de catastro es estatal, el Ayuntamiento solo recauda. Por tanto no te va a servir de nada.
Que haya otros cerramientos ya realizados no te da derecho a hacerlo tu, los antecedentes no cambian la normativa, a pesar de lo que mucha gente piensa.
La única forma es que la normativa urbanística tenga alguna posibilidad de que sea legal ese cerramiento, o alguna otra forma, pero es el Ayuntamiento el que interpreta su normativa, y si dice que no se puede… pues siento decirte que no se va a poder.
Otra cosa es que las obras ilegales realizadas hace más de 5 años ya están prescritas, y ya no podrán abrir expediente sancionador contra ellas, si bien hay que demostrar que se hicieron con esa antiguedad; pero creo que este no es tu caso.

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M Jesús

Hemos adquirido piso con bajocubierta habilitada como vivienda por el promotor. Hay desperfectos en la fontaneria, AA, suelos… de dicha bajo cubierta. El promotor no quiere hacerse cargo usando como argumento que solo le corresponde reparar los daños en el piso de 90m2 que aparece en escritura. El uso privativo de la misma aparece reflejado en los estatutos de la comunidad.

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Jorge

Hola M Jesús
Habría que ver si ese uso de bajocubierta es legal, cumple normativa urbanística para ese uso, y está registrado e inscrito en el catastro de esa forma. Si no es así, y no aparece en ningún documento, va a ser difícil que puedas reclamarle la reparación de los defectos. Sin embargo, te comentario es más adecuado para que lo responda una abogado. ¿si alguno es tan amable de arrojar luz al asunto?, gracias

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Marta

Hola;

En Octubre de 2014 mi abuela recibió una «Propuesta de resolución con acuerdo de alteración» de un local que siempre ha tenido, al que le notificaban que habia sido convertido en vivienda.
Pues bien, hoy, Noviembre de 2015, nos ha caido éste documento en la mano, y al leerlo hemos visto que está pagando el IBI de un destino Residencia, cuando se trata de un mero local sin actividad, con una regularización que se está efectuando desde 2011.
Que debemos hacer para reclamar que se ha cambiadoel uso del local en el catastro sin ser real dicha utilidad? Que documentación deberiamos presentar y dónde?
Mi abuela tiene 88 años y apenas lee, por ello ha pasado tanto tiempo.

Muchas gracias por todo!

Responder
Jorge

Hola Marta
Debes ir al servicio territorial del catastro de tu provincia, y allí preguntar qué debes hacer. Tendrás que rellenar algún modelo de corrección o alteración de bienes catastrales, 901 ó 902, y te pedirán que aportes escrituras al menos. Comprobarán que está mal inscrito y lo corregirán, pero esto lleva su tiempo, claro está.
Te recomiendo que vayas a preguntar al catastro, que la información en la administración te la tienen que dar, es gratis, y no supone ningún tipo perjuicio, a pesar de lo que mucha gente cree, al menos mientras no sea por escrito.

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jose luis

hola , estoy apunto de comprar un chalet , pero me he dado cuenta que en escritura no aparece piscina y la finca tiene una piscina hecha 15 años atras ,, puedo tener algun problema ? donde puedo revisar el istado por fechas donde se puede regularizar el catastro ?

gracias por adelantado

Responder
Jorge

Hola Jose Luis
Es bastante habitual que aparezcan cosas que no están escrituradas ni registradas. Puede que el catastro te valore la piscina si no estaba ya, y pase a cobrarte el IBI añadida la piscina, además te cobraría el IBI atrasado de los últimos 4 años, que no debería ser una cantidad demasiado alta, aunque eso depende de la apreciación de cada uno.
Que yo sepa no hay ningún listado por fechas de regularización del catastro, no se a que te refieres con ese listado.

Responder
jose luis

gracias por tu respuesta ,

aunque el tema se me complica , estoy en proceso de la compra he estado en el ayuntamiento y no entiendo nada , , la vendedora me a facilitado el registro de la propiedad del chalet y los recibos del ibi por loque daba por hecho que todo estaba correcto , mi sorpresa es que he ido al ayuntamiento y me dicen que este chalet no aparece la licencia de obras , es posible que el chalet este registrado page ibi y no tenga licencia de obras ¿ he pagado ya el contrato de compraventa , me puedes ayudar ya que no entiendo nada y no se que hacer , gracias de nuevo

Responder
Jorge

Si, es posible que no tenga licencia de obras y esté registrado y pague IBI.
Que esté hecho sin licencia de obras es una ilegalidad que lamentablemente abunda mucho, pero es un riesgo, puesto que el Ayuntamiento podría multar o perjudicar negando el suministro de agua, basura, etc. Si bien la infracción puede haber prescrito ya (más de 4 años habitualmente) habría que demostrar que se construyó hace todo ese tiempo.
Hay muchas casas en este pais que no tienen su licencia de obras, y la gente vive en ellas tranquilamente, pero no es la mejor forma de comprar. Yo siempre recomiendo que esté todo legal antes de comprar, para tener seguridad.

Responder
Pilar

¿Que diferencia existe entre una piscina y una balsa de riego? Nos han valorado la balsa como piscina de uso deportivo y queria centrar mi queja en eso. ¿Pueden ayudarme?
Gracias.

Responder
Jorge

Hola Pilar
Entiendo que una balsa de riego estará en un suelo rústico, para uso agrícola, ganadero, minero o forestal, por lo que el valor puede ser muy distinto. La piscina no debería estar en suelo rústico, aunque hay muchos casos en que es así, de forma no acorde con la normativa urbanística.
En el catastro han valorado lo que han podido ver, y puede que no lo hayan interpretado conrrectamente, por lo que debes realizar tu recurso indicando que es una balsa y que el uso es agrícola, y que si hay alguna construcción cercana, el uso está relacionado con el agrícola en suelo rústico, si es que es así. Debes adjuntar documentación que puede demostrarlo lo mejor posible: escrituras, registro de la propiedad, contratos de compra-venta, etc.
En el catastro deberán modificar la valoración si tienes razón.

Responder
Pilar Garcia Avella

Disculpa que no haya especificado, y gracias por tu pronta respuesta. La balsa estaba antes en suelo agricola y ese era su uso, pero hace unos años nos recalificaron el terreno como urbanizable. ¿Hay alguna posibilidad de que sea considerada como balsa de riego?

Responder
Jorge

Pero supongo que el suelo no está urbanizado, es decir, que no estará desarrollado el plan parcial. ¿El uso de la balsa sigue siendo de riego?, ¿Sigue habiendo uso agrícola en la finca?, supongo que sí hay posibilidad de que se considere uso agrícola… Pero claro, si se usa como piscina y parece una piscina… Va a ser mucho mas dificil

Responder
Carmen

Hola mIs padres compraron un terreno rústico hace veinte años, de escrituro y registro, a lo largo de los años, han construido una vivienda, piscina y almacén, cómo todos los vecinos de la urbanización, por ese motivo paso el AyuntamIento a regularizar poniendo sanciones por construir en terreno rústico, sanciones que se han pagado, y el terreno sigue sIendo rústico y sin ningún tipo de servicio público ni agua, ni saneamiento . Al recibir la carta del catastro nos indica que el terreno es urbano, pensaba pagar los 60,00 € y presentar un escrito del AyuntamIento indicando que el terreno es rústico, pero tengo la duda si la presentación de dicho escrito
provocará algún tipo de sanción

Responder
Jorge

Hola Carmen
Lo de la carta con el pago de los 60€ es el procedimiento de regulación catastral, que trata de anotar correctamente los inmuebles que no estén debidamente inscritos, por lo que si ponen que es suelo urbano, y el suelo es rústico, habría que realizar una alegación o recurso indicando la corrección, para que la valoración la hagan correctamente. Esto es con el catastro, y no con el Ayuntamiento.
Por presentar ese escrito en el catastro no tendrás sanciones, pero hay que fijarse en la posibilidad legal que tienes, y el plazo, para presentar alegaciones al expediente o recursos, que lo suele poner al final de la notificación.

Responder
Jose Hernande

He recibido la sanción de 60 € por regularización del catastro, son tres viviendas las que se regularizan de las que yo solo soy propietario de un 25% de éstas pero la sanción solo viene a mi nombre. ¿Tengo que pagarlo yo solo? ¿Puedo pagar de alguna forma solamente por el porcentaje del que soy propietario? Gracias

Responder
Jorge

Hola Jose
Debería pagarse según el % de propiedad, si viene a tu nombre puede ser por 2 cosas:
– Que han cogido uno de los nombres de los propietarios para enviar la notificación, pero va dirigida todos
– Que los datos de propiedad no están correctos en el catastro, para lo cual deberás solicitar una corrección de los datos que tienen, aportando escrituras o documentos que demuestren cual es la propiedad correcta.

Responder
Natalia

Hola, mi consulta es la siguiente:

Recientemente hemos adquirido mi pareja y yo una finca rústica que la conforman dos parcelas, unos 2.400 m2 en total. En una de las parcelas hay construida una edificación de unos 35 m2 en total, de la cual unos 25 m2 fueron construidos en los años 80 y unos 10 m2 fueron añadidos por los propietarios anteriores hará unos 4 o 5 años.

Esta edificación no consta ni en las escrituras ni en catastro y nos gustaría poder, de algún modo económico, «legalizarla» o «ponerla en regla» como casa de aperos para no tener mayores problemas. ¿Cuál sería el camino a seguir?
No tenemos ningún tipo de documentación respecto a la construcción.

Tengo un par de consultas a parte, relacionadas:
– ¿Cuáles son los posibles perjuicios de registrar dicha finca rústica en el Registro de la Propiedad? (los antiguos propietarios sí la tenían registrada, pero nosotros estamos vacilando en si hacerlo o no).
– Y otra pregunta es si sabes si podríamos empadronarnos en dicha finca o si realmente es necesario que la construcción que hay fuera considerada habitaje reglado.

Anticipo nuestra más sincera gratitud por tu orientación.

Responder
Jorge

Hola Natalia
Para legalizar un edificio, lo primero es obtener la licencia de obras y licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad) en el Ayuntamiento, para ello es necesario encargar un proyecto a un arquitecto, además de dirección de obra de arquitecto y aparejador, tenemos este artículo que lo explica y aquí la segunda parte. Ten en cuenta que la construcción deberá cumplir la normativa urbanística y técnica actual.
Una vez obtenida la licencia correspondiente al final de la obra (que varía según la autonomía donde esté), puedes escriturarlo en el notario, registrarlo, y deberá ser inscrito correctamente en el catastro, si no lo está ya.
En cuanto al registro de la propiedad, no es obligatorio, no tiene ningún perjuicio, salvo el dinero que hay que pagar. El registro ofrece garantías a los propietarios.
Como la finca es rústica, probablemenete la normativa urbanística no admita cualquier tipo de construcción en dicha finca, que dependerá del uso, por tanto, el empadronamiento dependerá del uso que se le de a la finca. Típicamente, en fincas rústicas solo se puede construir para usos agropecuarios, mineros, etc. por lo que, para empadronar, el ayuntamiento podría pediros algún documento que justifique que haceis una actividad de ese tipo allí; pero como cada Ayuntamiento funciona a su manera, lo propio es que lo preguntéis antes allí mismo.

Responder
Natalia

Hola Jorge, muchas gracias por tu respuesta.

En cuanto a lo que me comentas para «legalizar» la construcción, ¿haría falta todo eso aunque se trate solo de una caseta de aperos (no de una vivienda)?

Muchísimas gracias de nuevo.

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Jorge

Cualquier construcción fija (que no sea temporal, como por ejemplo una caseta de feria o de obra) requiere licencia de obras. Dependiendo del tipo de construcción tu Ayuntamiento podría admitirte una licencia con menos documentación de la habitual, aunque en esos casos, la normativa, que es genérica, no da los detalles de cuando se hace de una u otra forma, por lo que cada Ayuntamiento aplica su propio criterio. Por eso, la única forma de saberlo es preguntarlo directamente al técnico municipal, que tienen la obligación de informar y de forma gratuita.

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Marga

Hola,
me ha llegado la carta para pagar los 60€ por la dichosa tasa de regularizacion catastral..al ver los detalles de los datos que dispone de mi vivienda la agencia catastral he visto que me cuentan un porche de madera que NO está cerrado ,lo sustenta solo 4 vigas de madera…y encima lo miden con 7 m2 mas de lo que de verdad tiene….en el ayuntamiento me dicen que los 60€ los tengo que pagar si o si y que los datos de la edificacion del porche tendría que demostrar que es como yo digo…es es asi? me suben el IBI por algo que no tengo realmente.??
GRacias

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Jorge

Hola Marga
En el plazo de alegaciones o recurso que te den, debes indicar la superficie real del porche, que no debería contar al 100% al no estar cerrado, y si tienes escrituras o documentos (planos, proyectos) que lo indiquen, los aportas, con el fin de que los datos sean correctos, puesto que en el catastro los datos deben coincidir con la realidad, y eso es lo que pretenden.
Si los datos que tiene el catastro hasta ahora no coinciden con la realidad, entonces si, debes pagar los 60 €, y posteriormente, si la valoración de tu casa sube, pagarás más importe de IBI.
Si los datos del catastro no quedan correctos, pagarás el IBI incorrectamente, pero puedes solicitar una corrección en cualquier momento, ¡no tiene porqué ser así para el resto de la eternidad!

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LuisAngel

Hola,
Tengo una casa no escriturada en terreno rustico en Asturias ( mi vivienda habitual ), fui al notario con dos vecinos que certificaron la existencia de la construcción desde hace mas de 6 años, esto fue en el 2011, es decir se certifica que la construcción de unos 120m2 cuenta con al menos 10 años.
Mi dudad es si puedo la puedo incluir en el catastro y que costes tendría, así como la documentación necesaria a presentar.
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Luis Angel
Si, la puedes, y debes inscribir en el catastro, usando el modelo 902N, lo puedes hacer electrónicamente desde aquí, aunque te pedirán documentación con datos sobre la casa, principalmente la escritura que indicas que hiciste.
Debes consultar antes si el notario envió los datos a catastro, o bien el registrador, que algunos lo hacen. Si no está hecho, podrian ponerte una sanción por hacerlo fuera de plazo, y te pueden cobrar el impuesto de bienes inmuebles de los últimos 4 años y el año en curso con la valoración catastral resultante, una vez que esté dado de alta.

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Paco

Hola:
Hace un año y medio que acabé la construcción de una vivienda unifamiliar en A Coruña, y en febrero de 2014 hice la inscripción de la misma en el registro de la propiedad. En aquel momento por desconocimiento pensé que bien el registro o bien el ayuntamiento cruzarían estos datos con el catastro y no hice la declaración de está modificación del suelo. Cuando en el 2015 me llega el recibo del IBI me percato de que no han incluido la construcción y en abril de este mismo año me voy a una oficina de hacienda y presento el modelo 902-N con todos los documentos y fotos de la casa. Ahora me llega la apertura de un expediente sancionador de 60 euros. Puedo recurrirlo de alguna manera teniendo en cuenta lo anterior?.
Muchas gracias.

Responder
Jorge

Hola Paco
Se puede recurrir, si; hay que buscar motivos que expliquen que tu has actuado legalmente. Podrías alegar que los datos los equivocaron ellos al inscribir y que además hiciste una solicitud de corrección antes del procedimiento de regulación catastral (el de los 60€), por lo que no deberían incluirte en él, pero ojo, porque si el 902-N lo presentaste tarde y no habías cumplido la obligación de inscribir las modificaciones de la vivienda en el catastro en el plazo establecido de 1 mes (aunque eso lo suele hacer el registro o el notario muchas veces), la multa podría ser mayor entonces, y te estarían haciendo un favor con incluirte en el procedimiento de regulación catastral y pagar solo 60€ de multa.

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Ramón

Hola, estoy interesado en comprar una casa de tres plantas, en la que la primera planta es un local comercial, y las otras dos las usan como tienda y almacén también, pero no está acondicionada para vivir.
Mi idea es cambiarla de uso y reformarla, pero al mirar el catastro veo que sólo aparece reflejada la primera planta.
En la nota simple del Registro de la Propiedad sí constan las tres plantas. No sé si esto me puede acarrear problemas, si debo pedirles que modifiquen el catastro antes de comprarla,…
Gracias.

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Jorge

Hola Ramón
Si, sin duda, recomiendo que pidas al propietario que el catastro esté correcto antes de comprar, para evitar gastos posteriores

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Antonio

Tengo hecho algo parecido a un almacén grande de chapa sandwich de 140 m2 y unos 5 metros en su altura máxima, no anclado al suelo, prefabricado y ensamblado en un terreno de 600 m2. Temo que me pueda venir la carta sobre el catastro. ¿Creéis que me saldría más barato desarmarla e intentar vender el material a entrar en trámites, sanciones, y demás para poder normalizar esta construcción? Os lo digo porque el motivo de haber hecho este amago de refugio diáfano y prácticamente sin nada dentro era para disfrutar del solaz del campo, pues estoy en tratamiento nervioso y no me apetece pelear con el monstruo gubernamental. Me gustaría saber no obstante por cuánto me podría salir la broma más o menos si es que decido normalizarla y si uno puede arriesgarse a acudir a hacerlo aunque no te hayan mandado la famosa carta. Gracias y un saludo.

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Jorge

Hola Antonio
No tiene porqué haber sanciones si ya ha prescrito la infracción de construir sin licencia y sin cumplir normativa urbanística. En ese caso se puede escriturar, registrar e inscribir en el registro de la propiedad. Si el catastro es consciente de que la construcción existe desde antes, te hará pagar el IBI de los últimos 4 años.
Si te viene la carta del catastro con el procedimiento de regulación catastral, no hay que pagar multas, solo 60 €, y te recalculan la valoración catastral para que pagues el IBI de los últimos 4 años, el actual y los siguientes, pero dudo que salga más barato que desmontar una construcción.
Si no te mandan la carta, lo haces como si fuera una construcción nueva, y listo.
No tengo ni idea de por cuanto te puede salir, porque depende de muchos factores, pero hay muchos casos como el tuyo. No hay que tenerle miedo al catastro, solo trata de regular las valoraciones para que se paguen los impuestos; es el Ayuntamiento el que puede tomar una decisión importante de sancionar y demoler si se ha construido ilegalmente, pero como digo, hay plazos de prescripción.

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Matilde

Buenas tardes,
Estoy preocupada porque he dado la señal para comprar una vivienda unifamiliar que veo que tiene ampliaciones ilegales. Es una vivienda de 1940 con una protección volumétrica por lo que creo que no es legalizable. En la escritura original aparece que la vivienda tiene en planta 55 metros. Parece que en una primera ampliación la superficie aumentó a 77, lo que está incluido actualmente en el catastro, y existe una ampliación más de otros 25m2 que no aparece ni en el catastro, llegando a la situación actual. Querría saber si podría cancelar el contrato de arras sin pérdida de la señal en caso de que la situación no se pueda regular ya que aunque me demuestren que estas ampliaciones están consolidadas no sé qué me puede legar a pasar, si pueden obligar a demoler por ser ilegal… ¡Muchas gracias!

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Jorge

Hola Matilde
Nosotros siempre recomendamos comprar cualquier inmueble que esté siempre legalmente construido y registrado, para evitar cualquier posible susto, pero lo cierto es que existen muchísimas construcciones ilegales por este pais, y probablemente en los demás también.
Cuando se hacen ampliaciones ilegales se puede intentar legalizar consiguiendo la licencia de obras y primera ocupación, o se puede dejar como está, de forma que con la antigüedad prescribe y ya no se puede obligar a demoler (habitualmente con más de 4 años ya prescribe).
Pero la posibilidad de que puedas rescindir el contrato y recuperar las arras depende de las condiciones o cláusulas que aparezcan en ese contrato. Si el contrato no hace mención a que la casa debe estar legalmente escriturada o registrada, entonces se incumpliría el contrato, y por incumplimiento podrías rescindirlo.
Si decides seguir adelante, una vez prescritas las ampliaciones ilegales, yo pediría que, al menos, esté bien registrada en el registro de la propiedad y bien inscrita en el catastro antes de comprarla.

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MIGUEL ANGEL

Jorge : Ante todo agradecerte la aportación que nos haces con tus conocimientos. Paso a contarte mi caso. En 1983 mis padres compraron un terreno rústico de 500 mts2 que tenía una pequeña casa de 48 mts2. que no aparece inscrita en el registro de la propiedad pero por la cual pagamos el IBI, ahora se nos presenta una pega porque al intentar venderla el comprador dice que debemos registrarla. No cumple con los actuales requisitos del PGOU ya que esta pegada a la linde del vecino y a una calle de la comunidad(Según he leído necesitaría una separación de 3 metros y de 4 con la calle).
Como podríamos registrarla en el registro de la propiedad para que aparezca en la nota simple.
Gracias.

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Jorge

Hola Miguel Angel
Para registrar en el registro de la propiedad hace falta una escritura de la propiedad, bien sea de compra-venta, herencia, obra nueva, etc.
Como ya ha pasado mucho tiempo, el cumplimiento de la normativa urbanística ya no importa, si bien seguirá sin cumplirla, pero el notario hará la escritura de lo que existe en realidad.
Te recomiendo que preguntes antes en una notaría cualquiera lo que vas a necesitar, que no será mucho, y con ello elevas a escritura pública la parcela y la vivienda, y con ello registrar la propiedad.

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Pedro m

Hola,
Recientemente he comprado un piso y en las escrituras figuran 3 dormitorios y 1 baño. He solicitado licencia de obra menor al ayuntamiento para reformar la vivienda (ventanas, puertas, suelos, electricidad, etc.) y he ubicado en una de las habitaciones un aseo y un vestidor, con lo que la vivienda actualmente cuenta con 2 dormitorios, uno de los cuales tiene integrado un vestidor y el nuevo aseo (para ejecutar este aseo no ha sido necesario modificar bajantes ni afectar a elementos comunes, queda anexo al baño actual).
¿Tendría que realizar algún trámite en el registro de la propiedad o en el catastro?. ¿Puedo tener problemas si vendo la vivienda y no coincide la realidad con lo establecido en las escrituras?

Un saludo y muchas gracias,

Responder
Jorge

Hola Pedro
Realmente es una obra importante de reforma como para hacerla con una simple licencia de obra menor, pero si el Ayuntamiento te lo admite así, con esa licencia no corresponde inscribir cambios en el catastro, ya que no tendrás planos ni otra documentación que aportar. En todo caso no cambia la superficie construída ni el uso, solo cambiarían las calidades de los materiales, con lo que quizá podría subir algo la valoración, pero no conozco los métodos de valoración del catastro con exactitud.
En cuanto al registro de la propiedad, no es obligatorio, pero, tanto para el registro como para el catastro, tendrías que escriturar primero la obra de reforma para que aparezca correctamente la descripción de la vivienda.
Si no coincide esa descripción con el piso (por número de aseos y dormitorios) podrías tener problemas con un posible comprador, si los problemas los pone el comprador, y podría obligarte a hacer escritura y modificar convenientemente el registro, nada más.

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Rebeca

Hola. Tenenmos un pequeño hostal con 17 habitaciones, pero con el tiemo
hemos hecho reformas importantes como añadir baños en las habitaciones, anular alguna habitación y hacer un baño grande etc, ahora queremos hacer un cambio de titulariad y se nos plantea el siguiente problema, lo que está construido no está registrado y no sabemos si cuando tengamos una inspección al hacer el cambio, nos harán tirarlo.¿ Es posible que un arquitecto nos haga un plano de lo que hay y poder regularizarlo?. Gracias.

Responder
Jorge

Hola Rebeca
Por un lado tenemos el catastro, y por otro la licencia urbanística del ayuntamiento, y no hay que mezclarlo.
Primero se obtienen las licencias urbanísticas para las obras, que deberiais haber pedido al hacer obras, pero si tienen más de 5 años, probablemente ya estén prescritas las infracciones urbanísticas, por lo que no te harán tirarlo, si bien no te da derecho a tener la licencia así, sin más. Para ello tendrías que encargar un proyecto de legalización a un arquitecto, junto con dirección de obra, dirección de ejec. de obra de aparejador y algún que otro documento más para solicitarlas al Ayuntamiento. Hay que tener en cuenta que debe cumplir la normativa actual, y si las obras han sido importantes, va a ser difícil que las cumpla si no se hacen algunas adecuaciones.
Una vez que tengas las licencias puedes escriturar, registrar en el registro de la propiedad e inscribirlo en el catastro.
Si está prescrito, cabe la posibilidad de que el notario te escriture el hostal con, quizá solo unos planos de arquitecto o aparejador, debes preguntar antes en una notaría cualquiera.
En teoría, si no ha cambiado la superficie construida y los usos, en el catastro no debería producirse variación, por lo que no cambiaría, y podrías también solicitar directamente una corrección en el catastro, aunque para ello necesitas escritura normalmente.

Responder
Miguel Angel

Hola Jorge,

En 2010 hice una ampliación de mi vivienda unifamiliar construyendo una buhardilla.

Estaba esperando que mi municipio aparezca en el BOE para acogerme al proceso de regulación, el llamado catastrazo, pero todavía no a aparecido. Me llama la atención que la última publicación es de 22/12/2014 y que en lo que llevamos de 2015 no se haya publicado nada.

Quisiera preguntarte si es voluntario por parte de un municipio adherirse a este proceso de regularización o no, es decir, que si es posible que en mi municipio no nos podamos beneficiar de esta regularización.

Si finalmente mi municipio sale publicado en el BOE, ¿Qué debería aportar?

Y por último, al haber prescrito la infracción al haber transcurrido ya más de 4 años, ya no se me podría obligar a la demolición ¿no?

Muchísimas gracias por tu tiempo y paciencia para todos los que preguntamos.

Saludos.

Responder
Jorge

Hola Miguel Angel
No conozco mucho los detalles del procedimiento de regulación catastral, pero entiendo que es voluntario por parte de los municipios adherirse al procedimiento. El procedimiento está fijado para los años entre 2013 y 2016, quizá por eso ya no veas más publicaciones en el BOE. Lo cierto es que hay municipios que no están en proceso de regulación catastral y es posible que no lo estén, si bien el catastro puede hacer regulaciones de la forma tradicional, sin tener porqué adherirse a este proceso de regulación del que hablamos.
El proceso de hace de oficio, si tu municipio se acoge al procedimiento de regulación catastral, se envia una notificación de oficio para comunicarte los datos que creen que son correctos, y deberás indicar si no lo son, aportando la documentación que sea pertinente para comprobarlo. Lo más indicado sería una escritura pública donde se indiquen las características del inmueble.
Parece ser que también se puede solicitar por el interesado, aunque eso no aparece en la información general del procedimiento, en ese caso deberías aportar la solicitud rellenado el impreso correspondiente que existe en el catastro, pero lo mejor sería preguntarlo en el propio catastro antes.
En cuanto a la prescripción de la infracción urbanística, al estar prescrita, ya no podrían obligarte a demoler, aunque habría que asegurarse con la ley de urbanismo de tu comunidad autónoma, por si hubiera diferencias en esa prescripción.

Responder
Josep Saez

Hola.

Hace un año compré una finca rústica, dentro de la cual se hallaba construida una vivienda.
Hace unos días me ha llegado una carta del Ayuntamiento, procediendo a la regularización catastral, puesto que la misma no estaba declarada en el mismo.
Ahora pretenden cobrarme los 5 años de atrasos por el IBI no satisfecho, pero resulta que yo he comprado sólo hace un año, y debería haber sido el otro dueño quien hubiera declarado la vivienda.

¿Pueden el ayuntamiento cobrarme a mi el IBI de los últimos 5 años, siendo que yo sólo soy propietarios desde hace uno?

Responder
Jorge

Hola Josep
De entrada el ayuntamiento no sabe si ha habido diferentes propietarios, y en el catastro pueden saberlo, o puede que tengan los datos equivocados, como es el caso.
No soy experto en derecho, pero parece que no tendrías que pagar el IBI de un inmueble del que no eres propietario, así que te recomiendo que recurras, explicando esto mismo, y adjuntando documentación que demuestre que solo eres propietario desde hace 1 año (escrituras principalmente).

Responder
David Llaberia Escute

Me estan ofreciendo un terreno rustico de 2.900 m2 que me interesa no por el terreno si no por el almacen que tiene de 48 m2, però dicho almacen no consta ni en la escritura ni en el catastro, me da miedo que lo compre y despues el ayuntamiento me lo haga sacar, el almacen tiene más de 15 años. Que puede hacer el propietario para que al escriturarlo yo me quede que el almacén esta en el terreno y por su antiguedad ya ha prescrito?. Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola David
Pues eso, que si es de hace 15 años ya ha prescrito la infracción urbanística, lo cual no significa que ya sea legal, pero ya no será posible sancionarlo ni demolerlo.
Es cuestión de escriturarlo correctamente, con la documentación que indique el notario que hay que adjuntar.

Responder
Ruben

Buenas Jorge, la duda era. Un terreno rural en el que hay una cabaña y la cual figura en catastro. De figurar algún uso de la cabaña sería agropecuario.
Que posibilidades hay de poder habitarla?
Instalando foso septico, agua, luz…
Sería en Asturias

Responder
Jorge

Hola Rubén
Teniendo uso relacionado con el del terreno, agropecuario, se permite construir en suelo rústico, así que tienes todas las posibilidades de obtener licencia para lo que necesites, en el Ayuntamiento, si cumple los requisitos legales.
Tendrás que solicitar condiciones de suministro de electricidad a la compañía , que serán algo más caras que en suelo urbano, y es posible que no haya agua ni alcantarillado, por lo que podrías necesitar un sondeo y fosa séptica.

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pepe

Me gustaría saber cuando se aplica la regularización catastral en madrid, municipio madrid. Gracias

Responder
Jorge

Hola Pepe
Pues ni idea, en la web del Ayuntamiento no aparece nada, por lo que parece que no tienen mucha intención de aplicarlo.
Lo propio sería preguntar en el propio ayuntamiento, que son los que se adhieren al proceso.

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anisa

Hola… Me gustaría que me ayudases en un problema que tenemos con una edificación que mi suegro construyó hace más de 20 años. Mi suegro tenía una casa con un corral en la parte trasera.La tiró y en su lugar construyó 5 casas : DOS BAJOS, DOS PRIMEROS, UN SEGUNDO Y DOS BUHARDILLAS. Cuando mi suegra ha fallecido nos hemos enterado de que solo figura escriturada una casa, que corresponde a uno de los bajos , y lo demás consta como cámaras o buhardillas. Nosotros queremos regularizarlo, pero tenemos problemas con uno de los herederos, que no quiere que se repartan las buhardillas tal y como mi suegro desea, y dejarlo todo en testamente sino, que quiere que se quede para usarlo por igual y para todos.Nosotros no estamos de acuerdo, pues consideramos que es mejor que cada uno tenga su parte para dejarlo bien escriturado y que en un futuro nuestros hijos no tengan problemas. LLevamos más de 20 años pagando luz, agua, alcantarillado y basuras a nuestro nombre y nunca hemos recibido ninguna notificación ni denuncia por parte del ayuntamiento, pero estamos hartos de esta situación y queremos legalizarlo todo, además de establecer una comunidad para solucionar los problemas del edificio. Mis preguntas serían:
¿ cÓMO PODEMOS ESCRITURARLO SI UNO DE LOS PROPIETARIOS SE NIEGA?
¿ QUÉ PASOS HAY QUE SEGUIR PARA PODER ESCRITURAR NUESTRAS CASAS?
¿ MI SUEGRO PUEDE OBLIGAR A UNO DE LOS PROPIETARIOS A ESCRITURARLOS O PUEDE HACERLO ÉL POR SU CUENTA?( debo advertir que el edificio está a nombre de mi suegra pero se construyó con el dinero de la venta de un terreno que era de su propiedad, mi suegra falleció hace cuatro años)
¿CÓMO PODEMOS SOLUCIONAR EL TEMA DE LAS BUHARDILLAS?
¿ QUÉ DEBEMOS HACER EN CASO DE QUE MI SUEGRO FALLEZCA?

Responder
Jorge

Hola anisa
Tus preguntas son más apropiadas para un notario o abogado.
Sin embargo esta claro que se debe escriturar el inmueble como herencia, se puede de dejar como una finca con varios propietarios o hacer antes una división horizontal para repartir las propiedades.
Tu suegro no parece tener mucho que ver ya que no era el propietario.
Para escriturar y hacer una comunidad de propietarios debes consultar primero a una notaría cualquiera y te indicarán los pasos a seguir.
En caso de querer hacer algo sin que uno de los herederos quiera habría que acudir a los juzgados con abogado para obligarle.

Responder
Marco Martínez

Hola, ante todo muchísimas gracias por vuestra ayuda.

Tenemos una parcela en suelo rústico que compramos en 2006. Dicha parcela tiene escriturada una casa, un aparcamiento y un cuarto de trastero, todo legalizado (aparece en el catastro como bien inmueble urbano y de uso residencial).

Ese mismo año en que la compramos, mi padre realizó obras de ampliación consistentes en realizar un porche abierto y una piscina o balsa de riego (desconozco las diferencias). Dichas mejoras no están escrituradas, aunque no hemos tenido ningún problema de ningún tipo, ni hemos recibido notificación alguna del ayuntamiento o del seprona que nos diga que es algo ilegal.

Hace unos días recibimos una carta de Tracasa (empresa que lleva el Plan de Regularización Catastral en nuestra comunidad) en la que se nos solicita un plano acotado indicando las mejoras que se han realizado y que provocan una diferencia de metros construidos con respecto a los datos que ellos tenían, acompañados si es posible por fotos de los mismos, pero en ningún caso se nos dice nada de la tasa de 60 euros que se menciona en el artículo.

¿Podemos tener algún problema con la parcela o con la casa?¿Forma parte del Plan de regularización catastral tal y como nos tememos?¿Hay algo que podemos hacer para «legalizar» los elementos discordantes que no aparecen en las escrituras?

Gracias de antemano

Responder
Jorge

Hola Marco
Evidentemente, tiene toda la pinta de ser el plan de regulación catastral, en la carta lo pondrá. Esto significa que van a inscribir correctamente los inmuebles en el catastro, y solicitan un croquis y fotos para hacerlo lo mejor posible y no equivocarse. Esto no significa que esté legalizado, puesto que para eso habría que empezar con una licencia urbanística en el ayuntamiento, pero en el catastro quedará bien inscrito.
Naturalmente, aumentará la valoración catastral, con lo que los impuestos relacionados aumentarán un poco, y si tu municipio está acogido al plan, cobrarán solamente los 60€, sin sanciones.
No se puede evitar la regulación, saben que hay diferencias y las van a anotar. Lo único que hay que hacer es darle información y reclamar si se equivocan. No tiene porqué haber más problemas que el de pagar un poco más de impuestos, nada más.

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ana

Hola muchas gracias ante todo, me llamo Ana.B
Mis padres compraron hace mas de 20 años un terreno rustico , 1100metros y no escrituraron pq eran pocos metros y no se puede segregar, hicieron una casa y nunca han pagado el ibi ha pagado el antiguo propietario porque era muy poco pero ahora ha llegado muy alto y es cuando no lo ha comentado.
He ido al catastro y he hecho una especie de reclamacion para indicarles que el trozo de terreno y la casa que ahi en el es de nuestra propiedad porque en la informacion catastral aparece todo en una sola referencia catastral .
Fuimos y hicimos la reclamacion y entregamos fotocopias de el papel de compra venta del terreno.
Pero todavia no han contestado y ya han pasado de 4 a 5 meses que puedo hacer?
Solo con el papel de compra venta tendran suficiente para ratificar que es propiedad nuestra.

Responder
Jorge

Hola Ana
Si no se puede segregar la parcela en 2 partes, en realidad no se pueden escriturar 2 parcelas independientemente, puesto que sería ilegal. Quizá se pueda registrar como una sola finca con 2 propietarios, con un % de propiedad cada uno.
No obstante, en el catastro esto puede que no afecte, y que lo inscriban como fincas con propietarios diferentes; normalmente piden la escritura, pero un documento de compra-venta podría servir. Estas cosas van despacio, pero puedes ir por allí a preguntar a ver si hay alguna resolución o todavía no, y también puedes intentar comprobar en la información catastral que hay en internet con tu referencia catastral o dirección de la finca, a ver si ya han inscrito algunos cambios.

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Ester

Hola yo estoy pensando en comprar una casa que antes era una nave, la licencia de obra y la escritura de la casa nos la han enseñado y en el ayuntamiento hemos preguntado y está todo correcto, lo que pasa es que en el catastro figura como nave. quería saber si es recomendable ponerlo bien en el catastro antes de comprarlo y si no se hace mas o menos cual puede ser la multa?

Responder
Jorge

Hola Ester
La obligación de ponerlo bien en el catastro es del propietario que hizo la casa, tenía 1 mes para hacerlo, pero no siempre es obligatorio, puesto que muchos notarios y Ayuntamientos están obligados a comunicar estos datos al catastro. Si esta obligación existió, la multa no podrá evitarse ya para el propietario (el que hizo la casa), aunque puede que nunca se la pongan, pero la cuantía depende de si se ha estado pagando menos IBI de lo debido, o no, si presentó información incompleta, o no la presentó; además, las multas siempre se mueven entre baremos, no son cantidades fijas. Por ejemplo, puedes ver que la ley del catastro inmobiliario, en su artículo 71, dice que la sanción por no presentar en plazo la información obligatoria está tipificada con multas de entre 60 y 6.000 €, sin embargo por errores o información incompleta son entre 6 y 60 € por cada error.
En todo caso es recomendable dejarlo bien inscrito en el catastro antes de comprar la casa, indicando que se trata de corregir un error en el uso asignado, aportando la documentación que te solicitan, principalmente la escritura. Esto probablemente no tenga sanción, pero claro, depende de si en el catastro aprecian infracción o no y de qué tipo.

Responder
Mario

Buenas tardes,
Me gustaría legalizar, a nivel de catastro, mi vivienda hecha en una nave industrial (el IBI lo pago como nave), el problema es que no tengo documentación de la casa, puesto que el Ayuntamiento me dejó hacer la casa sólo con proyecto básico, y ahora no puedo escriturarla ni nada.
¿Sabes si sólo con proyecto básico podría hacer el cambio en el catastro de nave a casa?
¿Debo iniciar yo el trámite o espero a que me llegue notificación del catastro?
Muchas gracias por adelantado.

Responder
Jorge

Hola Mario
Tu caso es muy raro, ya que construir con solo proyecto básico es totalmente ilegal. Debes saber que tenerla bien inscrita en el catastro no significa que sea legal, puesto que requiere licencia urbanística además del catastro.
Pero, por lo que dices, está correctamente inscrita en el catastro, puesto que si es una nave, y pagas el IBI como nave: todo correcto.
Si no tienes una licencia urbanística que diga que es una casa, entonces: no lo es, al menos legalmente, no lo es.
Y no, un proyecto básico no es válido para construir nada, por lo que no debe ser válido para tener una licencia urbanística. Pero en el catastro se pueden cambiar los usos si están equivocados, independientemente de si tiene o no licencia, así que te recomiendo que preguntes antes en el catastro para que te informen sobre tu caso concreto, que no pasa nada, y si, puedes, y debes iniciar el trámite siempre, ya te responderán si lo admiten o si no.

Responder
Paloma

Buenos días
Tengo una casa de más de 100 años en el norte de España que sí está catastrada. Pero tiene unos anejos que no, que son un hórreo, y una parte de un edificio que es una especie de cuarto que se usaba como almacén. Cómo puedo catastrarlo? No tengo escrituras al ser tan antiguo, ni sé qué modelo de catastro debería rellenar.
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Paloma.
Hay muchos edificios antiguos que no tienen escrituras, y esto ya está previsto en el catastro, así que puedes ir a la delegación del catastro y solicitar una corrección de los datos, creo que tienes que usar el modelo 902N para solicitarlo, pero como hay que adjuntar determinada documentación, lo mejor es preguntar antes para tu caso concreto y en el catastro te informarán sin problemas. Ten en cuenta que la administración debe informa al ciudadano, y es un servicio gratuito. Quizá te pidan algún tipo de plano o documento para acreditar las características de los edificios.
Si en tu municipio se aplica el famoso plan de regulación catastral, lo que llamamos «catastrazo» o «amnistía catastral», puedes solicitar la corrección acogiéndote a ese plan.

Responder
Pedro

Hola, construi hace año y medio un almacen de aperos de 25 metros cuadrados en una finca agricola de 4500 metros cuadrados, no es ningun chalet ni ninguna casa, es una casa de aperos, me dijeron que el otro dia andaban por mi finca los del catastro, puedo legalizarla pagando el IBI ?, gracias.

Responder
Jorge

Hola Pedro
Puedes legalizar tu situación en el catastro acudiendo a él para solicitar una corrección o actualización de datos, rellenando el impreso que tienen para ello, y aportando la documentación que te requieran, que de entrada piden escrituras de los edificios en cuestión.
Una vez regulado en el catastro, ya te pasarán las liquidaciones de IBI desde el ayuntamiento o diputación que correspondan.
El procedimiento de regulación catastral, si lo están haciendo en tu municipio, es automático, se hace de oficio por la administración, así que también te llegará la notificación con las novedades, pero en ese caso la tasa es de solo 60 €, y evitas multas por no tenerlo inscrito correctamente a tiempo.
Eso si, parece ser que te liquidan los 4 últimos años de IBI con la diferencia que salga a pagar.

Responder
silvia

Buenos días,
En primer lugar felicitaros por ser accesibles sobre estas dudas que a los de a pie, se nos quedan grandes.
Por favor, os pido consejo de qué hacer.
1)Estamos a punto de adquirir una casa de 80m2 en una urbanización, con garaje de coche en 1ra linea de la acera ( ya no es legal construir a ran de acera) y con una piscina de 3m x 2.5 aprox. Al estar sin legalizar la inmobiliaria nos da la opción de comprar la finca por 2.000e menos y que lo legalicemos más adelante.
Desde mi punto de vista, creo que es mejor todo legal y leyendo los comentarios de la página parece que no nos ahorraríamos nada. La parcela está en Tarragona / La Bisbal del Penedés.
¿Qué ventajas tiene el comprador versus el vendedor en legalizar el garaje / piscina?
2)No tiene alcantarillado porque el suelo es pura roca y el coste al ayuntamiento le era muy elevado para conseguir poner canalizaciones, y nos informa la inmobiliaria que como es roca hay grietas y no hay depósitos, todos los restos se filtran entre las rocas.
¿Es legal que no exista donde contener estos residuos? ¿ Podemos exigir al vendedor algún documento que lo justifique?

3)A parte de la vivienda, en la parte inferior de la casa hay una «bodega» que son los bajos de la casa con una altura de 1.50 , creo que esto tampoco está registrado, parece que cerraron aprovechando el hueco a mi entender son como unas «golfas» inferiores.
¿ esta superficie también ha de estar escriturada como almacén o golfas?

Responder
Jorge

Hola Silvia
Yo siempre recomiendo comprar todo legalizado, siempre evitarás problemas imprevistos.
Si lo compras sin legalizar, y parece que nada tiene licencia de obras ni de primera ocupación, por lo que cuentas, ya que al no tener red de saneamiento no podría ser legal, te puedes ahorrar dinero pero te puedes encontrar con problemas imprevistos y muchos quebraderos de cabeza, o puede que no pase nada, es como la lotería: no se sabe qué pasará.
Si lleva así más de 5 años, la infracción de construir ilegalmente habrá prescrito, pero entonces conviene hacer escritura y registrar en el registro, y luego inscribir en el catastro.
Yo primero preguntaría en el Ayuntamiento para conocer la situación urbanística, intención del ayuntamiento para modificar el planeamiento urbanístico en la zona, etc. y luego a un notario para conocer las posibilidades y coste de escriturar la casa.
En cuanto a la bodega, si tiene una altura de 1.50 m probablemente no cuente como superficie útil, ya que la altura mínima por normativa urbanística será mayor, así que no parece ningún problema; más bien parece un forjado sanitario (una cámara debajo del suelo de la vivienda para evitar humedades del terreno, sin uso habitable).

Responder
David

Hola Jorge,
He decidido comprarme un ático el cual escriturados tiene 142,60 metros, de los cuales 23m2 son de una terraza cubierta y 27m2 de una terraza descubierta. En la nota simple registrada en 2005 dice: «ocupa una superficie útil de 142,60 m2 ,de los que 23m2 pertenecen a la terraza descubierta» El problema es que la terraza descubierta es la de los 27m2 y la otra está cubierta y añadida a la vivenda como salón comedor. En el catastro me aparece como superfice 93m2 ( 83m2 de vivenda + 10m2 de elementos comunes). ¿para registrar esos metros de terraza cubierta sólomente haría falta ir al catastro? ¿Necesitaría certificado de algún arquitecto?¿Qué tipo de documentación necesitaría? ¿Lo deberia de hacer antes de escriturar, en el momento de la escritura o una vez escriturado? La verdad no se si el notario me va a poner alguna pega…
Por otra parte han ido a tasar la vivenda y en la evaluación han escrito una observación que dice: «la vivienda dispone de dos terrazas: una perimetral descubierta de 27m2 que no esta descrita registralmente , y otra de 23 m2 que figura descrita registralmente como terraza descubierta pero que se encuentra actualment cerrada e incorporada a la vivienda por lo que se valora la terraza descrita registralmente como superficie vinculada al 100%. La finca valorada cuenta aparentemente con el derecho de uso y disfrute de una terraza perimetral de 27m2 que no consta en la descripción registral ,si se incluye dicho derecho en la descripción registral ,el valor calculado incrementaría en xxxxxx » No se como tratar esto.. ¿cuando registre la vivienda tengo que decir que describan que hay una terraza descubiertad de 27m2 y otra cubierta de 23m2? o la de 23m2 pude incluirse como parte de la vivienda y solomante describir que hay una terraza descubierta de 27m2 y actulizar en el catastro como superficie construida los 23m2 o esto lo hace automaticamente el notario al hacer las escrituras.
Otra duda que me surge es si actualizo el catastro por mi cuenta, a través de la amnistia catastral ¿los coeficientes de partcipación los actualizaría el catastro autmaticamente? o necesitaría permiso de la comunidad de propietarios para poder actualizarlos.
Un saludo

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Jorge

Hola David
Teniendo la escritura y el registro de la propiedad correctamente, solamente debes solicitar la corrección de datos en el catastro mediante el modelo que hay para ello. Necesitarás la escritura para ello, y si está todo correcto, no necesitarás ningún documento de arquitecto.
Yo siempre recomiendo comprar todo de forma completa y correcta para evitar problemas; comprar una casa que no está correcta desde el punto de vista legal es como «comprar un coche sin las ruedas». Pero cabe la posibilidad de hacerlo posteriormente, aunque no sabremos si habrá procedimiento sancionador por no tener correctamente inscrito el inmueble en el catastro, y tengamos que pagar después lo que no teníamos previsto. Siempre es mejor exigir al vendedor que lo ponga todo bien antes de vender, al igual que lo tendrías que hacer después tú.
En cuanto a la observación de la tasación: no coincide con la información que dices tener en la escritura, ya que dice que una terraza no aparece descrita, y la otra terraza no está como en la escritura. Si es como dice la tasación, entonces el trámite en el catastro no sería tan sencillo como te he dicho, sino que habría que hacer antes otras cosas.
La tasación no afecta al registro de la propiedad ni al catastro. Pero si es como dice la tasación, para ser correcto, tendrías que tener una licencia de primera ocupación de esa ampliación (la terraza que se cubre posteriormente y se incorpora a la vivienda), o bien presentar un certificado al notario diciendo que esa ampliación tiene más de 5 años y que está prescrito, para que el notario pueda escriturarla, pero si la terraza es una propiedad comunitaria donde el piso tiene solo derecho de uso, entonces se estaría apropiando de parte de la propiedad común, por lo que hay cuestiones legales más complicadas, en la que probablemente haría falta un acuerdo de la comunidad de propietarios.
Lo mejor sería tener bien claro cual es la situación legal y preguntarlo en una notaría para saber qué hará falta, ya que cualquier pequeño detalle puede cambiarlo todo por impedimento legal.
Una vez escriturado ya se puede inscribir en el registro con la nueva escritura, no hace falta amnistía catastral ni nada raro, se inscribe en el registro la nueva escritura dentro del plazo, como un trámite normal y corriente.

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David

Hola Jorge,
Muchas gracias por tus consejos y aclaraciones, de hecho he mirado en los estatutos de la comunidad y la vivienda esta descrita como esta en las escrituras… Por lo que la tasacion creo que no estaría correctamente hecha, pero como ésta sólo me sirve para la hipoteca, no creo que tenga ningun problema para actualizar el catastro.

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Verónica

Buenas tardes Jorge,
Mi padre realizó una ampliación de su vivienda en el año 2009.
A finales del mes pasado, hemos recibido una nota informativa de nuestro ayuntamiento citándonos en sus dependencias para entregar toda la documentación relativa a esta ampliación a una empresa colaboradora del catastro. Entregamos toda la documentación esta misma semana.
Sin embargo, a finales del 2010, principios del 2011, mi padre también construyo un garaje anexo a la vivienda sin pedir licencia de obras al ayuntamiento ya que al principio sólo tenía que ser una cubierta de panel sándwich. El año pasado, sin embargo, realizó el cierre de dicho garaje (paredes de obra con puerta automática pero conservando el techo anteriormente mencionado). En la web del ICGC se aprecia la cubierta de dicho garaje aún que de color diferente.
Durante nuestra entrevista con el representante del catastro no hemos mencionado dicha construcción y temo que nos hayamos equivocado.
Que nos recomiendas hacer ahora? Deberíamos ir a Catastro y reparar esta omisión?
Supongo que si actuamos así, catastro lo comunicaría al ayuntamiento y esto podría ser un problema ya estoy casi segura que este garaje no cumple con los requisitos urbanísticos (adosado a la pared de nuestro vecino, que dio su conformidad, y pegado a la carretera).
Mi temor no tiene nada que ver con una multa sino más bien con la probabilidad de que el ayuntamiento pueda pedirnos derribar dicho garaje.
Antes de mover ninguna ficha, te agradecería mucho tu opinión profesional.
Un saludo.

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Jorge

Hola Verónica.
Por un lado está el catastro, que trata de inscribir todos los inmuebles correctamente con toda su superficie y uso, por lo que probablemente verán el garaje, y lo pondrán, aunque pueden equivocar el uso y la valoración, por lo que sería mejor indicarles qué es y el uso que tiene.
Por otro lado está el Ayuntamiento, que podría haber iniciado un expediente sancionador por una obra sin licencia, esta infracción está a punto de prescribir, por lo que el Ayuntamiento, si lo deja pasar un poco más de tiempo ya no podrá sancioniar ni ordenar la demolición. Si no lo ha hecho ya, no creo que lo vaya a hacer, puesto que seguro que el personal del ayuntamiento tiene conocimiento de ese garaje, que no creo que sean tontos.
En el caso de iniciarse el expediente sancionador, como tu indicas, si no se puede legalizar porque no cumple la normativa urbanística (por volumen, edificabilidad, o distancias) habría que demoler.
No creo que por alterar el catastro, el ayuntamiento vaya a iniciar el procedimiento sancionador, no suele ser ese el detonante, ya que, como digo, conocen bien las edificaciones ilegales.

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Verónica

Muchas gracias Jorge,
antes de ir a catastro para declarar este garaje, tengo primero que mirar con un notario o un ingeniero para que prepare una documentación técnica o solo declarándola es suficiente?
Agradezco mucho tu colaboración. Un saludo.

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Jorge

En el catastro te van a pedir escritura si tienes, u otros documentos. Pero antes de hacer nada mejor lo cosultas en el catastro, ya que depende del caso; si hay un expediente de regulación abierto probablemente no se necesite nada, puesto que comprueban la existencia de inmuebles.

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Susanna Pastor

Hola. Gracias por el apoyo.
Mi familia tiene un edificio construido en el 1936 en Barcelona, y queremos legalizar las viviendas que existen en él. Con el tiempo cada planta se ha ido dividiendo en dos viviendas más pequeñas, originariamente una.
En el registro de la propiedad consta sólo una vivienda por planta, y en algún caso está definida como taller, pero en el catastro consta ya como 2 viviendas por planta.
Se pueden legalizar? Cual serían los pasos?
Muchas gracias.
Susanna

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Jorge

Hola Susana
La legalización en catastro parece estar bien, así que tendrás que acudir a una notaría para pedir la escrituración de esos cambios, que como imagino que no se habrán hecho con licencia municipal y habrán pasado ya más de 5 años, por lo que seguramente estén prescritas, el notario os dirá qué documentación necesita, probablemente algún certificado de algún técnico, para poder escriturar y registrar los cambios que indicas.

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belen

Hola buenas, le comento mi situación, y a ver si puede responderme. Ante todo, gracias por su tiempo.
Tengo una terraza en un ático, con unas dimensiones que me permiten hacer una pequeña habitación. Estoy ya metido en plena obra. Esa habitación que estoy realizando no se ve desde la calle, y sólo si te alejas 300-400 metros puedes ver la parte superior de la misma.
Cuando se ponga en marcha el expediente de regulación catastral del gobierno en mi municipio, ¿podré acogerme a él?
En el caso de que algún vecino quisquilloso me denunciase, ¿cuanto tiempo suele tardar la comunicación de la denuncia? ¿Y las consecuencias?Multa, multa o derribo, o todo ese depende del grado de modificación de la edificabilidad del edificio. No es lo mismo cerrar la terraza entera y modificar la fachada que veas lo que comento anteriormente.
Y si llega esa denuncia, ¿cuanto tiempo en ejecutarse? ¿Podría esperar a que se pusiera en marcha la regulación catastral? Me comenta una amiga que a su tía le sancionaron por lo mismo tras denuncia vecinal pero no derribó la obra.
Muchísimas gracias por su tiempo y dedicación.

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Jorge

hola Belén.
Te puedes acoger a la regulación catastral, si, pero además de eso, los nuevos volúmenes construidos requieren una licencia de obras antes de construir, y licencia de primera ocupación al final para poder usar. Para conseguir esa licencia hay que presentar un proyecto redactado por un arquitecto, entre otras cosas, y tiene que cumplir la normativa urbanística y técnica.
Si un vecino denuncia, el ayuntamiento se ve obligado a investigarlo, y luego podrá o no tramitar el expediente sancionador, también lo puede hacer de oficio (sin denuncia de nadie). Los expedientes sancionadores tardan, pero el tiempo ya depende mucho de cada administración y la agilidad que tengan, el personal, o las pocas ganas de ponerse a hacer un trabajo desagradable por parte del funcionario.
Las consecuencias de una denuncia pueden llegar a ser: sanción, obligación a solicitar licencia con proyecto y dirección de arquitecto, dirección de aparejador, pago de impuesto de obra, y si no puede legalizarse por no cumplir normativa, obligación de derribo y sanción.
Que te obliguen a derribar o no depende de si la construcción que haces cumple la normativa urbanística al completo, o no la pueda cumplir, por pasar de la altura máxima del edificio, sobrapasar el gálibo (el volumen máximo que puede ocupar el edificio) o la edificabilidad. No importa si se ve o no desde la calle, eso solo es cuestión de que si es más evidente, sea más probable la denuncia de un vecino, pero la normativa no dice nada de si se ve más o menos.
El tiempo para ejecutar la denuncia, suelen pasar unos meses, porque el procedimiento es lento y tedioso, pero al final llega, y nada tiene que ver con la regulación catastral. El procedimiento sancionador no se va a paralizar por una regulación catastral, puesto que el Ayuntamiento nada tiene que ver con el catastro, y aunque fuera así, serían cuestiones totalmente diferentes.
Además, al usar una cubierta comunitaria, que será la terraza, debes tener el consentimiento de la comunidad de propietarios, que será, probablemente, la propietaria de la terraza (el suelo), aunque solo tu tengas el derecho de uso.

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Rafael

Buenas tardes:
Recibí hace 2 meses un expediente de regularización catastral con pago de tasa de 60 euros.
Me indicaban que el valor de construcción de la casa aumentaba porque mediante foto aérea habían detectado una piscina en la parcela. Se trata de una piscina no de obra, sino elevada sobre el terreno y totalmente desmontable (de las que se compran en comercios). Sinceramente viendo la foto aérea no se puede intuir que no sea de obra. Calculan superficie de 16 m2 y multiplican por el mismo importe que el valor construcción de la casa sólo que aplicando coef. 0,6 en lugar de 1,25, lo que da un valor final de 4.704,00 euros.
Presenté un recurso, incluyendo fotos de la piscina y factura de la misma por importe de 2.056,00 euros iva incluido de fecha 27/04/2005, solicitando la anulación de la regularización, o si esto fuera denegado, el poder ajustar el valor de la piscina al costo real por factura, y aplicando coeficientes reductores dada las características de la misma.
Recibo contestación donde me remiten al «art. 7.4 del TRLCI 1/2004 que define como construcciones todos aquellos elementos constructivos que se encuentren permanentemente unidos al suelo con independencia de que puedan ser desmontados o transportados».
Voy a consultar el BOE y el artículo dice textualmente:
«4. A efectos catastrales, tendrán la consideración de construcciones:
a) Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso a que se destinen, siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o desmontados.»
Donde el procedimiento se refiere a ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS, el BOE dice EDIFICIOS.
Es por lo que ahora mismo tengo esta indecisión y me gustaría por favor que me diera su opinión al respecto y en base a ello poder así actuar.
Quedo a la espera de su respuesta.
Un saludo y gracias.

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Jorge

Hola Rafael
Supongo que llaman elementos constructivos a la piscina, por no llamarla edificio. Pero opino que para el caso es indiferente, no creo que suponga una diferencia, puesto que una piscina es una construcción, o superficie construida, aunque no parezca acertado llamarlo edificio.
Esto es una cuestión de interpretación, y ahí estás en manos de lo que quieran interpretar en el catastro, que son los que van a decidir. No es cuestión de que sea o no desmontable, la cuestión sería si fuese una construcción provisional (como las casetas de obra, o casetas de una feria), pero una piscina se considera instalación fija, no provisional, aunque solo se use en verano, se usará un verano tras otro y no solo está pensada para una temporada, como pueden ser 1 semana o 15 días.
Además, si tiene una depuradora o una instalación de fontanería para rellenar y vaciar el agua, o una solera de hormigón para apoyar, lo convierte de todas todas en una construcción fija y permanente.
No creo que puedas librarte de ello facilmente, como no sea quitando la piscina, claro.

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david

hola buenas tengo un a pregunta sobre como legalizar un cerramiento anexo a la casa esta hecho en aluminio y cristal y techo panel sandwich sin ninguna licencia de obra ni proyecto de arquitecto ni nada por el estilo me han dicho x la zona otros vecinos q hicieron algo parecido y que al no ser de ladrillo no necesita licencias y la verdad no me lo creo por eso vengo a preguntaros a ver si me podeis aclarar algo sobre el tema la casa esta hubicada en figaredo mieres asturias
pd gracias por la ayuda

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Jorge

hola David
Hay muchos comentarios similares a los tuyos: cualquier volumen nuevo (ampliación) o superficie construida nueva, requiere un proyecto de arquitecto, dirección de arquitecto y dirección de aparejador o arquitecto técnico, solicitar con ello licencia de obras (independientemente de los materiales que uses), y con la licencia puedes construirlo. Al final hay que solicitar licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad con la documentación de los directores de obra firmada.
Ahora bien, si está hecho sin licencia, puedes ligalizarlo consiguiendo las ilcencias en el ayuntamiento haciendo prácticamente lo mismo: proyecto de legalización de arquitecto, direcciones de obra, etc.
Si bien, si han transcurrido más de 5 años, la infracción ha prescrito, pero seguirá siendo ilegal por falta de licencia, aunque ya no podrán hacertelo demoler o multarte por la infracción.
Otra cosa es inscribirlo en el catastro, que debería estar inscrito, independientemente de que tenga o no las licencias obligadas. Es otra infracción que se podría multar, que también prescribe. Además está la obligación de pagar los impuestos correspondientes a esa ampliación, que se generan todos los los años, y que puede liquidarte en cualquier momento.

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María

Hola Jorge. Tengo una duda como el resto de usuarios. Quiero comprar una casa que tiene dos escrituras: suelo o terreno y obra de construcción de la vivienda. Para realizar las escrituras a nuestros nombre, ¿nos aconsejas unificarlas o seguir con las dos escrituras? ¿que coste aproximado tendría la unificación?. Gracias

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Jorge

Hola Maria
Tu pregunta es más bien para un notario, pero en principio, si tienes un terreno tendrás una escritura inicial, y luego si construyes una casa, tendrás una escritura de obra nueva de esa casa indicando en el terreno donde está, por tanto es la misma escritura, no se puede tener una escritura de una casa sin que haga referencia al terreno donde está. Así que la escritura de la casa debería ser para terreno y casa.
Te recomiendo que consultes la información en el registro de la propiedad antes de comprar, solicitando una nota simple, bastará con que tengas los datos de la dirección exacta de la casa, y mejor si tienes algún dato más, como el nombre del propietario. Así conocerás bien cual es su situación: propietarios, superficie registral, terreno donde se asienta y cargas de la finca.

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Rakel

Hola, tengo un piso en Torrevieja con solarium anexo que compre en el año 2002 en el cual realice una obra cerrando dicho solarium….me dijeron que tenia que derribarlo, lo cual no realice como me recomendaron los vecinos puesto que ellos hicieron lo mismo anteriormente…..cuando me llego la fecha en la cual me decian que tenian que entrar a mi domicilio y derribarlo hable con un abogado y presente unas alegaciones en las que les prohibi la entrada puesto que desde la fecha de firmeza del expediente enero 2003 hasta la fecha de notificacion habian transcurrido 3 años y 4 meses..por tanto esta prescrita…..bien , hasta fecha de hoy no ha ocurrido nada y no me han demolido ni notificado nada. Ahora necesito venderla y la compradora quiere un papel o certificado donde diga que no me lo van a derribar y me lo deniegan en el negociado de urbanismo del ayuntamiento de Torrevieja…..Que puedo hacer?? Por favor necesito ayuda urgentemente…..la persona compradora me entrego un dinero que tuve que entregar al banco y si no tengo el papel no me la compra con todo lo que eso conlleva…..Muchas gracias

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Jorge

Hola Rakel
Supongo que aunque esté prescrito, no se podrá legalizar, porque la primera solución es legalizarlo con la licencia correspondiente del ayuntamiento, que es un trámite largo en todo caso.
La otra solución es demoler ese cerramiento, claro. Dudo mucho que puedas obligar al ayuntamiento a darte un papel de algo que no es legal. Quizá puedas conseguir un documento público de este tipo de un notario, yo preguntaría en una notaría.

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antonio

hola. un saludo a todos, mi problema es que tengo una casa vieja que reforme sin permiso y com la reforma le e dado unos 10 metros mas de dimension pero aun sigo pagando prero pago los impuestos de la casa vieja, que trodlema podria tener

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Jorge

Hola Antonio
Tendrías que legalizar la ampliación / reforma mediante solicitud de licencia en el ayuntamiento, para lo que se necesita un proyecto de arquitecto, y la intervención como dirección facultativa de arquitecto y aparejador, y algunos otros papeleos, lo cual cuesta algún dinero, y además es posible que la licencia no sea concedida. Además tiene que cumplir la normativa actual, tanto técnica como urbanística.
Si lleva así más de 10 años podremos ir a un notario, y con un certificado de un arquitecto o aparejador, podremos escriturar la ampliación / reforma y registrarla, aunque urbanísticamente no estará de forma correcta.
Posteriormente hay que inscribirlo correctamente en el catastro.

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jose

Hola Jorge.

Tengo intención de comprar una vivienda unifamiliar en Madrid en la cual se habilitó la buhardilla hace años (estaba construida pero sin acceso y en «bruto»). Dicha buhardilla no está declarada en el catastro ni en el Registro de la Propiedad. Entiendo que los datos que refleje el tasador en su informe (previa visita al inmueble) para la concesión del Préstamo Hipotecario difieren con los de la Administración.

¿Este hecho me puede perjudicar de alguna forma en relación a la aprobación del Notario y concesión del Préstamo?¿Sería conveniente que el vendedor pusiera al día el estado actual de la vivienda?¿Cómo tendría que hacerlo? Muchas gracias de antemano

Saludos

Responder
Jorge

Hola Jose
Lo normal es que el tasador ponga la menor de las superficies que encuentre, y la superficie registral será menor que la real al no estar computada a buhardilla. Por tanto el valor resultante te condiciona la cantidad del préstamo que te puedan conceder, puesto que no puede pasar de un determinado porcentaje del valor de tasación (normalmente el 80%).
Yo siempre recomiendo que compremos una propiedad que esté totalmente legal, no es nada conveniente comprar algo con problemas legales, para los que no sabemos los problemas que nos podemos encontrar luego, si por ejemplo, alguien denuncia por una parte ilegal y el ayuntamiento nos obliga a legalizarlo o demolerlo. Pero esta ya es decisión de cada uno, porque muchas veces se hace ya acaba quedando ahí, sin más.
Si lleva así más de 5 años, bastaría con aportar un certificado de arquitecto o aparejador al notario para dejar aquello registrado en el registro de la propiedad, aunque no estaría legalmente correcto urbanísticamente; si es más reciente, hay que pedir licencia de obras y primera ocupación en el ayuntamiento haciendo un proyecto de reforma o ampliación (lo tiene que hacer un arquitecto), con intervención también de aparejador, con lo que resulta más tedioso y costoso.
Posteriormente se registra y se inscribe en el catastro.

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amigo

Hola amigo, yo estoy en caso similar, pero en la parte contraria. Atico que se hace aprovechamiento bajo cubierta de palomera-buhardilla. En concreto, me interesaria antes que nada, no tener problema con los plazos de prescripción del ayuntamiento. ¿de que forma se puede atestiguar la fecha en que se hizo la obra (autoconstrucción), para que empiezen a contar los 4 años (andalucia) ? y una vez prescritos, ¿no hay ningun problema en registrar la ampliacion en registro de propiedad? ¿no hay multa posterior de regularizacion de catastro? gracias .

Responder
Jorge

Hola amigo
No se qué documentos son admisibles en el ayuntamiento para demostrar la antigüedad, pero una escritura pública seguro que sirve.
Para los notarios, una vez prescrito, aunque hay que esperar 10 años si le afecta la garantía de la ley de ordenación en la edificación, piden un certificado de arquitecto o aparejador o arquitecto técnico que diga la antigüedad que tiene, y con eso escrituran y posteriormente registras.
Para la regulación en el catastro, como incumples la obligación de declararlo a tiempo, es posible una sanción y el pago del IBI de todos los años que no estén prescritos.

Responder
David ML

Buenas noches.
Tengo una parcela que es hurbanizable ( no se desde hace cuantos años) en la cual hay una edificación ( desde hace como 30 años) que está de antes de que esa parcela fuese urbana.
He ido a contratar la electricidad y me han pedido la célula de habitabilidad ò lo correspondiente pra un local. Y resulta que en el ayuntamiento, sólo consta que existe una parcela. Ellos me recomiendan que les presenté el informe de perito, aparejador… Para qué ellos me den la licencia de obra y así conseguir la alta de la corriente,» lo que necesito».
Esto oobimente conlleva unos gastos elevados…. Que me podría recomendar??
Muchas gracias de antemano

Responder
Jorge

Hola David
El tema que planteas es muy complejo. Te he respondido por email con más detalles, pero la dirección que aportas no es correcta.

Responder
Sonia

Buenos días.
En 2005 compré un terreno, pero no cambié la titularidad del catastro aunque pago yo el recibo anual, (es decir, sigue a nombre de su antiguo propietario aunque éste todos los años me entrega el recibo del catastro que llega a su domicilio pero que corresponde al terreno que yo compré).
Además, construí una pequeña casa en dicho terreno aunque todavía no tengo la cédula de habitabilidad.
Mi pregunta es: ¿podrán sancionarme por no haber realizado el cambio de titularidad catastral en el momento de la compra-venta? ¿Al construir la casa sin tener la titularidad catastral me puede conllevar algún problema?
Muchas gracias.

Responder
Jorge

Hola Sonia
Si no cumpliste con tu obligación de comunicar los cambios al catastro, te podrian sancionar, pero si escrituraste la compra-venta, lo normal es que el notario comunique al catastro los cambios, por lo que podría ser un error en el catastro. Como no es más que un cambio de titularidad, no suele ser más problema que simplemente solicitar la corrección, y el catastro la hace.
Si tienes tu escritura notarial de compraventa, la propiedad es tuya y se puede demostrar, y además el catastro no sirve para demostrar quien es el propietario, así que yo diría que eso no es un problema. Si no tienes ningún documento, alguien podría reclamar la propiedad, con lo que sí, tendrías problemas, por lo que siempre es recomendable escriturar y registrar en el registro de la propiedad para tener garantías.

Responder
Jose Miguel

Buenas tardes, tengo una pregunta, me hice una vivienda en el año 2003 la cual tengo como segunda residencia, hasta hora el ibi no para de subir con respecto al año que se regularizo unos años que se pagaba el suelo muy caro, y hoy habiendo bajado el precio de la viviendas tanto sigo pagando el ibi mas caro, hay alguna medida que pueda regular este tipo de impuesto en este momento? gracias

Responder
Jorge

Muy interesante lo que planteas, José Miguel.
Desgraciadamente esto nos ocurre a la gran mayoría de Españoles, puesto que las ponencias de valores catastrales no se actualizan en lo que va de crisis, y el % de impuesto que aplican los ayuntamientos ha ido subiendo, puesto que apenas tienen ingresos de otros impuestos.
Por tanto esta situación es así porque a los políticos les interesa exprimirnos, y solo ellos pueden cambiarla, que para eso tienen el poder.

Responder
gemma

Hola, tengo un adosado en venta, en el cual se construyo una piscina sin licencia hace diez años, está a pocos metros del vecino el cual me dio la aprobación para construir. Que problemas puedo tener a la hora de vender?

Responder
Jorge

Hola Gemma.
Lo cierto es que la aprobación del vecino no es una condición que se requiera, y tampoco es suficiente. Lo que se requiere para hacerlo legal es conseguir la licencia de obras, y al finalizarlas, la licencia de primera ocupación, por supuesto, cumpliendo la normativa urbanística y técnica.
Una vez hecho esto, es obligado inscribirlo en el catastro.
A la hora de vender, el comprador podrá exigir que esté todo legal, o puede que no lo exija, con lo que habrá ningún problema. Dependerá del comprador principalmente.

Responder
Mario

Buenas tardes, antes de nada agradecer tu tiempo y respuesta, adquirí mi vivienda en 2006 y se hizo todo en un notario etc…Mi pregunta es si el notario debería haber notificado en el catastro el cambio de titularidad de la vivienda, ya que después de todo este tiempo no he pagado IBI. Pregunte en el ayuntamiento y efectivamente aparece todavía el antiguo propietario con 8 anualidades pendientes. Al regularizar la situación te reclaman todas las anualidades? hay un limite?? se puede fraccionar?? GRACIAS….

Responder
Jorge

Hola Mario
Según creo los notarios y ayuntamientos tienen que notificar los inmuebles nuevos y las modificaciones al catastro, pero no todos parecen tener la obligación, o si la tienen, no todos lo hacen. El caso es que nadie les va a pedir responsabilidades si se han equivocado con tu inmueble, así que por ahí creo que no conseguirás casi nada.
El caso es que, una vez corregido el error en el catastro, te liquidarán los 4 últimos años ya complidos en cuanto a la obligación de pagar el IBI, y el año actual, los años anteriores ya han prescrito, así que esos te los ahorras. Supongo que se puede pagar de forma aplazada, pero eso ya depende de cada ayuntamiento o diputación que lo cobre. En Hacienda si se pueden aplazar los pagos. De todas formas, cualquier aplazamiento llevará aparejado el pago de intereses (que ahora son muy bajos) y posibles recargos.

Responder
Pablo

Hola Jorge. Nos ha llegado la notificación del catastro 2432.83 €. Se trata de regularización en ppio de dos fincas. Ambas como Herederos y con propiedad plena 100%/Urbano/ Almacén Aparcamiento (se trata de una típica construcción asturiana que se llama horreo, que hace años se prendió fuego y en los bajos de ella se aparcaba aprovechando sus pegollos o piares, y que en la actualidad ha sido cubierta y se guarda un vehículo.Conforme a datos obrantes en el documento, tiene unos datos de valoración de módulos básicos de Suelo: 45.67 MBR €m2 y Construcción 330.55 MBR/€m2. Superficie en m2 25; valor del suelo 6.01, coefficiente aplicado N , total coeficiente aplicado al suelo 1
La valoración de la construcción según el catastro de esos 25m2 es de 165.278 con coeficiente aplicado de HN,y aplicado a la construcción 0.91 y a los coeficientes conjuntos 0.80 : 1.40
Valor catastral 93.47 del suelo y valor catastral construcción 2.339.6 total 2432.83€

La otra es una rustica tambien heredera 100% de uso agrario, con dos subparcelas: 1/ 0.1048 Hc de pradera ejercicio 1989 importe 47.059€ /Hc y valor de 172.04 € y la 2/ 0.1056 de monte bajo ejercicio 1989 importe 2.404 E/Hc y valor 8.81 €. En total 180.56 € de valor suelo agrario. y q a 2014 tiene un valor de 218.19 €

En este caso se trata de una finca situada enrente de la casa que lo único que tiene es lo que se especifíca y una pequeño cobertizo de 9 m2 como mucho para guardar gallinas.
Agradezco me indiques que pasos puedo seguir para aclarar esto, pues es algo nuevo y que ya venía siendo usado por nuestros antepasados y que desconocemos si las nuevas tomas aéreas revelan algo inexistente. Sobre todo nos preocupa ese Horreo que ya existía y que se utilizaba ya para meter vehiculos debajo y que tras quemarse, soólo quedo la parte baja donde se guarda el coche.
Un saludo y muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Pablo
Inicialmente, comentarte que el catastro realiza su trabajo de poner al día la información catastral, como es normal, y también que es obligatorio pagar los impuestos correspondientes que utilizan la valoración catastral de cada inmueble.
Una vez aclarado esto, cabe la posibilidad de que estés de acuerdo o no con la valoración que te proponen. Desde luego, si han visto que tienes un antiguo horreo que está cubierto para guardar el coche, eso es una construcción que debe ser valorada. El suelo también debe ser valorado conforme con el tipo al que pertenece.
Si no estás de acuerdo con la valoración, puedes realizar un recurso indicando cualquier tipo de argumento que creas conveniente, pudiendo indicar cualquier valor que estimes que sea incorrecto o que se hayan equivocado.
Por otra parte, la ley te permite realizar un recurso con una «tasación pericial contradictoria», de forma que puedes bajar el valor catastral hasta un 10%, si el valor de la tasación es el adecuado. Puedes ver más detalles en este video explicativo de nuestra web.

Responder
Anna

Hola, en nuestro caso se trata de una vivienda unifamiliar que aún no hemos comprado. Resulta que tiene un aparcamiento cerrado a parte (al fondo del jardín) de unos 90 m2 que no aparece en la Nota Simple y tampoco en el catastro. No se ve desde prácticamente ningún sitio, el terreno está en pendiente y el aparcamiento enterrado. Por otra parte, además está pegado al muro del vecino, así que creemos que no cumple en Plan de Ordanación Urbanística de la ciudad que dice que tiene que haber 3 m entre las construcciones. La casa es del año 66 y no sabemos bien de cuándo sería el aparcamiento, seguramente de la misma época. La pregunta es ¿qué habría que hacer para legalizar el aparcamiento, si es que se puede, una vez hayamos comprado la casa? ¿Podríamos acogernos al catastrazo? ¿No pedirían el IBI que no se ha pagado en todos estos años? Como el garage no se ve, en la agencia nos dicen que hagamos como todos propietarios anteriores, que hagamos como que no está, pero si compramos la casa nos gustaria legalizarlo. Muchas gracias. Un saludo

Responder
Jorge

Hola Anna
Primeramente, legalizar es obtener la licencia de obras y de primera ocupación para aquellas construcciones que no la tengan. Si lo quieres legalizar habría que solicitarla, mediante un proyecto de legalización de arquitecto, y algunas otras cosas de arquitecto y aparejador. Pero si no cumple la normativa urbanística, no te va a servir de nada. Por otra parte, probablemente ya haya prescrito la posibilidad de sanción por hacerlo sin licencia, pero seguirá siempre sin cumplir el planeamiento urbanístico.
En cuanto a inscribirlo correctamente en el catastro, que son cosas diferentes, si en tu municipio está funcionando ya el catastrazo, puedes solicitarlo. Ve al catastro y pregunta. Si no, tendrás que solicitar una modificación para corregir los datos erróneos. Lo normal es que te pidan que pagues la parte que falta del IBI de los últimos 4 años ya cumplidos en plazo, y de ahí en adelante, todos los años subiría un poco el IBI.

Responder
Emilio

Hola Jorge:

Mi caso es un poco complejo, mi padre murió hace 4 años y nos dejo una herencia a mi hermana y a mi, teníamos que pagar el impuesto de sucesiones, pero lo hemos dejado para que prescriba y lo hace en agosto de 2015. Hoy mismo hemos recibido notificación del catastro para regularizar una casa de mas de 100 años que en el catastro es un solar, no me importa pagar la multa, pero puedo dejarlo pasar a después de agosto para no verme obligado a pagar el impuesto de sucesiones o no me van a pedir nada de eso. No he querido ni ir a recoger la carta de catastro.

Un saludo y gracias de antemano.

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Jorge

Hola Emilio
Creo que nada tiene que ver el impuesto de sucesiones con el catastro. Regularizar el catastro no te obliga a nada nuevo con el impuesto de sucesiones, al que ya estabas obligado de igual forma antes de esto.
Sin embargo, si no recoges la carta del catastro, te lo darán por notificado después de un tiempo, y luego podrías tener alguna sanción.

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Sergio Gonzalez

Buenos dias.
En primer lugar agreceder el asesoramiento que nos dan.
Mi caso es el siguiente.
He comprado una casa hace 3 años que no tenia registrada la piscina que la anterior propietaria hizo.
Entonces me exigen el modelo 902N del cual no puedo aportar mas datos que fotos y medidas, pero nada mas porque yo no hice la obra.
Entonces que tengo que hacer? Pueden pedirme permisos, que un arquitecto legalice la obra, materiales empleados etc etc….

Tambien hay una habitacion que hizo la anterior propietaria de unos 21 m2 paralela a la piscina que esta a la misma altura que la piscina, es decir enterrada.

Puedo tener problemas si la legalizo? ya que tampoco tengo ninguna documetacion de esa obra. Como no se ve porque el techo del cuarto es el suelo de la terraza. Por fotografia aerea no se puede ver.

Que deberia hacer y que pros y contras tendria.
Muchas gracias de antemano.
Saludos

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Jorge

Hola Sergio
En el catastro piden documentación para tener todos los datos posibles para inscribir correctamente los inmuebles, si no dispones de documentos, tendrás que preguntar en el mismo catastro, ya que te puede pedir un documento redactado por arquitecto técnico o arquitecto con planos y memoria con superficies y usos. En principio, que yo sepa, en el catastro no piden licencias municipales, aunque son obligatorias haberlas pedido y obtenido, claro.
Si no declaras toda la superficie construida en el catastro, te arriesgas a que pillen y tengas que pagar una multa. Si no te pillan, es como todo…
Pero inscribirlo en el catastro no es legalizar; para legalizar tendrías que pedir la licencia de obras y primera ocupación en el ayuntamiento, que también te puede multar si detecta obras sin licencia.

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Fuensanta

Hola Jorge, nuestro caso es el siguiente, tenemos una vivienda en propiedad desde el año 2001, con el uso privativo de una parte de la terraza comunitaria. Accedemos a ella desde el interiro de la vivienda por una escalera de caracol que se hizo en obra con su proyecto, escrituras… todo legal.
Ahora queremos poner un techo de policarbonato, con estructura de aluminio y cristaleras sin perfiles, todo sin obra de ladrillo. Al pedir el permiso en el ayuntamiento nos han dicho que esto no es legal porque damos metros a la vivienda. Nosotros estamos dispuestos a hacer posteriormente todas las legalizaciones necesarias, pagar IBI, escritura, catastro, etc.. ¿pero porque no es legal? ¿Porque es terraza comunitaria? ¿Hay alguna forma para poderlo hacer?. En la comunidad hay un vecino que estaría dispuesto a denunciarnos (ya nos ha avisado), ¿Nos multarían?, ¿Nos lo harían quitar? ¿A quién le puede molestar si queremos pagar lo que sea necesario???????? incluido un aumento en la cuota mensual de la comunidad?. Por favor dime si hay solución. Gracias, Fuensanta

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Jorge

Hola Fuensanta
Si la obra que pretendes hacer no cumple la normativa urbanística del ayuntamiento, no se puede hacer. La obra debe cumplir toda la normativa, y no es cuestión de que le moleste a alguien o no, ni de pagar todo lo que sea necesario.
Si hay posibilidad de hacer una obra que cumpla la normativa hay que pedir licencia de obras en el ayuntamiento con un proyecto redactado por un arquitecto para dicha obra, además de la intervención de aparejador o arquitecto técnico. Éstos técnicos te indicarán si se puede o no hacer algún tipo de obra del tipo de la que pretendes, cumpliendo normativa. También te informarán en el ayuntamiento, pero para un caso concreto que les plantees. En el ayuntamiento probablemente no te ofrecerán alternativas posibles, solo te dicen si lo que quieres se puede o no. Una vez obtenidas las licencias en el ayuntamiento y hechas las obras, ya puedes registrar e inscribir en el catastro.
Desde luego, si haces la obra sin licencia de obras, te pueden multar y te lo pueden hacer quitar, y si un vecino denuncia, entonces casi seguro que será asi, por la experiencia que tengo.

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María

Hola!
He heredado un edificio de viviendas en el que el ático no está legalizado ni dado de alta en el catastro. sin embargo, tiene suministro de luz, agua, gas, etc. Según he leído en las normativas locales, en donde esta situado dicho edificio no permiten mas de 4 alturas siendo el ático la 5º. Me gustaría legalizar la vivienda y obtener licencia de habitabilidad. He leído en algún comentario que si lleva más de 6 años construida se puede legalizar.
¿como puedo hacerlo?
Gracias!

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Jorge

Hola Maria
Si la normativa no permite esa edificación no podrás obtener licencia de primera ocupación, o cédula de habitabilidad, salvo que se modifique la normativa urbanística en el ayuntamiento.
Sin embargo, a los 5 años la infracción de construir sin licencia o en contra de la normativa prescribe, es decir, que ya no se puede hacer demoler ni sancionar, y una vez pasados los 10 años de plazo de exigencia del seguro decenal de daños en la construcción, cualquier notario te escritura la vivienda para poder registrar e inscribir en el catastro. No será legal urbanísticamente, pero tampoco podrán hacer nada en contra.

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MANUELA

HE HEREDADO UNA CASA HABITADA DESDE 1956 Y POR ENTONCES SE TENIA UN TERRENO SE EDIFICABA Y YA ESTA.

NOS ENCONTRAMOS QUE ESTA FUERA DE NORMATIVA.

PAGAMOS IBI, PASO DE CARRUAJE, LUZ, AGUA, Y ESTAMOS AL DIA DE PAGOS DE IMPUESTOS.

¿COMO PODEMOS LEGALIZARLA, PARA QUE ESTE DENTRO NORMATIVA.?

¿QUE PASOS DEBEMOS SEGUIR PARA ELLO?

¿QUE DOCUMENTACIÓN SE NECESITA?

¿ES UN NOTARIO QUIEN DEBE HACERLO?

GRACIAS, UN SALUDO.

MANUELA

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Jorge

hola Manuela. Tenemos 2 artículos que explican como legalizar una casa con licencia de obras y de primera ocupación, Esta es la 1ª parte, y esta la 2ª.
Sin embargo, con esa antigüedad, seguro que no cumple normativa, y además la infracción ha prescrito. Por lo que te recomiendo que vayas a un notario y escritures la casa, para ello necesitarás un certificado expedido por arquitecto o aparejador o arquitecto técnico. Pregunta primero a una notaría y te dirán cual es el proceso y lo que te cobran. Una vez escriturado ya se hace la gestión de inscribir en el registro y en el catastro y quedará legalizado, si bien no tendrá licencia urbanística, y dependerá del ayuntamiento que regule la situación incluyéndolo en normativa urbanística o fuera de normativa.

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José Manuel

Hola

Tengo una casa construida en 1972 en terreno urbano formada por bajo y dos alturas. En la calle estaba permitido construir tres alturas.

En 1995 por problemas de humedades cambié el tejado y aproveché para darle altura y así tener un ático.

Intenté que el ayuntamiento me diese servicio de agua, siempre me lo negó puesto que se construyó el ático sin licencia y por lo tanto no tiene licencia de primera ocupación.

Con el nuevo plan general de hace unos pocos años se sigue permitiendo las mismas altura pero la casa está afectada y de tirarla tendría que retirarme unos 90 cms.

Con este «catastrazo» podría legalizar el ático y así disponer de licencia de primera ocupación?

Gracias y Saludos

Responder
Jorge

NO José Manuel.
La regulación catastral no concede ningún tipo de licencia de obras, ni de primera ocupación, ni cédulas de habitabilidad, ni ninguna otra que sea competencia municipal. El catastro no concede licencias urbanísticas, solo apunta los datos correctos para tener las valoraciones catastrales lo más parecidas posible a la realidad, con el fin de poder calcular los impuestos correctamente. El fin del catastro es el de recaudar impuestos.
La regulación catastral solo supone que no te multen por no tener inscritos tus bienes correctamente en el catastro a tiempo, con solo pagar 60€, pero no legaliza nada desde el punto de vista urbanístico.

Responder
José Manuel

Gracias por la respuesta.

Para poder legalizar simplemente se necesita un certificado diciendo que la obra se termino en 1995 al tener mas de 6 años se legaliza automáticamente, un plano de la vivienda y una valoración orientativa, con eso te haría el notario la escritura del piso.

Es correcta esa afirmación?

Responder
Jorge

No soy notario, mejor te respondería uno de ellos, pero por otros comentarios que he leído en este blog y la información que da la web del notariado español, con esa documentación te basta para escriturar, aunque eso no significa legalizar, puesto que seguirás sin la licencia de primera ocupación. La construcción estará fuera de ordenación con lo que no tendrá determinados derechos, como el derecho a exigir el suministro de agua, luz, gas, teléfono, recogida de basuras, urbanización, zonas verdes, reparto de correos, etc.

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Edwin

Buenas tardes,

Reciente y conjuntamente con mi novia hemos adquirido un piso (ya se han pagado las arras) en una cuarta planta (justo debajo de la azotea) cuyo máximo atractivo para su compra es que en las escrituras aparece avalado por notario el USO EXCLUSIVO Y PRIVATIVO de esa azotea y LA POSIBILIDAD DE ELEVAR UNA ESCALERA que comunique piso y azotea sin necesidad de someterlo a votación por parte de los vecinos de la comunidad.
Por supuesto, tenemos toda la intención de llevar a cabo esa obra y mi consulta es si esta obra -aun sin haber sido hecha- ha de ser declarada en el momento que se vaya ha declarar el cambio de titularidad del inmueble en catastro? o si se debe hacer cuando ya se haya hecho? que es mas conveniente?

Muchas gracias de antemano por su respuesta.
Saludos

Responder
Jorge

Hola Edwin
Existe la posibilidad de declaración de obra cuando todavía no se ha terminado la obra, pero si se ha comenzado, aunque luego hay que hacer un trámite posterior al finalizarla. Sin embargo parece que no tiene sentido declarar una obra que todavía no se ha hecho, por lo que te sugiero que lo hagas cuando ya esté la obra hecha. Poner una escalera un altera la superficie útil ni construida, salvo que añadas cerramientos o cubiertas, por lo que no alteraría la valoración catastral del edificio en conjunto.

Responder
Edwin

Muchísimas por tu pronta respuesta Jorge!!

Con animo de clarificarlo un poco mas, quisiera consultarte:
-Cual es el tramite posterior al finalizar la obra?
-Evidentemente la escalera tendrá una mini «cubierta» o mini «cerramiento» (se piensa en elevar una escalera tipo «caracol») al subir a la azotea.
Si la escalera no altera la valoración catastral ni la superficie útil del piso, hace falta declarar esta obra menor? podría hacerse sin necesidad de declararlo y como única justificación el permiso de las escrituras?
-En el caso de que sea estrictamente necesario declararla y teniendo en cuenta que el catastrazo se aplicara hasta 2016, ¿puede hacerse la obra ahora sin declaración y posteriormente regularizarla via «catastrazo»?

Muchas gracias por tu atención.
Muy cordialmente

Responder
Jorge

Ah entonces, si va a haber nueva superficie cubierta y/o cerrada habrá mayor superficie construida, por lo que altera la valoración catastral. Desde luego, no parece una obra menor ni mucho menos, es un volumen y un espacio nuevo, por lo que se deberá redactar un proyecto de ejecución por un arquitecto, a ello sumada la dirección facultativa de arquitecto y aparejador, seguridad y salud y resto de documentos que acompañan al proyecto, y con ello solicitar licencia de obras en el ayuntamiento; dicha obra deberá cumplir la normativa urbanística y técnica actual.
Una vez acabada y obtenida la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento, ya se puede hacer la declaración ante notario de los cambios, y luego inscribir en el catastro, y liquidar impuestos. Evidentemente esto modifica la escritura de división horizontal de la comunidad de propietarios.
La regulación catastral aquí no interviene, puesto que si modificas las escrituras con la nueva obra, hay 1 mes de plazo para inscribir los cambios en el catastro, y a partir de ahí se aplicarán, no tiene sentido ninguna regulación catastral, pues se puede hacer dentro del plazo establecido legalmente.

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ana maria

Hola mi pregunta es mi suegra tiene una vivienda pero en escritura solo tiene como si fuera un local ella tiene todo de proyecto,final de obras y tal que ago para que eso sea una vivienda en escritura

Responder
Jorge

Hola Ana María
Para que sea una vivienda deberá tener una licencia urbanística de vivienda obtenida en el ayuntamiento, que será necesario pedir acompañado de documentación redactada por arquitecto o aparejador describiendo la vivienda, con planos, etc. y justificando que cumple la normativa urbanística.
Una vez obtenida la licencia, se podrá escriturar la modificación e inscribirla en el catastro.

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ana maria

Y otra duda tendra algun problema de multa o algo parecido y esto que me as dicho que tiene que hacer mi suegra tiene algun coste ? muchas gracias

Responder
Jorge

No es nada ilegal solicitar una modificación de uso, por tanto no se puede multar, o te lo conceden o te lo deniegan, pero nunca habrá multas. Por supuesto que encargar la redacción de documentos técnicos cuesta dinero, y en el ayuntamiento pueden cobrar tasas o impuestos. Debes preguntar primero en tu ayuntamiento, y con la documentación que te digan, pedir presupuesto a un arquitecto o aparejador o arquitecto técnico.

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Jose

Buenas, mi duda es la siguiente:
Mi suegro tiene una casa, originariamente con un bajo y un priemr piso, a la que poco a poco le ha añadido le ha añadido dos pisos superiores mas, pero solo tiene dos declarados. Podria con este «catastrazo» poner en regla los otros dos pisos y asi poder alquilarlos legalmente? El bajo no esta regularizado para vivienda aunque se utilice para eso, de esta manera ya lo estaria? Si es asi, solo tendria que pagar 60€ por cada uno?
Mil gracias, un saludo.

Responder
Jorge

Hola Jose
Si tu municipio está apuntado a la regulación catastral de los famosos 60€, podria solicitarlo para que quedara inscrito en el catastro con toda la superficie construida que existe actualmente, pero eso no supone que sea legal, puesto que seguirá sin licencia urbanística, y no supone que cumpla la normativa urbanística y técnica. Por tanto seguirá sin estar escriturado y seguirá de forma ilegal o fuera de ordenación, si lleva hecho más de 5 años.
Sin embargo para alquilar no hace falta comprobar nada obligatoriamente en cuanto a la legalidad, es decir, que si el arrendatario no lo pide, no tienes porqué demostrar que es o no legal, que tiene o no licencia de primera ocupación, que cumple la normativa, etc.
En cuanto a que si el bajo no está regularizado para vivienda, para eso tendrías que pedir una licencia en el ayuntamiento, y no tiene nada que ver con la regulación catastral.
Los 60€ se pagan una vez para dejar inscrita la propiedad en el catastro y pagar correctamente los impuestos, pero no supone legalización en cuanto a normativa urbanística municipal.

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francisco javier

tengo en moclinejo malaga dos construcciones en una parcela rustica de regadío una es una casa de 40m2 y otra un almacen de apero de 62m2. mi pregunta es ahora en el catastro estoy poniendo la finca a mi nombre y cambiándola a regadío. las construcciones se hicieron ilegales hace mas de 10 años y este año con un arquitecto las he pasado por el colegio de arquitecto y las fotos legalizadas y selladas en la junta de andalucia. mi pregunta es hay que pagar al ayuntamiento las tasas que tienen por metro construido de vivienda y de almacen con los documentos del arquitecto y pagar aparte en el catastro los 60€ o solo ponerlo en conocimiento del catastro y pagar los 60€ y ya esta.

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Jorge

Hola Francisco Javier
Si tu intención es solicitar una licencia en el ayuntamiento, tienes que pagar la tasa e impuesto correspondiente, pero si no solicitas nada en el ayuntamiento, no hay que pagar tasas. Los 60 € son de la regulación catastral, que es competencia estatal y nada tiene que ver el ayuntamiento, si bien los datos se los pasan a éstos para que liquiden los impuestos.
Lo que no se es el fin con el que has hecho los planos del arquitecto, si es para solicitar algún tipo de licencia en el ayuntamiento, o es para la regulación catastral, o para solicitar el regadío.

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francisco javier

la documentación que solicite al arquitecto fue para poder legalizar las construcciones pues me dijeron que era la única manera de acerlo, pero solo pudo conseguir dos de ellas, faltándome otro almacen en una de las parcelas y otro almacen en la parcela de al lado. por eso me gustaría saber que antigüedad deben de tener las construcciones para acogerse a la regularización en el catastro pues solo poseo fotos en la cual se ven de marzo del 2011 pues la del 2010 no se ven pues una nube las tapa. llegándome al catastro me dieron el modelo 902N para regularizarlas y le aportara lo que tuviera pues allí todavía en la propiedad no se reflejan ninguna construcción. que crees que debería aportar aparte de los papaeles del arquitecto. gracias

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Jorge

No hay antigüedad definida para regularizar. La documentación que normalmente requieren son escrituras o documentos que indiquen la descripción de la propiedad y el titular, como contratos de compra-venta, etc. Documentos como planos dibujados por arquitecto, aparejador, ingeniero, topógrafo, etc podría servir, quizá fotografías, etc.

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maria

Hola en el año 2002 me hai hecho una casa en un pueblo tengo el permiso del ayuntamento y el proecto. El tereno esta a nombre de mi padre que fallecio en 2008 .Todos los años pago mi impuesto por la casa pero la casa no esta registrada y el ipuesto viene a nombre de mi madre .Quisiera saber que puede valer escriturar la casa a mi nombre.

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Jorge

Hola Maria
Para escriturar la casa a tu nombre tendrás que hacer una escritura de herencia, y con ello la inscripción en el catastro. Pregunta en cualquier notaría y te indicarán el procedimiento y el precio, ya que depende de varios factores y no conozco la tarifa de los notarios, que está regulada. También te puede interesar contratar posteriormente los servicios de una gestoría para hacer los trámites propios de la escritura, como el catastro o el registro de la propiedad.

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Daniel

Hace más de diez años se hicieron unas obras para sanear la fachada en una vivienda antigua, quitando el yeso existente, y dejando ésta de obra vista ( piedra ) pues debido a la humedad el yeso se desprendía.
Me ha llegado esta semana la carta de regularización del catastro, pero mi sorpresa es que modifica el uso de la casa, que era almacen y vivienda, a sólo vivienda, y se indica el nuevo valor catastral, es 4x veces superior al anterior, al suponer que se ha realizado una reforma completa.
Una de las plantas se usa de almacén, para leña y bodega, el resto es vivienda. La única obra que se realizó es el saneamiento de la fachada.
Que debo hacer si no estoy de acuerdo con el nuevo valor pues entiendo es abusivo?
Que documentos debo aportar?
Muchas gracias.

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Jorge

Hola Daniel
Debes responder en el periodo de alegaciones o recurso que te den, por escrito, cuales son los usos que tienes en tu vivienda, y las obras que se realizaron, para corregir el error en la propuesta de regulación. Tienes que tratar de demostrarlo, pero no se qué documentación sería necesario, puesto que no conozco ningún expediente en detalle, ya que es algo relativamente novedoso. Te recomiendo que consultes y te informes antes en el catastro antes de alegar nada por escrito. Aprovechalo, ya que la información en la administración es siempre gratuita y no te obliga a nada.

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Miguel Angel

Hola Jorge, acabo de heredar una casa unifamiliar que consta de dos inmuebles , abajo vivia mi tia y arriba mis padres, al revisar la documentación me encuentro que arriba solo hay planos de la mitad del piso,dos dormitorios, cocina y baño, incluso la escalera esta ubicada en otro sitio, los recibos del IBI estan al dia y tiene su referencia catastral, los demas compartimentos: sala, cocina ( esta ubicada en otro lugar del plano ) terraza y lavanderia no estan en los planos, la casa de abajo esta todo correctamente a mombre de mi tia… ¿ seria posible unificar toda la casa con planos y escritura nueva y a mi nombre? gracias y un saludo .

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Jorge

Hola Miguel Angel
Pues claro que es posible, se trata de ir a una notaría y explicar que los propietarios de ambas viviendas, si son varios, quieren unificarlo en un solo inmueble, para ello en la notaría os dirán que documentación hace falta, si teneis escrituras o proyecto de obra, reforma, rehabilitación, etc. Si no, es posible que haga falta que un aparejador o arquitecto os haga una memoria con unos planos, para tener las superficies y linderos y poder describir bien las viviendas actuales y la resultante.
Posteriormente todos los propietarios firman la nueva escritura, haciendo transmisiones si es necesario, y despues ya se puede registrar e inscribir en el catastro la nueva finca.

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juan carlos lopez

Me ha llegado la carta para regularizar mi vivienda en el término de salobreña , Granada. Mi pregunta es si la regularizo con el plano que ha realizado el arquitecto en finca rústica, posteriormente podríar realizar obras de ampliación. Compré la finca hace un año y mi idea era ampliar la casa porque es pequeña, pero no se si una vez realizada la regularización podría hacer esto, me quedan dudas.
Muchas gracias por su respuesta.

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Jorge

Hola Juan Carlos
Te explico: nada tiene que ver el catastro con el poder o no ampliar.
El inscribir un inmueble en el catastro no prohibe nada, cuando haya modificaciones se inscriben éstas y listo.
Por tanto, el regularizar tu inscripción catastral ni prohibe ni permite ampliar, que dependerá siempre de la normativa urbanística, y no de los datos catastrales.

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Fernando

Buenas tengo un problema me hice la casa y la termine en el 2006 en un solar de mis padres que es para otros 2 hermanos a parte de mi pero esta puesto a nombre de mi padre y no he dado de alta la casa en el catrasto me podría acoger a lo de la regularización catatral puesto que mi pueblo esta en la regularización y que papeles y requisitos me pedirian

Responder
Jorge

Hola Fernando.
En principio, aunque la regulación se hace de oficio, parece ser que se admite solicitar la regulación. No se si habrá problema con el detalle de que no seas el propietario, si sigue estando a nombre de tu padre.
No conozco la documentación que hace alta en estos casos, es algo novedoso y no conozco ningún caso en detalle. Lo mejor es que lo preguntes en el catastro.

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simeon

buenas noches mi pregunta es la siguiente:tenemos una casa y mi padre en donde es terrado hizo dos habitaciones y un lavabo,no es ilegal pero lo hizo sin permisos,en escrituras salen 65 metros cuadrados,pagamos el ibi valor catastral 50.268 tipus aplicat 0.549 como podemos legalizar eso pues queremos vender y nos puede traer problemas no? pedimos cedula de habitabilidad y nos sale un apartado que dice lo siguiente:durante la tramitacion se ha constatado que no dispone de la correspomdiente licencia que autorize el uso del habitatge (es en cataluña) articulo 17.2 del decret 141/2012 muchas gracias

Responder
Jorge

Hola simeon
Al detectar que hay una parte construida sin licencia, entiendo que la cédula no es válida. Si no cumple la normativa urbanística municipal, no se puede legalizar, y para legalizar hay que solicitar licencia de obras en el ayuntamiento con un proyecto de ejecución, y dirección de obra de arquitecto, aparejador, y otros documentos técnicos que te soliciten, pero hay que tener en cuenta que hay que cumplir también la normativa técnica, que últimamente se ha puesto muy exigente con los aislamientos térmicos y la eficiencia energética, con lo cual podría ser necesario hacer obras para adecuarlo. Posteriormente se puede escriturar todo correctamente e inscribir en el catastro.

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jose

En una Urbanización los pisos bajos con jardín tenían debajo de la vivienda un espacio denominado «bajo no vividero»
La superficie legal escriturada era de unos 09 m. Casi todos los vecinos han construido ampliaciones de vivienda en dichas zonas y en algunos casos la superficie habitable es de 300 me. Se abrieron ventanas alterando fachadas , etc etc. Sólo pagan impuestos en función superficie escriturada. Se pueden legalizar estas ampliaciones? En otros casos se han cerrado terrazas de 10 incorporando las a la vivienda principal. Se pueden legalizar?

Estas ampliaciones de bajos implican que en realidad los bloques de viviendas han pasado de ser bajos, primer , segundo y tercer piso a tener cuatro plantas. Muchas gracias por su respuesta.

Responder
Jorge

Hola Jose
Si la normativa urbanística no permite un local vividero, salvo que cambie la normativa, no se puede legalizar, puesto que no la cumple.
Con legalizar me refiero a obtener una licencia urbanística en el ayuntamiento.
Otra cosa es inscribirlo en el catastro. El catastro intenta tener al dia todos los inmuebles para poder cobrar los impuestos, que es para lo que sirve el catastro, exclusivamente. Sin embargo se le escapan muchos datos, así que se podría solicitar una modificación en el catastro para inscribir las superficies y usos correctamente, aunque no cumpla la normativa urbanística.

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Barci

Buenas Tardes:
Estoy poco preocupada con una cuestión que me gustaría resolver:
Mi caso es que el año pasado me compre un chalé adosado, el chalé tiene todos los permisos papeles, ect… , y esta perfectamente registrado en el registro de la propiedad, solo que los papeles no se terminaron de hacer en su momento, y quien fuese el constructor, no lo dio de alta como vivienda, (ni la mía ni la de mis vecinos), en el catastro, por lo que todas las casas figuran solo en el catastro, como un solar, estamos pagando el ibi como solar, y ahora viene el castastrazo y tengo mis dudas. Aparte de todo esto, tengo que recordar que la vivienda la he comprado con los valores de hoy, osea el precio del mercado actual, por lo tanto el impuesto sobre trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se pago con el precio ese, y no con el precio real que le pongan a la vivienda, osea que tenían que haberme reclamado una complementaria, si la casa hubiese estado en el catastro, mi pregunta es, aparte te pagar esos 60 E, para regularizar, mas lo que tenga que pagar, por el ibi atrasado, ¿pueden reclamarme también este impuesto?. Gracias de antemano.

Responder
Jorge

Hola Barci
Raro es que se haya escriturado la vivienda y que no esté en el catastro, ya que algunos ayuntamientos, los notarios y los registros suelen enviar la información al catastro, pero con la regulación catastral es una buena ocasión para ponerlo correctamente sin multas, aunque habrá que pagar los últimos 4 años de IBi.
Sin embargo esto no tiene que ver con el impuesto de transmisiones patrimoniales, que se valora por otros servicios de valoración diferentes, en este caso autonómicos, por lo que no tiene porque ocasionar ninguna liquidación complementaria, que dependerá, como digo, de otra administración diferente.

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antonia maria molero garcia

tenemos un bungalow que pertenece a un terreno de 2000 metros,con cinco casas incluida la nuestra,cuando lo compramos no le dimos importancia o no sabíamos,creo que nos cegó la compra pues la casa nos gustaba,el caso es que es el doble que las otras en tamaño construido y en terreno,en escritura si figura la casa pero no el terreno que es el doble,más unas ampliaciones y cerramientos que hemos hecho,me gustaría que nos aconsejases como segregarnos y regularizar nuestra situación,ya sabemos que pagaremos más pero no queremos meter la pata y que nos derriben algo,preguntamos a un aparejador pero nos quiso cobrar 4000 euros por un informe,te agradecemos de antemano la respuesta pues sabes un montón,actualmente pagamos un 20% del total de ivi y si nos segregamos aumentaremos el doble por lo menos pero preferimos dormir tranquilos

Responder
Jorge

Hola antonia
Si lo que quereis es separar en propiedades distintas cada vivienda con su terreno, un arquitecto tendrá que hacer un proyecto de segregación, y tramitarlo en el ayuntamiento, pero tendrá que cumplir con la normativa urbanística, pues hay unos límites.
Si no tienen licencia se deberá legalizar también en el ayuntamiento, y con ello escriturar el resultado de las fincas, e inscribirlas en el catastro. Si llevan construidas más de 4 años, aunque se hicieran ilegales, no os las derribarán, aunque no sean legales.

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MARINA

Hola Jorge,
queremos comprar una casa de la huerta, pero los planos que hay actualmente no reflejan «la realidad» de la casa (en la escritura y en el registro de la propiedad) puesto que faltan algunos anexos que se han añadido con posterioridad. De esta forma, me gustaría saber cómo se puede legalizar la vivienda con todos sus anexos, cuánto podría costar esto y si eso genera un aumento considerable en el precio del IBI. Muchas gracias por todo.

Responder
Jorge

Marina
Difícil de responder. Legalizar una casa significa obtener la licencia de obras y primera ocupación en el ayuntamiento. Es posible que ya haya prescrito, por lo que podría quedar «fuera de ordenación», con lo que no te obligan a derribarla, pero puede que no tengas todos los servicios que se tienen en una finca urbana. Por otro lado, sería recomendable escriturar correctamente la edificación y luego inscribirla o corregir la inscripción en el catastro.
El precio de todo esto depende de como esté, la superficie construida de la edificación, la documentación que se necesite en el ayuntamiento y notaría, etc. Mejor te recomiendo que te informes primero en ayuntamiento, notaría, catastro, y en función que lo que vayas a necesitar, pedir un presupuesto a algún arquitecto o aparejador, además del notario, y preguntar también impuestos y tasas a pagar en cada sitio.

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laura-xic

En primer lugar, felicitarle por el estupendo blog que publica, que ayuda a solucionar muchas dudas. En mi caso particular, tengo una piscina desmontable que puse este mismo verano. No pensaba desmontarla por pereza… pero después de leer otros comentarios me surge la duda de que pueda considerarse construcción fija. En el supuesto de que así lo consideraran, supondría pagar los famosos 60 euros y ya está? o supondría también un aumento del recibo del IBI? Es una piscina de lona, desmontable, de un metro de alto por dos y medio de ancho (más o menos) y que forma un cuadrado. Agradeciendole su atención de antemano, un saludo.

Responder
Jorge

Hola Laura xic
Desde luego que una piscina la consideran una instalación fija, ya que tendrá tuberías y desagües conectados, y no parece que sea una instalación provisional, más bien permanente.
Si te regulan la piscina con el procedimiento que llamamos «catastrazo», ten por seguro lo hacen para que pagues más IBI a partir de ahora, incluso podrían liquidarte la diferencia de los últimos 4 años.

Responder
Maria

Buenas tardes,
Hace 17 años compramos una parcela de 800 m2 en una urbanización de un pueblo de Madrid que tenía una construcción. Llámanos despistados, ilusos o tontos pero no nos dimos cuenta de que no estaba en las escrituras. Desde hace 3 años en el recibo del IBI nos figura como VIVIENDA y hemos pagado como tal, cuando lo que es, es un almacén, merendero o como quieras definirlo. Hablamos con el Catastro y nos dijeron que por foto habían visto una vivienda de 33 m2 y que no estaba además ni en las escrituras. Fue un palo y hemos seguido pagando como vivienda. Ahora nos han aconsejado que incluyamos la construcción en las escrituras como almacén y lo presentemos en el catastro y así estará todo regularizado. ¿Es posible esta opción? ¿Es la correcta para regularizarlo?

Responder
Jorge

Hola Maria
Si, sería la forma correcta, aunque no exenta de gastos, puesto que el notario os cobrará algún dinero, y las gestiones también cuestan algo. Con la escritura vas al catastro y solicitas una modificación para corregir un error, y llevando una escritura lo tienes fácil.

Responder
Richard

Hola,
tengo un atico en el que pensaba poner una pequeña caseta (2 o 3 m cuadrados) prefabricada de resina o de madera para usarlo de trastero. Me ha preocupado este asunto del catastrazo y me gustaria saber realmente que puedo poner en el atico para no tener una ampliacion de valor catastral o de IBI. ¿ Cual es la ley que rige esto ?.
¿ Poner un armario de resina/plastico de aprox 1m cuadrado se considera una ampliacion ?. ¿ y una caseta de 2 o 3 metros cuadrados ?. Estoy hablando de construcciones con su propio suelo, desmontables y que se pueden cambiar de sitio facilmente. La verdad, me pareceria un poco ridiculo que esto computara en el catastro, pero visto lo visto no me fio.
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Richard
Ante el afán recaudatorio del famoso «catastrazo», no te aseguro que puedas poner algo y que no te lo quieran regularizar como construcción. Tendrías que demostrar que es un mueble, y no superficie construida, y vete tu a saber como reaccionarán.
Son muchas leyes y normas las que regulan esto, la principal es la ley general tributaria. La normativa del catastrazo la tenemos publicada en este artículo. También puedes consultarla en la web del catastro.
Si no quieres problemas, espera a que pase el procedimiento en tu municipio y luego pones el armario. Por cierto, en las ciudades no lo están haciendo todavía.

Responder
Richard

Muchas gracias.
en vista de esos documentos me surgen algunas dudas. El periodo al que se refiere es hasta el 14 de abril de 2014, que ya ha pasado. No entiendo bien que quiere decir esa fecha. ¿ Cómo sé cuando ha terminado el periodo en mi municipio ?. Y por ultimo, mi municipio no se encuentra entre los que se enumeran en el documento. ¿ Significa esto que no tendré ningun problema o hay alguna nueva oleada de municipios a investigar ?.
Gracias. un saludo

Responder
Jorge

En principio, se ha fijado el procedimiento hasta 2016, pero probablemente lo cambiarán y alargarán, según lo vean, así que no cuentes con ello por ahora.
Desde luego que hay nueva oleada, lo acabamos de publicar en este nuevo artículo, donde explicamos que ya están actuando en más de 1000 municipios, y para el año que viene habrán iniciado más de 3 millones de expedientes, así que, si tienes modificaciones no inscritas en el espacio, es más fácil que te llegue a que no.

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luis

Dos preguntas. Una: ¿ los cerramientos de terrazas hay que registrarlos como incremento para el catastro?

Dos: ¿ Las casetas de madera tipo Leroy Merlyn en una terraza del atico son tambien necesario registrarlas a los mis mos efectos?-

Gracias

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Jorge

Hola Luis
Las terrazas descubiertas o no cerradas al completo no computan totalmente como superficie construida, pero si las cierras y cubres, computan al 100%, luego si, hay que registrar las terrazas cerradas y cubiertas.
Normalmente en los ayuntamientos se consideran que no cuentan las instalaciones desmontables que son provisionales; si la caseta de madera es permanente, probablemente te la cuenten. Tendrías que justificar que es fácilmente desmontable, que no está fijada a ningún sitio, que no tiene instalaciones, y que es provisional.

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Berto

Hola. Ayer he recibido la carta del catastro para regularizar una piscina enterrada. La piscina se había hecho hace varios años y no se había pedido permiso al ayuntamiento, ya que la empresa que nos la puso nos dijo que no era necesario por ser un elemento de jardin. Mi pregunta es si pago ahora estos 60 euros ¿la piscina queda totalmente legalizada? ¿queda asentada en el registro y el ayuntamiento o tengo que presentar algún tipo de documentación y pagar mas cosas?
Muchas gracias.

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Jorge

Hola Berto
Cualquier cosa que hagas relativo a construcción en tu propiedad, requiere licencia municipal. No te fies de lo que digan las empresas, mejor lo preguntas en el ayuntamiento, que es quien las exige y concede.
Si pagas 60 €, quedará inscrito correctamente en el catastro, pero no queda totalmente legalizada, puesto que seguirás sin licencia municipal de obras ni primera ocupación. El procedimiento de regulación catastral nada tiene que ver ni con el registro de la propiedad ni con las licencias municipales del ayuntamiento.
Depende de tu voluntad si quieres legalizar la piscina en el ayuntamiento, el catastro no te obligará.

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Luis Fernando Nevado

Buenos días,

Soy propietario de un chalet pareado en Guadalajara. Tengo habilitada el espacio bajo cubierta (buardilla) con 2 habitaciones y un baño. Esta obra la hice hace más de diez años. Tengo entendido que estas obras prescriben en 4 años, ¿pero como lo legalizo? ¿si voy al ayuntamiento y no está permitido realizar este tipo de obra, me pueden sancionar o incluso a obligar cerrarlo? ¿o por el contrario como ya ha prescrito no sucede nada? Muchas gracias de antemano por contestar y felicitarles por su trabajo. Un saludo.

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Jorge

Hola Luis
Efectivamente, ha prescrito. No podrán multarte ni obligarte, pero si no cumple normativa no se podrá legalizar, con lo cual puede acarrear algún que otro problemilla. No obstante en el catastro tratarán de anotar toda la superficie construida independientemente de que sea legal o alegal (en lo que a licencia municipal se refiere).

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manu

buenas tardes, tengo una construcion ya realizada pero no terminada en Toledo con anteproyecto en el 2009 pasado y sellado por el ayuntamiento es una finca rustica de 14000m y la obra es una nave de aperos de unos 600m esta sin legalizar se podria legalizar sin problemas

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Jorge

Si tienes licencia de obras, cuando la termines pides licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (según tu comunidad autónoma) y luego registras e inscribes en el catastro. No es cuestión de legalizar ya que no existe nada ilegal. salvo que haya caducado ya la licencia de obras. En ese caso pregunta en el Ayuntamiento si puedes prorrogarla.
Sin embargo con un anteproyecto no se puede conseguir una licencia de obras.

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Jo

Buenas,
Me gustaría adquirir una parcela que está declarada como rustica, pero en realidad tiene dos edificaciones que no están registradas. Mi pregunta es: ¿Cuando la adquiera puedo tramitar la regularización de las mismas?¿Cual sería el procedimiento y costes aproximados?¿como puedo saber si al propietario le ha llegado el expediente regulador, pero no es consciente de ello?

Un saludo, y gracias por adelantado

Responder
Jorge

Hola Jo
Primeramente, para tener esas edificaciones legalizadas deberán tener licencia municipal de obras y primera ocupación, pero como será muy difícil que cumplan normativa, habría que conocer más detalles para eso, quedaría fuera de ordenación.
Sin embargo se puede solicitar en el catastro la inscripción de las mismas, aunque deberás preguntar qué documentación requieres presentar si no tienes escrituras o documentos que indiquen la naturaleza de las construcciones.
Para utilizar el procedimiento de regulación llamado «catastrazo», tu municipio deberá estar adherido a ello, y además dentro del plazo que está establecido; si es así probablemente notificarán directamente al propietario, y también puedes solicitarlo. En ese caso no hay que pagar sanciones, solo 60 €
Si no puede utilizar el procedimiento de regulación, también puedes solicitar la inscripción o corrección de la forma habitual en el catastro.
El coste solo depende de la documentación que tengas o que te pidan y tengas que obtener. La única forma de saber si al propietario le ha llegado el expediente regulador es preguntándoselo, o quizá en el ayuntamiento te informen de ello, pero eso depende de ellos, porque no es una información pública.

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mercedes amor

Hola Jorge, tengo un local comercial con una pequeña cueva en Madrid, la cueva no está puesta en escrituras y nunca lo estuvo, he mirado qué elementos comunes tiene la comunidad y no dice nada de la cueva aunque sí todos los demás, pero en la memoria de construcción del edificio si dice el arquitecto que la cueva estará al servicio del local. La podría escriturar junto con el local? Que tendría que hacer? Muchas gracias

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Jorge

Hola mercedes
Si, claro que se podrá escriturar, tienes que ir a una notaría y expones tu caso, ellos te dirán lo que necesitan, probablemente un certificado redactado por un arquitecto a aparejador, o si tienes documentación de final de obra quizá no haga falta más documentos.
Probablemente haga falta un acta en la que firmen los demás vecinos de la finca, eso si.

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Ernesto

Hola Jorge:

He recibido carta certificada de procedimiento de regulación catastral.
El caso es el siguiente; a parte de la vivienda construida en la parcela tenemos una cabaña de madera de 11 metros cuadrados por la que en el procedimiento indican que tiene 33 metros cuadrados.
Mis preguntas son las siguientes una cabaña de madera se considera una vivienda a efectos catastrales y si es así como debería alegar para que consideren que no son 33 metros cuadrados sino 11 metros cuadrados.
Como seguramente habrá que pagar que al menos sea lo corresponda.

Un saludo y gracias.

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Jorge

Hola Ernesto
En el catastro habrán considerado lo que les haya parecido, si les ha parecido vivienda, pues eso. Pero si no lo es, tendrás que responder alegando que es un almacén, garaje o lo que corresponda, que también tiene su valoración, pero puede ser distinta.
No conozco los detalles de este procedimiento, pero en la notificación te darán los plazos para alegaciones que tienes, y si debes adjuntar alguna documentación. Si tienes algún documento o plano indicando las superficies que tienes, mejor, y si es un documento redactado por un aparejador o arquitecto, tanto mejor. No hay nada asegurado, dependerá del criterio que tengan los técnicos que valoran.

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Paloma

Buenos días,

Mi caso es que hace unos 10 años que ampliamos una terraza de unos 25 metros en un chalet independiente y no pedimos licencia de obra. Unos años después la cerramos, y ahora queremos regularizarla pero que yo sepa el municipio donde vivio no está acogido a la «Amnistía Catastral» así que ¿como lo hago? Por otro lado, te informo que el año pasado tuvimos una carta de Hacienda por una piscina que hicimos en 2009, con licencia de obra, pero que no declaramos en el Ayto. por desconocimiento, informándonos de la dicha modificación en el terrano, es decir, la piscina, y lo raro es que no tuvieron en cuenta la ampliación de terraza. El caso es que no nos decían nada de pagar los 60 euros ni nada sino que se modificaría el IBI y que si no alegabamos que se cerraría el expediente y tendrían que ver si había habido intento de fraude o no. No quisimos incluir lo de la terraza por miedo a sanción. A fecha de hoy no hemos recibido nada y de ahí mi miedo a si vuelven hacer otra inspección aérea y sacan lo de la terraza. ¿Qué me aconsejáis por favor? ¿como puedo legalizarla?

Muchas gracias!!!

Muchas gracias

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Jorge

Hola Paloma
Las obras realizadas sin licencia de obras son sancionables, pero las acciones prescriben a los 5 años, si bien con esa antigüedad no sería sancionable, tampoco significa que te den la licencia sin más requisitos. Si lo quieres tener legal, habría que solicitar la licencia de obras y licencia de primera ocupación de la ampliación, si es que cumple la normativa urbanística y técnica. Eso cuesta un dinero porque se necesita proyecto de arquitecto, intervención también de aparejador y una serie de documentos más que presentar al ayuntamiento.
Una vez obtenidas las licencias ya puedes escriturar la ampliación en una notaría y con ello registrar en el registro de la propiedad e inscribir los cambios en el catastro. Ten en cuenta que todo esto conlleva impuestos y pagos de tasas y gastos.

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Estela

Hola, enhorabuena por la página, es muy interesante. Mi consulta: en un terreno donde había ya una construcción como vivienda se levantó otra casa por lo que se paga catastro por las dos construcciones. La casa ya existente no está en condiciones de ser habitada y me gustaría o derribarla o modificar su catalogación poniéndola como garaje o almacén por si esto hace que se pague menos en el catastro. Sobre todo me interesan los trámites necesarios para el derribo y actualización en el catastro. Un saludo.

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Jorge

Hola Estela
Lo mejor sería una declaración de ruina, si es que está en ruina, o una demolición. Para ello solicita dicha licencia en el Ayuntamiento, pregunta por las 2 opciones a ver cual te interesa más para tu caso, y una vez hecho, acudes al catastro con la documentación y solicitas la modificación de los datos catastrales.

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Inmaculada

Hola
He recibido una carta de regularización catastral, en la que me piden 60€ por modificaciones en mi jardín.
Dicen que tengo unas instalaciones deportivas no declaradas de 18 m2. Lo que tengo es una piscina desmontable con forma de ocho. He llamado al catastro y me han dicho que ellos ya saben que es desmontable, pero que se considera construcción y tengo que pagar.¿Eso es correcto? ¿Van a considerar las piscinas de chapa elevadas , que no valen 2000€, como construcciones? En ese caso, un pequeño iarcón de plàstico, ¿También es construcción?
Por otro lado si no han estado en mi casa ¿Cómo saben que es desmontable? En la vista aérea de Google no se distingue.
Creo que es una medida recaudatoria más, que pagamos los de siempre.

Inmaculada

Responder
Jorge

Hola Inmaculada
Se consideran instalaciones fijas las que se instalan para su uso permanente, no provisional, aunque sea desmontable. De hecho, cualquier edificio es desmontable si queremos verlo así. No importa el material con el que estén construidas, ya que tendrán seguramente tuberias de agua o desagüe conectadas, una solera de hormigón, etc. que la hacen permanente.
En el catastro tratan de poner todas las construcciones lo mejor que pueden, pero sin entrar, por lo que muchas veces comenten errores y tendremos que solicitar la corrección. No se por donde lo han visto pero algo han visto, quizá alguien del ayuntamiento. Y efectivamente, es una medida recaudatoria totalmente, para eso sirve el catastro: para recaudar impuestos única y exclusivamente.

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Carlos

He recibido la propuesta de resolucion con acuerdo de alteracion del catastro, concediendome el plazo de 15 dias para alegar. Me computan, bajo epigrafe de uso domestico, una piscina prefabricada, no de obra, que instale en mi jardin. Mi pregunta es si pueden hacerlo asi. Y en el caso de que un dia decidiera desinstalarla, que se puede hacer mediante una grua, seguira computandome como bien inmueble. Muchas gracias!

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Jorge

Hola Carlos
Te consideran la piscina como una instalación fija y no desmontable, puesto que el uso es permanente, y tendrá tuberias conectadas de forma permanente, es decir, que no es para uso provisional, aunque sea prefabricada, de plástico, etc.
Si la quitas, tendrás que aportar algún documento que te indiquen en el catastro y solicitar la corrección de la valoración catastral de la finca. Si no tienes alguna escritura, te pedirán algún tipo de documento redactado por arquitecto o aparejador con las superficies y planos, probablemente. Lo mejor es preguntarlo en el catastro, que te informarán de los documentos que tendrías que aportar, pero sí, se puede modificar todo lo necesario, eso está previsto.

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Enrique

Buenos días Jorge hace unos días me llego una carta en la que se me indicaba que se habían detectado unas construcciones en una finca rústica y me pedían planos acotados y fotografías. Llame al Ayuntamiento y me remitieron a una persona que parece ser que es de una entidad privada contratada, la cual no me facilitó ningún tipo de información acerca del lugar donde se ubican las citadas construcciones. Si existe una construcción que está declarada en ruina (no se paga nada por ella, ni por la superficie que ocupa la misma). Aún así me pide que aporte pago por este diseminado o bien la documentación que me requieren. El pago no se lo puedo aportar porque no se paga, pero al estar declarada en ruinas, pienso que no debo aportar planos ni fotografías., puesto que en el expediente instruido por el Ayuntamiento en su día deben estar.
Si aporto la declaración de ruina y un escrito indicando que la superficie de la casa la incluyan el el IBI de la finca rústica podría valer?
Gracias por tu respuesta

Responder
Jorge

Hola Enrique, no se si esto te lo pide el Ayuntamiento o el Catastro.
La información catastral es de competencia estatal, y la información la presta a los ayuntamientos para que la usen y cobren sus impuestos.
En todo caso, creo que la declaración de ruina es un documento muy válido para ello, y si tuvieras alguna escritura o nota de registro de la propiedad, mejor que mejor

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enrique

Buenos días Jorge. Me la pide el ayuntamiento. Sin embargo la persona de contacto pertenece a una entidad privada y es quien de manera verbal o bien a través de email me requiere la documentación de manera extraoficial.
Un saludo

Responder
Jorge

¿Esa entidad privada es una empresa con alguna concesión administrativa o contratada por el Ayuntamiento?.
De no ser así, parece que no pinta nada en esto.

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enrique

Sí, parece ser que esta contratada por el Ayuntamiento, no se si en régimen de concesión o en otro tipo.

Eva

Hola,

A mi padre le ha llegado una carta de regularización catastral.
En el plano que aparece, se muestran algunas «construcciones» (por así llamarlo). Se tratan de un aparcamiento hecho con hierros y unas chapas para tapar los coches, así como una sombrilla gigante construida con hierros y arriba simplemente lona de toldos. También hay dos pequeños «trasteritos» construidos con paneles de plástico.
Todo hecho por mi padre, sin un ladrillo.
Mi pregunta es si debe declarar esas construcciones y por lo tanto pagar los 60 euros que se piden en la regularización. Sinceramente, las cosas no son construidas como para tener que figurar en el catastro, sino que son un lugar de almacenamiento y los otros lugares para dar sombra al coche y otro para darnos sombra mientras estamos en la piscina.
Podrías decirme cómo actuar? Es en el catastro donde debe ponerse la reclamación? Consideras que esas cosas descritas son motivo para aumentar posteriormente el valor del IBI?
Muchas gracias
Un saludo

Responder
Jorge

Hola Eva
Mucho me temo que esas construcciones, aunque no estén hechas con ladrillo, son construcciones, y por tanto cuenta para el catastro, cuya finalidad es la de valorar para cobrar impuestos. Si he llegado una carta para regularizar es que el catastro hará la regularización de oficio, sin embargo os pondrán algún plazo para hacer alegaciones o recursos, donde puedes dar las explicaciones y justificaciones que creas convenientes, por escrito, para tratar de justificar que son construcciones que no son fijas, desmontables, provisionales, etc. que sería la excepción que podría darse para no considerarlas.
Si consideran las nuevas construcciones, aumentará la superficie construida, y por tanto aumentará la valoración y el consiguiente IBI en años sucesivos, si.

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bELEN

Buenos dias:

Mi consulta es la siguiente: tengo una vivienda (una ruina, del año 1900) que he puesto en venta, y el comprador me paga 24.000 euros por ella. Acabo de recibir la carta negra, y en ella me dicen, además de que debo abonar los 60 €, que el valor de la vivienda es de 39.900 € y que se modificó en el año 2007. Es cierto que hicimos un proyecto de obra, y pedimos licencia al ayuntamiento para acondicionar esta casa, pero no pudimos hacerlo, ni siquiera iniciarlo, por falta de financiación….
En fin, que no me importa pagar esos 60 euros, pero…. ¿voy a tener algún problema al escriturar por un valor menor que el que ellos dicen? Cuando hice el contrato de arras y fijé el precio de venta (en el mes de agosto), en el catastro el valor era de 6.700 euros… vamos, que de golpe ha subido casi 30 mil euros, pero después de que yo iniciara los trámites de venta…

Muchas gracias por la respuesta!!

Responder
Jorge

Hola Belen
Si vendes, el valor que pongas en la escritura no te afectará, pero si al comprador, ya que si es un valor inferior al que calculen en el servicio de valoraciones de la comunidad autónoma correspondiente pueden pasar una liquidación complementaria para el impuesto de ITP y AJD, es decir, que el impuesto que no se pague en su momento, se paga después, pero pagarlo, habrá que pagarlo de todas formas. El servicio de valoración de la administración autonómica que digo es independiente del catastro, que hace sus propias valoraciones, y no tienen porqué coincidir exactamente.

Responder
bELEN

Muchisimas gracias, Jorge, por tu respuesta…. escrituramos justo el viernes 24 de este mes…. A mi me afecta a la hora de pagar la plusvalia de la venta? Es decir…. No es lo mismo pagar una plusvalia por un inmueble que en agosto costaba 6000 euros (deberia pagar una plusvalia de unos 750 euros) que la de un inmueble que cuesta cerca de 40.000…. (unos 4.500 euros). Debo pagarla sobre los 24.000 euros que hemos escriturado? Yo ya he abonado los 60 del «catastrazo»… Mil gracias de nuevo!

Responder
Jorge

Hola Belén
La plusvalía la pagas al ser la vendedora, y es un impuesto gestionado directamente por el ayuntamiento, así deberás ver la normativa municipal que lo rige, que puede ser diferente en cada ayuntamiento. Normalmente depende del tiempo transcurrido desde la última compraventa o declaración de obra nueva, y no del valor catastral, pero como digo, depende de cada ayuntamiento.

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Antonio Bujalance

En diciembre de 2011 el arquitecto me dio documento de final de obras, y el ayuntamiento licencia de primera ocupación en octubre de 2012. Ahora el catastro me cobra el impuesto de contribución por vivienda del año 2012.¿ Cuál de los dos documentos se emplea para iniciar el proceso de cobro por vivienda?.

Responder
Jorge

Hola Antonio
Sinceramente, esos detalles de procedimiento administrativo no los conozco. Deberías preguntarlo en el catastro, que son quienes aplican los procedimientos todos los días. Quizá apliquen el IBI a todo el año completo aunque la fecha de licencia sea de final de año, pero no lo sé. Espero que alguien que lo sepa pueda responderte a tu pregunta.

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Charlie

Pues yo no pienso soltar un duro a los chupasangres por algo que es mío. Que les den. Que vengan a por la casa, antes la quemo…

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victoria

he adquirido una vivienda de propiedad horizontal en santa pola ,esta formada por dos viviendas el suelo tiene una superficie de 51 metros y en el recibo del ibi me cobran por los 51metros y al propietario de la otra vivienda tambien , ¿ es correcto que paguemos los 51 metros dos veces?

Responder
Jorge

Hola victoria
Pues dicho así no, no es correcto cobrar 2 veces por el mismo suelo, pero quizá estén cobrando el 50% a cada uno… tendrás que revisar bien los datos de la valoración, o preguntar por una aclaración en el catastro.

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Elena

Hola quisiera saber que puedo hacer para arreglar un error que hay con los 20m escriturados de mas en un piso de Madrid y por el que pago claro esta, mas IBI del que debiera.
Gracias

Responder
Jorge

Hola Elena
Debes ir al catastro y rellenar el impreso que hay para realizar correcciones y modificaciones, junto con documentación que lo demuestre, como escrituras de la propiedad. Lo solicitas y en el catastro lo miran y lo cambian si procede. Esto se realiza muchas veces sin problemas.

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ja

Hola buenas tardes.

A mi me ha llegado la famosa «carta negra». Me notifican un cambio de valor catastral, (al alza). La única alteración que he tenido es que el inmueble ha cambiado de propietario.
Por otro lado en el contenido de la carta viene que la fecha de alteración es 2003, y por otro lado que yo hice reformas de tipo medio en 1999 ¿Puede ser ese el motivo de la alteración?¿Entonces por qué pone 2003?

Responder
Jorge

Hola ja
Pues con los datos que das no tengo idea de porqué lo ponen. Tendrás que preguntarlo mejor al servicio que te ha enviado la notificación de la «carta negra».
Que tengas suerte

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manueol

hola,somos 5 socios de una parcela rustica de unos 8000m en la cual cada uno tiene algo construido ,querria pedir consejo si se puede hacer algo para hacer escritura cada uno pues ahora mismo esta todo puesto a nombre de una persona con lo que ello supone,gracias.

Responder
Jorge

Hola Manuel
Eso es hacer una segregación de la parcela en 5 partes (división).
Si se cumple la normativa urbanística para cada parcela, se puede segregar; tendreis que acudir a un arquitecto para hacer unos planos y tramitarlo en el ayuntamiento, y luego podreis escriturar las propiedades distintas, que tendrá que vender el propietario único a cada uno de los demás.

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Diana

Buenos días.
Estoy pensando en comprar un trastero-piso, tiene consideración de almacén, pero tiene agua y luz dadas de alta y lleva doce años alquilandose como vivienda. El piso en sí son los cuartos lavaderos de la azotea del edificio transformados en piso. Mi duda es si se podrá regularizar o si tendría muchos problemas por usarlo como vivienda en esa situación. Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Diana
Problemas en usarlo, pues no, salvo que al ayuntamiento le de por ponerse a investigar y exija que se regularice la situación, que si no lo ha hecho ya…
También podría dar problemas la denuncia de algún vecino.
Hay que recordar que las infracciones urbanísticas prescriben a los 4 años.
Si transformar esa zona en vivienda cumple con la normativa urbanística, si se pueden regularizar. La normativa urbanística es del ayuntamiento. Yo siempre recomiendo comprar los inmuebles totalmente legales, si vas a comprar una vivienda que no lo es, y lo quieres usar como vivienda, mejor pediría al vendedor que lo regularice antes de venderlo para evitar problemas.

Responder
VICENTE

Buenos días, me han manado la carta de catastro de 60 euros por la modificacion o alteración de mi vivienda. Una piscina (USO DEPORTIVO) de 8 m2. Hace 7 años que se construyó, junto con un porche de madera. Solo en la carta aparece la piscina y no el porche. 1ª_esto se paga solo una vez o cada año) 2ª_debería incluir el porche en la carta de catastro? me añadirán 60 euros más por el porche o debería ser una misma sanción de 60 ?. Gracias por tu pagina.

Responder
Jorge

Hola Vicente
Curioso tu caso, que inicien un expediente de regulación catastral y se dejen parte de las construcciones.
Los 60 € se pagan una vez y no hay sanciones por no haber tenido correctamente inscritos tus bienes inmuebles en el catastro. Sin embargo el IBI a pagar cada año será un poquito mayor al aumentar la valoración catastral del conjunto.
Observa en la valoración si el porche no se contempla como superficie construida al no estar cerrado, cosa que dudo. Parece más bien un fallo.
Podrian iniciar un nuevo expediente de regulación para el porche por otros 60 €, por lo que, si quieres dejarlo bien hecho, puedes responderles que te incluyan el porche que no han incluido, o solicitar la corrección indicando el expediente de regulación que te afecta. Si estás a tiempo de incluirlo, dependiendo de la fase de tramitación en que esté tu expediente, y te incluyen el porche en el mismo, solo pagarás 60 € una sola vez.

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Sergio

Jorge, muy bueno el blog, una duda : mis padres tenían un solar en el q construyeron dos pisos con sus proyectos hace 20 años , ahora vivimos los dos hijos con normalidad (suministros… ) Pero no tenemos ni escrituras ni pagamos Ibi d los pisos.
Preguntas: es necesario escriturar y registrar? Podemos esperar al catastrazo? Si seguimos igual Podemos aprovechar en la herencia hacer todo? Q costes puede suponer? Gracias anticipadas

Responder
Jorge

Hola Sergio
Una situación así es siempre aconsejable regularizarla ya, y no esperar a arriesgar a que pueda haber algún expediente sancionador y pagar multas.
Primero sería hacer una escritura de obra nueva y división horizontal (al ser 2 pisos con partes comunes) y luego inscribir esos inmuebles en el catastro, la inscripción en el registro de la propiedad no es obligado, pero muy recomendable.
La regulación catastral no se aplica en todos los municipios, así que primero habría que ver si se aplica en el tuyo para poder solicitar.
En el momento de la herencia conviene hacer escritura, y podría ser la ocasión de escriturar todo correctamente, pero dudo que te ahorres mucho dinero, puedes preguntarlo en una notaría cualquiera, y no es nada recomendable prolongar una situación de riesgo, como es la de no estar correctamente inscrito en el catastro, algo obligado por ley.

Responder
Sergio

Gracias por tu respuesta y rapidez Jorge.
La situación en cuanto a catastro entiendo y asumo riesgos q conlleva, pero el no tener escritura , puede derivar tb en multas o sanciones o se puede esperar? Estas multas serian del propio ayuntamiento? Saludos

Responder
juan

hola buenas tardes, hace 14 años construimos dos pisos sobre un solar de mi propiedad, en el proyecto y permiso de obra constaban dos viviendas, pero solo terminamos una, no consta en el registro de la propiedad,solo consta el solar que si pagamos el ibi por el, mi pregunta es,¿ nos pueden obligar a pagar el ibi sin estar terminada la segunda vivienda y sin tener la cedula de habitabilidad?

Responder
Jorge

Hola Juan
El catastro es totalmente independiente de la cédula de habitabilidad (ayuntamiento), y del registro de la propiedad; por tanto, si hay una vivienda completa, puede inscribirla y obligarte al pago del IBI, otra cosa es que no esté completa. Si se da el caso, tendrías que demostrarles que no está terminada, que es una obra inacabada, y esperar a que lo admitan así.

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Mar Bresson

Hola. tengo una consulta. Mis padres compraron una casa vieja en 1989 que rehabilitaron en 1996. Desde entonces han ido pagando la contribución. Ahora nos ha llegado una carta para la regularización catastral. Según he visto la casa estaba dada de alta en el catastro como suelo industrial,almacén (algo que no aparece en las escrituras de la casa). ¿Teníamos que haber declarado la rehabilitación de la casa? y ¿por eso nos ha llegado esta regularización?
Gracias porque estamos hechos un liío

Responder
Jorge

Hola Mar
Sí, es obligatorio inscribir en el catastro cualquier modificación de los inmuebles, como una rehabilitación. El catastro, al apreciar diferencias entre los datos que tienen y la realidad, comunica que regulariza para ponerlo correctamente. Podrás recurrir si ves que se equivocan con los usos, superficies o calidades.
Puede ser una regulación normal, o puede que sea el famoso «procedimiento de regulación catastral» o «catastrazo».

Responder
Jorge

Entonces sí, lo es. Lo bueno es que sancionan, y quizá no cobren el resto de IBI de los años anteriores, pero subirá la valoración catastral a partir de ahora.

Responder
JuanPe

Hola.
En el año 2005 adquirí una vivienda vieja, la cual hice nueva en el año 2009. El problema viene porque cuando fuí a hacer las escrituras de la obra o vivienda nueva, al terminar la obra, el notario me dijo que tenía que hacer un expediente de dominio porque en las escrituras viejas reflejaban 67,5 m2 y en la obra nueva 116 m2 de superficie de suelo, por lo tanto faltaban unos 40 m. Bueno pues contacté con un abogado y me hizo el expediente de dominio de los metros que faltaban y me dijo que no hacía falta que hiciera las escrituras de la vivienda nueva porque al hacer el expediente, se había actualizado todo, tanto en el registro como en el catastro. Entonces me surgen dos preguntas: la primera es, si hace falta que haga las escrituras?, como yo tenía pensado; y la segunda es, si al hacer el expediente me afectará en el IBI? porque estoy pagando lo mismo que cuando la vivienda era vieja. De igual modo, también me gustaría saber si tendré alguna sanción.
Gracias.

Responder
Jorge

Hola JuanPe
Así sin más datos no puedo asegurarte mucho, tendrás que ver si en la escritura que has hecho ya se incluye la descripción de la nueva vivienda, con lo que ya tendrás escriturada la obra nueva, puesto que una escritura puede ser de varias cosas a la vez; si la escritura no incluye la obra nueva, tendrías que hacerla en otra escritura. Eso te lo aclararán bien en la notaría donde lo hiciste, y no creo que te cobren por consultarlo.
Una vez hecha la escritura habría que registrarla e el registro de la propiedad, lo haces tú o lo hace una gestoría que contrates; los notarios suelen preguntar si lo vas a hacer con gestoría para darles directamente la documentación. Ellos lo registran y dan de alta en el catastro, si es necesario, aunque hay ciertos convenios por los que los notarios dan datos al catastro.
En cuanto al IBI, cuando toque revisar los valores, se verán afectados si la superficie es distinta, y quizá si aprecian calidades mejores, también.
No veo razón porqué podrías tener ninguna sanción en absoluto.

Responder
Pilar

Buenos dias, les ha llegado a mis padres una notificacion del ayuntamiento para regularizar los bienes inmuebles de su casa, ellos viven en un chalet de 1975 y poco despues hicieron una casita junto a la piscina que no se registro y ahora les piden pagar el ibi por ella. Tienen que pagarlo?? Despues de tantos años?? Si no es vivienda? Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Pilar
Pues claro que hay que pagarlo, se debe pagar, según la ley, el IBI por todos los inmuebles que tengamos, sean vivienda u otro uso, y el catastro intenta ponerlos a todos en la lista, aunque no los hayamos inscritos, con el fin de cobrar sus impuestos, que como digo, son obligatorios.
El impuesto de bienes inmuebles es obligatorio pagarlo todos los años, esa obligación prescribe a los 5 años, por tanto se han ahorrado unos cuantos años de pagarlo, pero que la casa tenga muchos años no significa que ya no tenga obligación de pagar el impuesto cada año.

Responder
Marcos

Hola , Manuel os comento mi caso . Yo construi una casa en un terreno urbano que me vendio mi padre , e hice los cambios oprtunos en el catasro pero al terminar la vivienda no se registro la nueva construccion por que yo pense que eso lo hacia el notario y a si consta en las escrituras , por que en ellas pone que se da conocimiento al registro de la propiedad y al catastro, de la finalizacion de las obras.
Resulta que esto fue en el 2004 y a mi solo me pasan el ibi del terreno , en marzo de el 2014 el ayuntamiento de mi pueblo me manda una carta para regular la situacion pero de momento sigo pagando solo lo del terreno y no me han pasado nada de la casa eso si el modelo 901 ya lo tengo sellado desde abril de este año por el catastro . mi pregunta es ¿ tengo que pagar los ultimos 4 años? o esto entra en lo de la admistia fiscal por que a mi no me han cobrado lo de la tasa de 60 euros , un saludo y muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Marcos
Tendrás que ver si en la notificación del ayuntamiento pone «procedimiento de regulación catastral» que es como se llama oficialmente la «amnistía catastral», y no la fiscal, que es otra cosa.
El procedimiento tarda mucho tiempo en resolverse, y hasta que no se resuelva no cobrarán los 60 €, si es el procedimiento de regulación.
Si no lo es, entonces sí, probablemente te liquidarán el resto que falta por pagar del IBI de los últimos 4 años completados y el año en curso, y todos a partir de ahí.

Responder
Carlos

Hola Pablo, buenos días.
Acabo de recibir una carta de regularización del Catastro de Badajoz por una casa que lleva sin habitarse más de 30 años y que está en ruinas dentro de una finca rústica en un pueblo de Badajoz. Me imagino que lo hacen para empezar a cobrarme IBI por esta casa.
¿Qué puedo hacer para evitar tener que pagar IBI por una casa que no está habitable?
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Carlos
Yo creo que sí, es para cobrarte el IBI.
Para que no te lo cobren, la casa debería dejar de serlo. Para ello necesitarías una declaración de ruina en el ayuntamiento, o directamente una licencia de derribo y derribarla, pero eso también tiene su coste.

Responder
PABLO

Me decidí a reformar mi casa y el banco   mando un tasador, el cual, detecto
una diferencia de metros, hay una habitación mas. El banco me dijo que si quería la hipoteca debía legalizar el exceso de metros. Hable con un arquitecto y me hizo un informe con fotos de la casa y todo. Dado que la construcción tenia mas de 5 años. El notario acepto todo y se hizo la escritura con la obra nueva, pague un dinero   de la declaración de obra nueva a hacienda, hasta hay todo bien, el problema viene al notar yo que el recibo del IBI, no habían sumado los metros   y yo seguía pagando lo mismo.
– ¿Tengo que declarar en el catastro o en el registro de la propiedad la obra nueva o es obligación del notario? – soy de valencia y me gustaría que me ayudaran en esta situación, no se que hacer, ya que he leído que las multas pueden ser hasta 6.000 euros por no registrar.
Muchas gracias por su ayuda.

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Jorge

Hola Pablo
En ocasiones las notarías comunican los datos al catastro, pero no siempre. Normalmente se contrata a una gestoría para que haga estas gestiones, o de lo contrario tendrás que encargarte en persona.
También es posible que se haya solicitado y no se haya inscrito todavía, o que haya un error en el catastro; en este caso debes acudir al catastro y corregir la información catastral aportando tu escritura y rellenando los impresos, cosa facil.
No obstante allí te informarán de tu expediente en concreto antes de ahcer nada.

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Anónima

Hola, en Mayo de 2013 compre una casa la cuál no tenia cédula de habitabilidad, no podía vivir en ella porque no podía poner la luz ni agua, en diciembre de ese mismo año pagamos al ayuntamiento para que me diera la cédula, ya que el constructor y el ayuntamiento llegaron a un acuerdo para la construcción de esas viviendas, el constructor no cumplió con lo acordado y entonces los que compramos esas casas teníamos que pagar dicha cédula. Mi pregunta es ¿tengo que pagar la comunidad desde que compre aunque en mi casa no se podía vivir? ¿la tengo que pagar a partir de diciembre que es cuando obtuve la cédula?
Gracias

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maikel vidal

hola,voy a exponerte mi caso,he heredado una vivienda unifamiliar que esta distribuida en dos apartamentos uno por planta y solo tengo cedula de habitabilidad del atico,y el de la primera planta no sale en los planos de la construccion. la luz y el agua se cojen del mismo contador que el apartamento de arriba.que pasos debo seguir para legalizar ese apartamento y que profesionales debo contratar para conseguirlo y si puede resultar muy costoso.

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Jorge

Hola maikel
Por lo que cuentas, entiendo que tienes 2 viviendas pero legalmente solo son una. Si quieres legalizar como una, tendrás que legalizar una ampliación, si quieres legalizar 2 viviendas individuales, una encima de la otra, entonces tienes que legalizar una división horizontal.
Por un lado tienes que tener licencia de obras y de primera ocupación (o cédula de habitabilidad), luego escriturar ambas viviendas y la división horizontal en la notaría, para registrarlo después en el registro de la propiedad e inscribirlo en el catastro.
Dependiendo de la situación en la que lo tengas, si tienes parte escriturado o no, yo te recomiendo ir primero a una notaría con todos los datos, ellos te indican que necesitas que te haga un arquitecto o un arquitecto técnico o aparejador; como mínimo serán unos planos con superficies, pero si no tienes licencia para la construcción necesitarás un proyecto de legalización y otros documentos, como si lo hicieras de nuevo.
El coste depende de qué se necesite hacer, de la superficie, etc. y son varios pagos los que hay que hacer, tasas, impuestos, notaría, arquitecto y/o aparejador, etc. no podría decirte así, sin más.

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Josemari

Buenas tardes,

Quería comentarles que estoy buscando casa para comprar. He visto una que me ha gustado mucho, es terreno rustico de uso ‘agrario’. La casa es de 61 metros cuadrados, luego se construyó una extensión de 34 metros cuadrados en la parte de atras y mas tarde se construyó encima de la casa, un piso adicional de 44 metros cuadrados, la casa en total tiene 139 metros cuadrados.

Los dueños me han dicho que esta todo legal. Yo no me fío. He mirado en Goolzoom y he visto que en el catastro, salen las tres cosas en el orden de arriba indicado. Tambien pone que la superficie construida son 139 metros cuadrados y la superficie del suelo (jardin y demas) de 900 metros cuadrados.

Los metros restantes, quitando 139 a los 900 de terreno, tiene su catastro tambien y figura como ‘NR agrios regadio’.

Tiene luz de red, lo cual supongo que si la casa no fuese legal, no habrian conectado la luz, que en su día se pagó a 2 millones de las antiguas pesetas, por persona, segun me han dicho los dueños.

Quiere esto decir que está todo legal? Si viene en el catastro esta todo legal? La Cédula de Habitabilidad existiría para esta casa? Si han conectado la luz, supongo que será porque tiene cédula de habitabilidad? No sé si seguir adelante con la compra o no. Alguien me puede ayudar?

Gracias

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Jorge

Hola Josemari
Pues si está todo bien en el catastro no supone que todo lo demás esté legal, aunque podría estarlo.
Además del catastro, que es obligado, debe tener cédula de habitabilidad (o licencia de primera ocupación si tu autonomía la suprimió), que la concede el ayuntamiento. Si preguntas en el ayuntamiento saldrás de dudas.
Yo solicitaría, además, una nota simple de registro para comprobar los datos de la escritura: propietario, cargas (hipotecas, embargos…), etc. que pueda tener la finca.
Hay que tener en cuenta que, en cuanto a normativa urbanística, en suelo rústico, en general, solo se puede construir para uso agrario, ganadero o forestal, o actividades de este tipo. Si tiene terreno clasificado como agrícola, parece que la construcción corresponde con esa actividad.

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Jordi Uruñuela Puigblanque

Buenas tardes.

Compre una casa hace 3 años, la casa tiene construida una piscina dese el 2006. En el catastro veo que no sale reflejada, tengo que pagar IBI por la piscina? , tambien la casa tiene una buhardilla que no sale ni en los planos ni en las escrituras pero tenemos acceso, es mas en el techo tenemos 2 ventanas. Aclarar que no se ha modificado la estructura de la casa si no que se aprovecho los metros de altura para hacer una buhardilla.Entiendo que esta buhardilla ya la dejo hecha el constructor la casa es del año 2.000.

gracias de antemano por sus aclaraciones

Responder
Jorge

Hola Jordi
Para tener todo correcto debes solicitar en el catastro la modificación de los datos que no concuerdan con la realidad. La superficie construida de la buhardilla sí supone pagar más IBI, pero la piscina, creo que no computará superficie construida, por lo que, si no se alteran las calidades, no supondría un aumento de la valoración y por consiguiente el IBI a pagar, pero eso depende de los técnicos de valoración de Hacienda.
No importa que estuviera hecho de hace muchos años o que la hiciera otro propietario, en el catastro debe estar inscrito cada inmueble con sus características reales en todo momento.
Otra cosa es que cumpla normativa urbanística o técnica, que eso ya es asunto del Ayuntamiento.

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juan

Hola buenos días, hace unos 40 años mis abuelos hicieron una casa, de la cual en el registro de la propiedad solo hay datos hasta el año 1985. ¿Qué debería hacer para regularizarla? Al hacerlo¿ me podrían cobrar todos los atrasos? Gracias

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Jorge

el registro de la propiedad no tiene nada que ver con el catastro. Debes comprobar si la información catastral corresponde con la realidad, aproximadamente, claro.
Si no hay información en el registro de la propiedad, será que no se han solicitado inscripciones, pero como no son obligatorias, no hay multas, ni nada que se le parezca.
Es obligatoria la inscripción en el catastro, y si no está correctamente, al regularizar, si pueden cobrar los últimos 4 años completos, y el actual, salvo que se en ese municipio esté en aplicación la regulación catastral o catastrazo, donde solo habrá que pagar 60 €.
Si no está correcta la información en el catastro, puedes acudir a tu delegación y solicitar la corrección de datos mediante el correspondiente formulario y la documentación necesaria que te indicarán, dependiendo del caso.

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alejandro

buenas¡

tengo un problema con una adquisicion que estoy realizando,solicite una hipoteca y me la concedieron,el problema viene cuando en la tasacion aparecen 365 m construidos y registrados solo hay 87..el banco no acepta la operacion y el vendedor (servihabitat) inmobiliaria de la caixa,que anteriormente no me concedio la hipoteca se niega a actualizar en el catastro su propiedad correctamente para que pueda hipotecar..que puedo hacer?

Responder
Jorge

Hola Alejandro.
Te recomiendo buscar otro tasador que utilice el criterio de aplicar la superficie real y no la catastral en su tasación.
Si bien es cierto que en la tasación siempre aparecerá la advertencia o condicionante de que hay mucha diferencia entre superficie registral y real. Si el tasador lo pone como advertencia se podrá utilizar la tasación, si lo pone como condicionante el banco puede negarse a hipotecar.
Dudo mucho que puedas modificar la inscripción catastral antes de comprar.

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cesar

Hola alguien me puede ayudar e comprado un terreno rustico en el que hay un contenedor con hormigón en encima y un porche adosado de uralita lleva mas de diez años fuy al ayuntamiento y vi la foto y parece una casa si construyo los mismos metros con los mismos metros podre legalizaría con la nueva ley ?

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Jorge

Hola Cesar.
Legalizar una construcción supone:
1. conseguir la licencia de obras en el Ayuntamiento, y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad una vez terminada.
2. escriturar la nueva construcción o sus modificaciones
3. registrarlo en el registro de la propiedad
4. inscribirlo en el catastro
durante este proceso habrá que pagar gastos, impuestos, tasas, y todo lo que aparezca por el camino.
La nueva ley no tiene nada que ver con licencias de obras ni de primera ocupación o cédulas de habitabilidad, solo con altas o correcciones catastrales, pero no con obras nuevas o reformas.
En tu caso, demoler una construcción y construir otra con los mismos metros es hacer una nueva obra, y supone licencia de obras, así que pregunta en el ayuntamiento primero antes de hacer nada, todos los requisitos.

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Vanessa

Buenas tardes;
Me gustaría hacerles una consulta ya que hace un par de meses he comprado una finca con una caseta de aperos en la misma de unos 57 m2 realizada con el permiso del ayuntamiento, a día de hoy no la he comprado realmente porque existía una incompatibilidad de metros cuadrados entre el catastro y el registro (parece que es algo muy habitual en los territorios del norte de España); el caso es que mientras lo arreglan con los profesionales pertinentes hemos realizado un contrato de arras para poder disfrutar de la finca mientras tanto,la pregunta es la siguiente: Si compramos la finca con la caseta de aperos registrada como tal y la quisiera utilizar como almacén o/y oficina para una empresa on line que estoy desarrollando ¿que pasos tendría que realizar para hacerlo todo por la vía legal? me imagino que el tipo de impuestos y exigencias cambiarían notablemente al pasar de «caseta de aperos» a «almacén o/y oficina». Me han comentado que tendría que solicitar obra nueva, pero no lo tengo nada claro y me gustaría saber los pasos exactos a realizar y lo que conllevaría a nivel de impuestos y demás.
Un saludo y muchas gracias de antemano

Responder
Jorge

Hola Vanessa
Primero tienes que ver si la normativa urbanística permite que haya una construcción dedicada a oficina o almacén (nave industrial o similar) en esa parcela, que si es suelo rústico (o no urbanizable) dudo mucho que lo permita. Eso lo consultas en el ayuntamiento del municipio.
Si se permite, quizá haya que hacer obras de adecuación o no.
Tanto si hay que hacer obras como si no, probablemente tengas que encargar algún documento técnico para dejar constancia de planos, superficies, etc. con lo que solicitar licencia para el cambio de uso en el ayuntamiento (es la forma legal totalmente como indicas, ya se que mucha gente no lo hace).
Posteriormente con todas las licencias del ayuntamiento, lo escrituras en una notaría, y haces la gestión de registrar en el registro de la propiedad e inscripción en el catastro, pero esto antes lo consultas en la notaría, que suelen tener gestorías para ello.
Un saludo.

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MEÑIQUE

Buenas tardes.
Estoy buscando informacion sobre legalizaciones y he encontrado esta pagina.
Tengo una consulta, haber si me sacas de dudas.
Se quiere legalizar unas obras de ampliacion de una vivienda y, en el ayuntamiento me piden proyecto de legalizacion, direccion de ejecucion material (aparejador), direccion de obra (arquitecto) y certificado final de obra.
El arquitecto dice que no es necesario ni el certificado final de ob ra ni la direccion del aparejador.
Desde el ayuntamiento insisten en que es necesario.
Quien tiene la razon??
Habra legislacion que resulva esta consulta.
Un saludo

Responder
Jorge

Hola Meñique
Es increible que un arquitecto te diga que no hace falta el certificado final de obra, aunque hay muchos que dicen que no hace falta aparejador.
Tanto el certificado final de obra como la dirección de aparejador son obligatorias en las obras incluidas en la ley de ordenación en la edificación. Lo puedes ver tú mismo en los primeros artículos; ya en el artículo 6 se habla de la recepción de la obra, y obliga a dicho certificado.
Para relacionar la licencia de primera ocupación o cédula urbanística, que será la que haga legal tu obra terminada, debes remitirte a la ley o reglamento de urbanismo de tu autonomía.
Y si hubiera duda, ten en cuenta que es el ayuntamiento quien tiene que darte dicha licencia, por lo que, o lo haces como te lo dice el ayuntamiento, o te quedarás sin licencia, por mucho que el arquitecto diga, vamos, que quien tiene la sartén cogida por el mango es el ayuntamiento.

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nancy

hola , tengo un dpto PH , es el departamento tres yo quiero hacer la ampliacion de dos dormitorios arriba del mismo , y finalizado recien declararlos , que pasos debo seguir si me multan , los vecinos estan de acuerdo con la ampliacion

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yolanda

Creo que estáis confundiendo términos. Si una obra tiene que ser legalizada es porque no hay proyecto, ni dirección de arquitecto y aparejador, ni certificado de dirección de obra.

Para ello se realiza un proyecto de legalización, que tendrá dirección de obra y certificado FO, en el caso de que la obra a legalizar no cumpla normativa y se tengan que realizar las pertinentes actuaciones.

Por tanto que el arquitecto al que hayas consultado y te ha dicho que eso no lo necesitaba, pues efectivamente estaba en lo cierto, porque en primer lugar esa obra a legalizar no lo tiene y en segundo lugar el proyecto de legalización no tiene por qué tener dirección de obra ni certificado final de obra.

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Jorge

El proyecto no incluye el certificado final de obra ni la dirección de obra o de ejec. de obra, pero para legalizar la obra, si está incluida en la LOE, será necesario tenerlo firmado por los directores de obra y ejec. de obra, y presentarlo al Ayuntamiento.

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Manuel

Buenas noches.

En el año 1996, previa conformidad de toda la Comunidad de propietarios, realize el cerramiento parcial de
una terraza de 30m2 y construi dos dormitorios de 12m2 cada uno.

Esto era un requisito presentado a la Comunidad, pues sin esta obra no podia coprar el piso.

Como digo, en Junta Extraordinaria firmada por todos los propietarios, autorizacion a realizar las obras
pertinente siempre que no se alterara la fachada o estructura de la finca. Se presento el proyecto al Presidente
asi como quedaria el cerramiento despues de la obra.

Dicha obra no esta declarada al Ayuntamiento y mi pregunta es, si ahora se podria realizar la declaracion de
obra nueva, si bien no dispongo de documentos, como facturas y otros justificantes de la misma.

Tambien me gustaria conocer cual seria el montante del costo de dicha legalizacion o declaracion y si despues
de este tiempo habria algun tipo de sancion.

Les doy las gracias anticipadas.

Saludos.

Manuel

Responder
Jorge

Hola Manuel
Para legalizar la situación urbanística de la apliación en el ayuntamiento es necesario solicitarla acompañando proyecto, dirección de obra de arquitecto, dirección de ejecución material de aparejador o arquitecto técnico y algunos que otros documentos, todos ellos preparados por arquitecto y aparejador. Para poder legalizar la ampliación tiene que cumplir la normativa urbanística y técnica.
Una vez obtenida la licencia ya se puede escriturar la obra nueva. Puedes preguntar en una notaría, porque podrían admitir escriturarlo con un simple certificado de un arquitecto o arquitecto técnico si la obra es de más de 5 años, considerando que ya haya prescrito.
El costo de la legalización depende de la documentación requerida por el ayuntamiento o notaría, y para un proyecto de legalización con el resto de documentación, dependerá de donde esté la vivienda, la superficie de la obra a legalizar, etc. Puedes pedir presupuesto a cualquier arquitecto o aparejador de la zona, que será lo más conveniente normalmente.
Si se legaliza ya no cabe ninguna posibilidad de sanción, pero si no se legaliza, no hay garantía de que no se sancione, como no la hay de que se vaya a sancionar siempre.

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anonimo

Hola. Tengo una duda. Si quiero poner el catastro de mi casa al dia, me pueden reclamar los impuestos de los años anteriores? O solo deberia pagar los 60 euros?. Gracias.

Responder
Jorge

Hola anonimo.
Si, te lo pueden reclamar, salvo que te apliquen la regulacion catastral o Catastrazo, que entonces solo pagas 60€, pero eso no lo puedes elegir tu.

Responder
Fernando

Hola, hice una reforma de ampliación de mi vivienda con final de obra en octubre de 2012. No he dado de alta en el catastro esta ampliación porque pensaba que se encargaba el propio catastro cuando hacía las revisiones. De no darla de alta ahora, ¿puedo tener una sanción, o primero me advertirían para su regularización? ¿Es cierto que catastro puede reclamar con efectos retroactivos hasta cuatro años? Gracias.

Responder
Jorge

Hola Fernando.
El incumplimiento de informar de las modificaciones que hagas con un plazo de 1 mes es sancionable, si, aunque no suele suceder que yo sepa. Y no creo que adviertan primero, si fuese así por ley, todo el mundo lo dejaría correr mientras no les advirtieran.
Si te revisan y ven que no tienen los datos correctamente inscritos, te suelen liquidar el impuesto de bienes inmuebles correspondiente de los últimos 4 años completos y el año actual, y todos los siguientes, por supuesto.
Pero eso no es aplicar una ley con efecto retroactivo, sino que es el plazo de prescripción que tiene el incumplimiento por tu parte, es decir, hace más de 4 años, todo incumplimiento habrá prescrito.

Responder
Antonio

Hola Jorge,

Muchas gracias por tu pronta respuesta.
En este momento lo que mas nos preocupa es situar a mis padres en un domicilio habitual valido, ya que su piso de Madrid y domicilio habitual, nos lo han donado a nosotros y no queremos problemas con hacienda por si cruzan datos con el resgistro de propiedad o catastro y ven que es una vivienda en suelo no urbanizable.

Nos quemanos mas tranquilos con tu repuesta de que no están vinculados y que el domicilio habitual puede ser cualquiera sin necesidad de ser edificación registrada como vivienda.
¿Por que me imagino que a hacienda mis padres deberán comunicar inmediatamente el cambio de domicilio habitual, verdad? ¿O pueden seguir figurando ellos en el piso donado, el cual he adquirido yo en propiedad pagando a mi hermana la mitad? Ademas sobre este pido yo he declarado en renta, que voy a invertir en su compra los beneficios de la venta de otro piso para aprovechar la exención por reinversión.

Muy amable y muchas gracias
Antonio

Responder
Jorge

Hola
Pues no se si hay que comunicar inmediatamente la vivienda habitual a hacienda, dependerá de otras circunstancias (actividades económicas…), pero esto ya es una consulta más bien fiscal. En lo que se refiere a la declaración de la renta, basta con poner cual es su primera vivienda (vivienda habitual) en la próxima declaración para que no tengan que pagar rentas por ella.

Responder
Antonio

Buenas tardes,

Me gustaría saber si mis padres podrían legalizar una vivienda que tienen en un pueblo de Cuenca muy cerca del de la zona urbana, menos de 1 kilometro.
La casa esta edificada en una parcela de 200 metros de los cuales 100 son casa y 100 son patio.
Tienen todos los suministros, agua, luz, desague, etc..
Paga cuota de basuras, IBI como solar, aparece en declaración como diseminados con referencia catastral y esta definido en cartografía-catastral.
La casa tiene unos 21 años y recientemente incluso han asfaltado la calle, tienen alumbrado publico en la calle.

Queremos legalizarla ahora, porque los propietarios, mis padres. Nos han donado a mi hermana y a mí la vivienda habitual que tenían en Madrid, y claro ahora nos surge la duda de si pueden establecer su domicilio habitual en esta casa que esta identificada en hacienda como diseminados – solar.

¿Que debemos hacer para legalizar esta propiedad como una vivienda legal y que sea vivienda habitual a pesar de que este hecha en terreno rustico.?

¿Que costes implica todo esto?

Muchas gracias de antemano por la ayuda.

Responder
Jorge

Hola Antonio
Supongo que quereis legalizar porque la casa no tiene licencia urbanística.
Debeis preguntar en el ayuntamiento si es legalizable, es decir, si cumple la normativa urbanística en función de la calificación y uso del suelo. Si es así, debeis encargar un proyecto de legalización a un arquitecto, hará falta también dirección de obra y dirección de ejecución de aparejador o arquitecto técnico, vamos, como si fuera una obra nueva. También deberá cumplir con la normativa técnica actual, que es muy restrictiva en cuanto a aislamientos térmicos y eficiencia energética. Si no la cumple habría que hacer obras de adecuación de la vivienda para que la cumpliera.
Una vez legalizado con su licencia municipal urbanística correspondiente (licencia de obras y licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad) ya podeis escriturar la obra nueva en una notaría, registrarlo e inscribirlo en el catastro correctamente.
No conozco los precios por la zona de Cuenca, te recomiendo que solicites presupuesto a algún estudio de arquitectura de la zona, seguro que por internet encuentras unos cuantos. También habría que ver cuales son las obras necesarias para decuación a la normativa y su coste.
Sin embargo mezclas algunos conceptos: para empadronarte y tener tu vivienda habitual en cuanto a la declaración de la renta (por ejemplo) no hace falta que esté legalizada, que tenga licencia, etc. Hacienda no tiene competencias en urbanismo, no le interesa la legalidad urbanística de una vivienda, solo el cobro de impuestos, por tanto, independientemente que la vivienda no tenga condición legal, podrá ser la vivienda habitual de alguien que declara sus impuestos.
Por tanto, considero que pueden establecer su domicilio habitual en esa vivienda.

Responder
Tiago

Hola, tengo una duda, tengo una vivienda que en el catastro esta registrada como oficina, esta construida como vivienda, el cambio de uso también puede acogerse a la anmistia, si estaría fuera del ordenamiento urbanistico y si los demas vecinos del inmueble no estan de acuerdo con el cambio de uso.

Responder
Jorge

Hola Tiago.
Empezando por el final: los demás vecinos no intervienen en ese asunto.
La amnistía, que imagino que te refieres a la regulación catastral, se aplica siempre de oficio por la administración, por lo tanto no puedes solicitar acogerte a ella.
El uso de un inmueble es el que haya sido autorizado por el ayuntamiento, que deberá aparecer en las escrituras y catastro. Para pedir un cambio de uso se deberá solicitar en el ayuntamiento aportando la documentación técnica y administrativa que te indiquen, siempre hará falta algún documento redactado por arquitecto o arquitecto técnico o aparejador, pero el inmueble debe cumplir la normativa urbanística para dicho uso.
Estás mezclando bastantes conceptos, puesto que para el catastro no interviene el ordenamiento urbanístico, que es competencia del ayuntamiento, y en última instancia de la autonomía.
No obstante, si la licencia se concedió para oficina, y si en las escrituras pone que es oficina, no hay duda: es una oficina; aunque parezca, sea y la uses como vivienda. Por eso habría que solicitar el cambio de uso de forma legal, comenzando por el ayuntamiento, luego escriturando y luego inscribiendo en el catastro.

Responder
Jorge

Hola

Tengo la oportunidad de comprar una finca que tiene una casa en ruinas, 4 paredes y poco mas y me gustaría saber los pasos a seguir para dejar de pagar los impuestos por esa vivienda. Este sola en el campo, podría demolerla por mi cuenta y luego darla de baja de alguna manera o necesitaría proyectos de demolición u otros permisos? ¿Podría darla de baja y dejarla tal y como esta?

Responder
Jorge

Hola Jorge
La normativa urbanística depende de cada municipio, pero suele indicar que hay que hacer un documento de declaración de ruina, o proyecto de ruina, que tendrá que redactar un arquitecto o aparejador o arquitecto técnico, y una vez que el ayuntamiento conceda licencia para ello, se realiza la demolición. Así será legal darlo de baja en el catastro, ya que allí probablemente te soliciten documentación para darlo de baja y dejar de pagar el IBI, o tendrás que esperar a que lo actualicen de oficio, acto que puede tardar años.
Para conocer los detalles concretos debes preguntar en tu Ayuntamiento lo que necesitas para la demolición.
Si la demueles por tu cuenta, no tendrías documento con el que demostar en el catastro que ya no existe, y si la dejas y consigues darla de baja, estaría en situación ilegal.

Responder
montse

Hola me llamo Montse
Tenemos un terreno heredado de mis padres,terreno, urbanizable en urbanizacion legal hay una casita de madera de 40m cuadrados desde 1967 con cedula de habitabilidad con luz pagamos el ibi en el ayuntamiento, pero la casa no consta en la escritura,Ahora al morir uno de mis hermanos y mi cuñada arreglar los papeles se han dado cuenta que la escritura consta como terreno y el ibi como casa. Queremos vender el terreno que debemos hacer para legalizarlo..gracias

Responder
Jorge

Hola Montse
Si tienes cédula de habitabilidad, la vivienda es legal, así que lo tienes fácil. Solo tendrás que ir a una notaría cualquiera para hacer la escritura de obra nueva con los datos de la vivienda, y es muy recomendable registrarla después en el registro de la propiedad.
Si no están correctos los datos en el catastro, con la escritura que hagais se corrigen y listo.

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Ornella

Mi pregunta es:
Debo declarar bienes personales, tengo un lote del cual tengo escritura pero nunca me vino el impuesto inmobiliario para pagar, por ende no pague nada. Como no tengo el impuesto inmobiliario no tengo la valuacion fiscal…. Debo declarar el lote? como hago?

Responder
Jorge

Hola ornella.
Lo siento pero yo no conozco la legislación de argentina, por lo que no puedo ayudarte.
Espero que algún lector que lo conozca pueda ayudarte pronto.
Un saludo

Responder
eva

me ha llegado una reclamacion de alteracion catastral somos dos vecinos y lo que veo de la alteracion son que añaden 3 metros a los metros construidos pero precisamente esos metros son los que añadio mi vecino al cerrar su terraza ahora bien el prpoio expediente dice que las varacion se produce en el año 2005 cuando yo no era titular de la vivienda y cuando las obras se hicieron..

en mi finca de sube mucho el valor catastarl entiendo porque se cambia el uso de aparcamiento que en su dia se convirtio en una vivienda- salon.-

ruego me respondan a ver si puedo hacer alegaciones y si se puede alegar prescripcion ya que las obras segun el expediente se realizan en el año 2005.-

Responder
Jorge

Hola Eva
Entiendo que el catastro está tratando de recoger los datos de superficies reales, pero probablemente no haya podido medir ni tenga documentación para ello, por lo que cometerá errores facilmente; por eso es conveniente realizar alegaciones en el plazo que hayan dado indicando los datos reales. Quizá sea necesario aportar documentos como escrituras, proyectos, o algunos planos con superficies, y los usos.
También puede haber un cambio en la valoración por actualización de los valores, que se realiza cada cierto número de años; cuando hay una actualización de este tipo, el gravamen es más bajo.
Entiendo que no cabe aquí un plazo de prescripción de obras, puesto lo que se trata de actualizar es la superficie catastral actual, y no es ningún impuesto de obras. Es más, cuanto más tiempo lleve hecha la ampliación, más tiempo debería haberse estado pagando impuestos por ella (IBI, IRPF, etc.).

Responder
eva

estimado jorge de lo que puedo deducir del expediente es que mi finca antes de la alteracion tenia 144 metros construidos y que sigue teniendo los mimsos ahora bien los 22 metros correspondientes a la planta baja que eran aparcamentiento ahora los dan como vivienda y parece ser que cambian aumentanco el valor catrastal en casi 7000 euros lo que me parece exorbitado.

Ademas mi finca tiene un colindante ya que es un pareado que hizo una alteracion por lo que a ella se le asignan 3 metros construidos mas lo que hace un totla de 147 metros pero eso me repercute ya que pone en otro apartado finca donde esta sita la refrencia catrastal y suma ambas casas teniendo antes 288 metros en total y ahora 291 y lo pone en rojo por lo que parece ser que me repercute.-
no bostante las obras parece ser que se hicieron en el 2005 y yo soy propietaria desde el 2011.-

ya he hecho las alegaciones porque me pone un plazo pero creo que puedo hacer valer mis derechos sobretodo quisiera saber si un cambio de uso de aparcamiento a vivienda puede tener repercusiones legales porque lo unico que se hizo fue aprovechar el garaje para convertirlo en un comedor tipo juergero ya la rampa para el coche estaba mal hecha y nunca se pudo meter el coche.-

Responder
Jorge

Hola Eva
Si el cambio de uso no se ha hecho legalmente, es decir, la escritura sigue reflejando que es garaje o aparcamiento, podrás demostrarlo con dicha escritura que es garaje.
En cuanto a que suman las superficies de las 2 viviendas, será porque es una misma finca con 2 viviendas, cuando lo lógico hubiera sido que estuvieran divididas. Habría que comprobar el registro de la propiedad y escrituras, pero si es así, para separarlo habría que hacer una solicitud de segregación en el ayuntamiento y escriturarlo convenientemente para, después, inscribir ese cambio en el catastro.

Responder
ANA

Hola,
Nosotros tenemos una casa de aperos, heredada de mi abuela. Aparece en el plano de la finca, pero no en el catastro. Dicha casa está dividida en dos partes con un tabique en medio y dos puertas, la otra parte es de un familiar. La casa linda por dos partes en mi terreno, otra parte en el camino y otra en la plaza de acceso. ¿Como nos afecta esta ley?¿Tengo que ir al catastro a darla de alta?¿Cómo demuestro que la otra mitad no es mía si no está escriturada?
Gracias.

Responder
Jorge

Hola Ana
El catastrazo se aplica de oficio, es decir, que es la administración quien la pone en marcha y notifica a los propietarios; tu no puedes solicitar nada con respecto a ello.
No obstante puedes solicitar una corrección de datos que estén incorrectos en el catastro, para regularizarlo, o inscribir una construcción que no esté inscrita en él.
Si no tienes escrituras, habrá que aportar otras cosas, que en el catastro te indicarán.
El cauce correcto es, como no estará registrado, puesto que no hay escrituras, comenzar por el notario, y hacer un expediente de dominio para registrar la finca por primera vez de forma correcta en el registro de la propiedad, y con ello ya no hay ningún problema en inscribirla en el catastro usando esa escritura.

Responder
Pedro

Hola.

Tengo una casa antigua heredada que consta de casa y de varias construcciones más que se utilizaban para almacenar ganado y utensilios del campo. La casa fue construida en los años 50 y estaba correctamente incluida en el catastro pero el resto de construcciones, realizadas pocos años despues, no lo estaban. Me ha llegado una carta de procedimiento de regulación del catastro en el que se imcluyen las diferences construcciones. El problema es que para el cálculo de los diferentes coeficientes de reducción utilizan la fecha en la que se incorporan los inmuebles al catastro, el año 2007, cuando las construcciones se realizaron en los años 50, ¿Es eso correcto?, de no ser correcto ¿Qué tendría que hacer para demostras que las construcciones estaban ahí desde hace 60 años?
Además en la casa se hicieron algunos arreglos en el 2007, el más importante cambiar todas las tejas, no se modificó ni las bigas ni el resto de elementos de madera que componen el tejado, simplemente se cambió la teja antigua por teja moderna. Como resultado el catastro me aplica un TIPO DE REFORTA «E Reforma media», con lo que la casa pierde prácticamente la mitad de antigüedad y el coeficiente reductor H, cuyo principal componente es la antigúedad de la casa se eleva mucho, y por lo tanto el valor catastral también. ¿Es correcto aplicar el tipo «E reforma media» y perder la mitad de la antigüedad por, simplemente, cambiar las tejas?
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Pedro
El método que se utiliza en el catastro es uno que ellos mismos han puesto en marcha; el técnico estima antigüedad, estado de conservación, etc. y luego los coeficientes los aplica un ordenador, sin que ni el mismo técnico sepa muy bien cuales son los cálculos que se realizan.
En todo caso, te darán un plazo para realizar alegaciones o recurso. Te recomiendo hacer un recurso exponiendo la justificación que me indicas para decir que la antigüedad de la edificación es de 60 años; si tuvieras algún documento que lo justifique, mejor, pero será difícil tener escrituras, contratos de compra-venta, etc.
En las valoraciones normales del catastro, posteriormente al plazo de alegaciones, te dan un plazo para presentar un recurso aportanto una «tasación pericial contradictoria» en la que un técnico valora esos inmuebles (arquitecto, aparejador o arquitecto técnico), y si el valor es hasta un 10% más bajo, la ley dice que se acepta directamente ese valor; si el valor es menor del 10% más bajo que el valor que dice el catastro, tiene la obligación de encargar una tasación tercera, a un técnico que se elige por sorteo de las listas, y se aplicará el valor que obtenga ese técnico.
Todo esto lo prevé la ley porque los precios nunca son fijos, son totalmente discutibles, dependen del mercado, oferta y demanda, y varían constantemente en el tiempo, por lo que se da oportunidad al ciudadano de que presente una prueba para demostrar que el valor es diferente. Tienes un video explicativo en este artículo
Evidentemente, las tasaciones periciales tienen un coste, por lo que te recomiendo que preguntes precio y valor aproximado que se puede obtener antes de contratarla, y ver si te vas a ahorrar dinero con ello.

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Emilio

Buenos días a todos,

Hace seis años autoconstruí una casa de 80 metros en 500 de parcela urbana (dentro de una urbanización legal). Hice todos los tramites pertinentes: licencia, proyecto de aparejador y arquitecto, pago a los mismos, en fin todo normal.

Ahora queremos venderla porque nos han entrado a robar y nos han dejado el esqueleto. El precio es ridículo pero nos quitamos una gran preocupación de en medio.

En la factura del pago por el proyecto venia incluido el final de obra y obra nueva. Como no encontrábamos los papeles, nos fuimos al colegio de arquitectos de la provincia X para pedir una copia. Y hete aquí que los ¿profesionales? se embolsaron los dineros pero no presentaron nada en el Colegio. Y han desaparecido del mapa.

Hemos pedido a otro arquitecto que nos vuelva a hacer los papeles pero como estos señores son como los abogados del estado que aunque no tengan para comer, su factura tiene que ser esplendida, nos dicen que 2.600 euros por el tramite(como he dicho la casa ha cumplido seis años).

Ayer, sábado, pasé casi todo el día buscando soluciones a mi problema y creo que hay varias ( catastrazo, registro, ayuntamiento) pero como soy muy cerril para estas cosas, me gustaría recibir algún consejo sobre lo que puedo hacer.

Agradecido de antemano. Emilio

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Jorge

Hola Emilio

El conducto a través del colegio oficial de arquitectos y aparejadores o arquitectos técnicos es correcto, pero si los colegiados no lo presentaron a visar, deben ser ellos los que deban entregarlo. Para entregarlo la obra deberá estar terminada y cumpliendo normativa. Si les has pagado y no te lo han dado, la solución es una demanda en el juzgado de 1ª instancia; y sí, ya se que son gastos de tasas, abogado, procurador… pero así es la vida.

La otra solución es la que apuntas: acudir a otro arquitecto y pedirle precio, pero no pienses que va a ser poco, puesto que esos documentos tienen que ir visados en cada colegio profesional, y éstos cobran más de gastos de visado y seguros normalmente, desde que se inició esta crisis, por lo que los técnicos tienen que asumir unos gastos importantes.

Se me ocurre que, si la casa no estár completa, puesto que me indicas que robaron y se llevaron cosas, se pueda negociar la venta de la casa sin la licencia final de obra, acordando un precio, claro está, es decir, vender la casa tal cual sin terminar, que en realidad es como está.

Y no se me ocurre ninguna otra forma de tramitar la obra terminada sin certificado final de obra, puesto que es obligado y necesario para solicitar la licencia de primera ocupación y realizar el resto de trámites.
Espero que tengas suerte y puedas resolverlo bien. Un saludo.

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rosalba

compre un terreno , el cual asta la fecha sigo pagando , tengo contrato de compra venta y el dueño me dejo construir antes de terminarle de pagar , se construyo sin el permiso previo de costruccion, pero ahora tengo problemas porque GENTE DE LA DELEGACION ME ESTA SACANDO DINERO Y NO SE SI SEGUIR ASI O PRESENTARME DIRECTAMENTE A LA DELEGACION , la casa ya esta terminada , quiero legalizar la situacion ahora, pero no se que hacer ME MULTARAN POR HABER CONSTRUIDO SIN PERMISO?.

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Jorge

Hola Rosalba
Cuando te refieres a la delegación, supongo que es la del catastro, pero no entiendo a qué te refieres con que te está sacando dinero, ¿te está cobrando el impuesto de bienes inmuebles?, si es así, el pago de dicho impuesto es obligado.
Para legalizar una construcción hay que encargar un proyecto de legalización a un arquitecto, y la construcción deberá cumplir toda la normativa actual, tanto técnica como urbanística. También será necesario contratar aparejador o arquitecto técnico para hacer la legalización de la dirección facultativa.
Con toda la documentación hay que solicitar la licencia en el ayuntamiento, tanto de obra como de primera ocupación (que sería la obra ya terminada).
El ayuntamiento es quien podría multarte por haber construído sin licencia, y obligarte a legalizarlo como te cuento, o a demolerlo si no es posible su legalización.

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aridany

Buenas noches
Les expongo mi situación, hace 15 años compre un piso el cual estaba inscrito en el catastro con dos referencias catastrales diferentes. Era un piso de nueva construcción y las explicaciones que me dieron en su dia era que al proyectar el inmueble lo proyectaron como dos apartamentos y al final lo que hicieron fue un atico ocupando toda la superficie. Supongo que al presentar los papeles en el catastro la promotora no varió los datos con lo cual siempre han constado dos referencias catastrales en vez de una como si fueran dos viviendas cuando solo es una.
Que puedo hacer para regularizar mi situación ya que siempre que he ido a hacer la declaración de la renta me consta que tengo dos viviendas cuando no es asi.
La suma de las dos referencia catastrales en m2 corresponde al total de mi vivienda lo único es que es una sola vivienda, con una única entrada.
Si podeis aconsejarme es que ando un poco perdida, no se que papeles tendria que entregar a la hora de hacer una reclamación ni donde ni como podria hacerla.
Muchas gracias un saludo

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Jorge

Hola Aridany
Básicamente habría que hacer lo que no hizo la promotora, que es declarar la vivienda tal y como es. Para ello puedes ir a preguntar a una notaría para la posibilidad de modificar la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio, que no será fácil, pues dependerá, al menos, de tu comunidad de propietarios. No obstante el notario puede recomendarte alguna forma de escriturar tu vivienda correctamente. Con ello ya podrías acudir a tu delegación del catastro y solicitar la modificación.
En el catastro quizá quepa alguna posibilidad de modificar la inscripción sin modificar la escritura que te comento, pero aunque se modifique correctamente en el catastro, seguiría estando mal en la comunidad de propietarios y en el registro de la propiedad, de ahí que te recomiendo que modifiques todo para dejar todo correctamente.

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aridany

Gracias por contestarme, te comento, en las escroturas de mi propiedad si que consta la vivienda correctamente con quoen linda y demás. Supongo que las demás escrituras de las viviendas adyacentes tambien constan correctamente lo unoco que no concuerda es el catastro. Igual la constructora en su dia no presentó los planos correctos despues de hacer las modificaciones no se. Y ya no hay manera de encontrar dichos planos de división horizontal pues hace ya veinte años de la construcción e igual la constructora ni los entrego. No se si pidiendo notas simples en el registro de las demas viviendas y presentandolas junto a la mia en el catastro podrían solucionarlo?

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Jorge

Ah pues si la escritura está correcta, basta con acudir al catastro para solicitar la corrección del error aportando dicha escritura. En ese caso el trámite es fácil.

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aridany

Muchas gracias asi lo haré.. estupendo blog muy agradecida

maria del pulgar

Hola, quisiera poner en alquiler una parcela urbana con todos los servicios.La persona que lo quiere alquilar pondria una vivienda prefabricada. Adquiere algun derecho sobre la parcela? Habria algun problema para que se vaya despues de terminado el contrato? Muchas gracias y un saludo.

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Jorge

Hola Maria
No somos expertos en derecho, pero un alquiler concede el derecho de uso durante el tiempo estipulado en el contrato, y en base a la legislación vigente. No se si para el alquiler de una vivienda se aplica la ley de arrendamientos urbanos, que establece un mínimo de 3 años de alquiler si el arrendatario lo quiere así.
En todo caso, una vez vencido el plazo de arrendamiento, el arrendatario debe devolver la parcela en las condiciones que se establezcan en el contrato, es decir, si ha hecho una construcción, no le da derecho de propiedad sobre la parcela. Esto ocurre con quien alquila un local comercial y hace obras en él para adecuación; cuando termina el contrato de alquiler, las obras de mejora se quedan en el local.

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andrea

Les expongo un caso de un familiar, son dos viviendas inscritas en el registro de la propiedad, cada una con su referencia, pero en el catastro aparecen como una sola, como si fuera un solo inmueble con la suma total de las dos. El caso es que realmente son dos viviendas 5ºd y 5ºc que están únidas por una puerta interior, sin modificar nada. Mi sorpresa fue esa que en el catastro aparecen como vivienda de x metros piso 5ºd.Agradeceria mucho saber que pasos hay que seguir en el catastro ya que te hablan de segregación, pero no me queda claro.Agradecería mucho que me dieran consejo ya que esto le sucede a una persona mayor y yo ya no se que hacer, ya que estoy en otra comunidad y tengo miedo que le aconsejen mal.
un saludo

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Jorge

Hola Andrea
En el catastro pueden aparecer varios inmuebles de división horizontal como uno solo. Pero en el caso de 2 pisos deberían aparecer con sus 2 referencias catastrales diferenciadas.
Si no está bien inscrito, hay que ir a la oficina del catastro y solicitar la corrección de los datos, se rellena uno de los modelos que existen para ello, y habrá que aportar las escrituras, y quizá algún documento más que requiera.
Lo mejor es consultar primero en una oficina del catastro, o tal vez por teléfono sea suficiente, y hacer el trámite tal y como te indiquen. No debería ser ningún problema resolverlo.

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ev

Buenos días, mi pregunta es la siguiente….hace 10 años mi pareja y yo compramos una casa prácticamente en ruinas (en Madrid) mi pareja que a sido albañil titulado toda la vida decidió que tiráramos la fachada y el tejado y construimos una nueva, ahora claro necesitamos legalizar la construcción y no sabemos que pasos seguir, no tenemos planos, ni licencias, ni proyecto de aparejador o arquitecto, ¿todo esto es necesario? ¿cualquier arquitecto puede facilitarnos esta licencia? no sabemos donde ir, gracias.

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Jorge

Hola Ev
Para legalizar un edificio es necesario solicitar licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en el ayuntamiento. Para ello necesitarás que el edificio cumpla con la normativa urbanística y técnica actual y que un arquitecto redacte un proyecto de legalización, además de la dirección facultativa de un arquitecto y un aparejador o arquitecto técnico y algunos otros documentos que el arquitecto o el aparejador preparán. Una vez obtenida la licencia en el ayuntamiento se puede escriturar, registrar en el registro de la propiedad y dar de alta o modificar los datos en el catastro.

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belen peralta martinez

Tambien tengo otra duda’ si yo solo cuenrto con el papel del convenio y los familiares de la casa cuentan cn los originales noce necesita algo mas? Y qe tramite devo seguir lo unico qe se es qe tenemos qe ir a catastro y ahi arreglar el papeleo y en qe devo fijarme para estar al pendiente, pues el terreno qe nos dieron es pequeño dentro de una soola casa y si es fraccion o es un terreno asesorenme

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belen peralta martinez

Tengo un grandisimo problema ‘ mi papa compro un pedazo de terreno de una sola casa’ pero solo le dieron un papel de convenio ya qe hubo pleitos con los dueños de la misma casa hace del 20006 la situacion es qe x eso mismo no podiamos arreglar papeles en orden xqe la famila no queria acceder a facilitar los papeles en orden ya qe ellos tienen todos los originales para qe nosotros puedamos ponerlos en orden’ ahora la situacion es qe ya por fin’ cedieron para hacerlo’ ellos dicen qe han pagado agua luz y predial de toda la casa»’ mi duda es» si ellos estan pagando todo, nos beneficia a nosotrs o nadamas a ellos y si no fuera asi tendriamos problemas con hacienda desde el 20006 de no pàgar predio? Estoy desesperada qe tengo qe hacer? Ya pensamos ahora si en arreglar los papeles pero ese es mi miedo’ qe nos digan qe devemos lo qe no sabemos’ o mandeme una respuesta a mi correo se los agradeceria me urge.

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roberto

Buenas tardes
me han alquilado la casa de un portero no registrada y sin referencia catastral, no se paga el ibi tampoco. Yo he pedido un contrato legal de alquiler y para ello se necesita un estudio de eficiencia energetica, y a su vez este necesita la ref catastral. Se podría dar de alta en el catastro? son muchos tramites? hay que pagar mucho, inclusive multa?
Puedo declarar la vivienda en hacienda con el nif del edificio que aparece en el contrato y el contrato de alquiler que me den en mano?
muchas gracias!!
roberto

Responder
Jorge

Hola Roberto
Para regularizar una casa en el catastro, el propietaro debe ir a la oficina y solicitarlo por medio de los modelos que tienen para ello, pero necesitará documentos como una escritura publica. Tienes informacion acerca de los tramites en esta web oficial del catastro.
Al dar se alta un inmueble irregular cobrarán las cuotas del IBI de los ultimos 5 años, no suelen cobrar multas ni recargos pero podrian hacerlo.
En cuanto a que si puedes declarar con el nif del edificio, los edificios no tienen nif, pero los datos que necesites dependen ya de la normativa de la declaración de la renta y no somos expertos en estas.gestiones, lo siento.

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Anonimo

Hola, soy alquilada en una vivienda. Fui a hacer la declaracion a hacienda y me dijeron que necesitaban el catastro de la vivienda, lo pedí a la propietaria y me dijo que no lo tenía porque no le salia rentable. ¿Qué debo hacer si quiero declarar la renta y no me da el catastro?

Responder
Jorge

Hola Anonimo
Cuando te refieres que te dé el catastro de la vivienda ¿te refieres a la referencia catastral?.
Si es eso, la puedes obtener en este enlace, donde deberás rellenar los datos de la vivienda, también puedes ver los planos de la cartografía catastral.

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Sha

Buenas tardes:

Tengo una consulta. Estoy mirando para comprar un terreno urbano que tiene una pequeña construcción de 60mt que hasta ahora utilizaban como merendero pero tiene todos los servicios, baño, cocina…En el catastro si que aparece, sin embargo el propietario me comenta que nunca se pidió licencia ni nada, por lo que entiendo es ilegal. Al haberla inscrito en el catastro ¿Pasa a ser legal sin más? ¿Podría vivir en ella? O ¿necesitaría algún permiso del ayuntamiento o legalizarla de alguna otra manera a parte del catastro? Muchas gracias. Sin tener estos puntos claros no quiero dar más pasos por miedo a los posibles costes de que sea ilegal y tener que legalizarla.

Responder
Jorge

Que esté en el catastro no significa que sea legal del todo. El catastro trata de inscribir todo lo que puede o ve, y su finalidad es para recaudar impuestos.
Pero un edificio legal es el que tiene licencia urbanística municipal. Por tanto te recomiendo que vayas al Ayuntamiento y preguntes si necesitaría legalización, y qué documentación sería necesaria en su caso.
Lo normal es que para legalizarla te pidan un proyecto de legalización y direcciones de obra de arquitecto y aparejador o arquitecto técnico, y eso cuesta un dinero. Además el edificio tiene que cumplir normativa urbanística y técnica actual para que sea legalizable, o podría ser necesario hacer obras antes de poder legalizarlo. Todo con el fin de obtener la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento.

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dani

Hola

Mi caso es que voy a comprar una casa de dos plantas, y solo tiene escriturada la primera. Que debería hacer y que documentación necesitaría aportar?. Gracias.

Responder
Jorge

Pues para que todo sea legal necesitarás licencia municipal urbanística de la segunda planta además de la primera, que cumpla toda la normativa urbanística. Debes consultarlo en tu Ayuntamiento.
Una vez hecho el trámite y autorizado urbanísticamente, puedes escriturar ante notario la ampliación o agregación y con ello se hacen las modificaciones en el registro de la propiedad y el catastro.
La documentación depende de la situación en que se encuentre esa casa y sus 2 plantas en cuanto al ayuntamiento. Probablemente pidan unos planos, si no un proyecto completo, quizá una dirección de arquitecto y aparejador para legalizarlo todo. Ellos te lo indicarán según el caso concreto, si consultas a los servicios técnicos del Ayuntamiento.

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Javier

Hola ,

Mi padre tiene una casa en un pueblo de Guadalajara, heredada de sus padres.
Colindante con la misma mi madre ha comprado a un primo, un casa vieja ( practicamente en ruinas ) que hemos arreglado y reconstruido , por lo tanto juntado fisicamente con la de mi padre … Habiendo un solo contador de luz , un solo contador de agua , etc…

El caso es que por un lado el catastro no ha hecho revision catastral en el pueblo , por lo que mi padres pagan dos contribuciones pero un recibo por la case de mi padre y recibo otro como casa antigua ) , el ayuntamiento tambien nos cobra dos cuotas de basuras .

Cual seria el procedimiento para unirlas de forma legal en el catastro ….

Ventajas ? inconvenientes ?

Gracias

Responder
Jorge

Hola Javier
Tendrías que tramitar una agregación de fincas. Es un trámite que debes solicitar al ayuntamiento para obtener licencia, para lo que necesitarás documentación técnica redactada por arquitecto o aparejador o arquitecto técnico, y con ello ir al notario para escriturarlo. El acto escriturado se registra y se actualiza en el catastro.
Si las 2 viviendas tienen elementos en común, como una acometida de agua, un solo contador, antena, o puerta o portal, etc., cualquier cosa que sea en común, habrá que constituir una comunidad de propietarios que será la propietaria de los elementos en común, con estatutos, y siguiendo el régimen impuesto por la ley de propiedad horizontal.
Como ves no basta con unirlas en el catastro; éste solo trata de reflejar la realidad de los inmuebles, pero la unión (agregación) de las fincas se debe hacer mediante licencia municipal y escritura notarial, y registro de la propiedad.
Ventajas: La verdad es que se me ocurren muy pocas; se podría ahorrar si hay una sola entrada a garaje, una sola acometida de agua, o cualquier elemento que se pueda compartir entre las 2 viviendas.
Inconvenientes: el coste de los trámites, el tener que mantener una comunidad de propietarios con sus gestiones obligatorias… si hay elementos comunes, como un portal o pasillo, hay que mantener 3 suministros de electricidad: 1 por cada vivienda y 1 para las zonas comunes, con lo que puede encarecer.
Otra cosa es unirlas para formar una sola vivienda, si se cumple la normativa urbanística para ello, una vez hechas las gestiones si habrá ahorros de dinero. Pero habrá que pagar las gestiones que he comentado, aunque ya no sería necesario nada de la comunidad de propietarios.

Responder
JPo

Hola, tengo un expediente sancionador con resolución de restitución de la legalidad por un cerramiento en un ático en suelo urbano. El expediente se inició con anterioridad al proceso de regularización castastral. ¿Esta regularización podría servir para incluirlo en el catastro y evitar tener que demolerlo?
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola JPo
No me dices si el expediente sancionador es del catastro.
Si el expediente es del Ayuntamiento, que yo diría que si, no tiene nada que ver con la regulación catastral, por tanto son cosas independientes y una no afectará a la otra.

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vanessa

se me olvidaban dos pequeños apuntes por si tuviesen relevancia, uno es que en el pago del IBI que nos ha enseñado el propietario aparece como IBI urbana y otro, la finca se encuentra en un pequeño pueblo de la comunidad de Madrid. De nuevo, muchas gracias.

Responder
Jorge

Hola Vanessa
Los requisitos para tener dependen de cada compañía suministradora. Si es suelo rústico te la darán en principio, lo normal es que sea para uso agropecuario, y dependerán las condiciones de suministro de si hay transformador o lineas cerca, o si hay que instalar un transformador, de forma que puede variar el coste de conexión.
Para hace una nueva vivienda en suelo rústico, depende de la normativa urbanística de cada ayuntamiento, pero lo normal es que en suelo rústico solo admitan viviendas relacionadas con un uso agropecuario de la parcela, puesto que, a priori, en suelo rústico no se puede construir si no es para un uso específico y adecuado al tipo de suelo.
Deberás consultarlo en la compañía suministradora de electricidad y en tu ayuntamiento para concretar más, porque no en todos los sitios es igual.
No es el catastro quien determina si el suelo es rústico, urbanizable o urbano; es la normativa urbanística del ayuntamiento quien lo determina, así que te recomiendo que lo consultes allí y saldrás de dudas. Si el catastro no está correctamente inscrito, será cuestión de inscribirlo después correctamente.
Un saludo

Responder
vanessa

Hola, mi novio y yo tenemos pensado comprar un terreno rústico en el que están registrados en el catastro una casa de uso residencial de 30 m2 y un garaje de 20m2, dicho terreno no tiene suministro de luz y antes de comprarla queriamos saber si es fácil que nos den conexión de luz o hay que pedir algún tipo de permiso, etc y si seria legal derribar las dos construcciones que hay y registrar otra construcción (vivienda) que hariamos en otra parte del terreno. Muchisimas gracias, un saludo.

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Ana

Hola… Gracias por anticipado. Mi consulta es la siguiente. Mi padre y sus tres hermanos (ya fallecidos y con sus respectivos herederos) son herederos de lo que antes era una casa y ahora un solar. Nunca hicieron el cambio de titularidad cuando fallecieron mis abuelos. Hasta ahora mi padre es el que se ha hecho cargo de pagar el IBI. Pero nos hemos dado cuenta de que estos dos últimos años no nos lo han pasado por el banco (el pago estaba domiciliado). El problema viene, que al llamar al catastro, me dicen que tiene que haber un DNI relacionado y que al estar mi abuelo fallecido, no se puede poner y por eso devuelven los recibos y no nos los cobran. Los herederos actuales no tienen relación entre ellos y no han querido ni quieren saber nada de dicho terreno (excepto mi padre). Al no tener relación, no podemos hacer el cambio de titularidad en el catrasto, ya que según me dicen, tiene que haber un documento notarial de todos los herederos. Mi pregunta, qué pasará ahora? Qué pasará con el terreno? Dejará de ser de los herederos? Quién se quedará con dicho terreno?

Muchas gracias. Un saludo.

Responder
Jorge

Hola Ana
El terreno no dejará de ser de los herederos, es un derecho que tienen, y una obligación sino renunciaron a él en su momento. La cuestión es la escritura que indique cual es el reparto de la herencia, que podría ser el terreno para uno de los herederos, o todos a partes iguales, que es lo habitual. No soy experto en derecho, pero al no haber escritura, supongo que habría que hacerla de acuerdo con el testamento o certificado de últimas voluntades para ponerlo en orden. Con la escritura ya se podrá regularizar la inscripción en el catastro.
Si hay herederos que no quieren hacer la escritura, creo que ya se tendría que resolver en el juzgado para que todo quede de forma legal, y el terreno será propiedad de los herederos de acuerdo con la ley de sucesiones y el testamento, o últimas voluntados de su padre.
Esto es una consulta más de derecho, por lo que te recomiendo que trates de informarte mejor con algún notario o experto en herencias.
No obstante, espero haberte aclarado algo las cosas. Un saludo.

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Naisa

Buenos dias, necesito ayuda, quiero comprar terreno rustico de 10.000 metros mas o menos con casa de aperos de unos 60 metros, esto está todo legal con sus papeles el apero, luz, agua, etc….lo que pasa es que el apero que en verdad es un cortijo con cocina, etc quiero pasarlo a vivienda si no no realizo la compra, en la inmobiliaria me dijeron que era vivienda y no lo es. He entregado dinero para reservarlo pero quiero saber si se puede legalizar o cambiar su uso a vivienda, como se hace, donde, que pasos….es desesperante ya que nadie se aclara, me mandan de un sitio a otro. La provincia es Granada (Andalucía).
Gracias

Responder
Jorge

Hola Naisa
Habria que ver lo que dice la ley de urbanismo de andalucia, pero mucho me temo que una vivienda en suelo rustico solo se puede dar si va asociada a un explotacion agropecuaria. Lo mejor es que lo consultes en el ayuntamiento correspondiente, que es quien te daria la licencia y te dirá lo que necesitas, probablemente alguna documentacion hecha por arquitecto o aparejador o arquitecto tecnico.
No te fies de lo que diga el vendedor, inmibiliaria, agencia o gestoria. Quien tiene la ultima palabra es el ayuntamiento en base a la ley de urbanismo y la normativa urbanistica del ayuntamiento.

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Batiste

Buenas tardes, en el año 1989 compré la parte superior de una casa de mi suegra, ella vive en la planta baja y yo en la de arriba, yo tengo mi escritura y está registrada en el registro de la propiedad pero hasta ahora siempre hemos pagado el catastro en un mismo recibo como si fuera una sola casa, no se porque el registro de la propiedad no lo pasó al catrasto,cuando he tenido que hacer la declarción de la renta siempre he tenido que poner el 50% en mi declaración, ahora me he quedado la panta baja y mi pregunta que tengo que hacer en el catrasto, hay división horizontal de la casa. Gracias

Responder
Jorge

Si hay división horizontal, deberian pasar 2 recibos de IBI, uno por cada propiedad. Ahora siguen siendo 2 propiedades con el mismo propietario, pero tendrías que ir al catastro y corregir el error, probablemente la valoración catastral no cambie.
Otra cosa es ir al notario y cambiar la división horizontal y agregar todas las propiedades en una sola, e inscribirlo en el registro como tal.

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Liz

Buenos días, tengo una casa terrera y mi vecina ha cerrado una parte de su azotea para hacer una habitación. Lo ha hecho sin licencias, la cuestión es si con el «catastrazo» ¿simplemente tendría que pagar la multa de 60 euros y ya sería legal? ¿Nadie podría denunciarla y los metros ganados serían legales o solo le darían el visto bueno en catastro pero con el ayuntamiento podría tener problemas?

Responder
Jorge

Hola Liz
El catastro podrá inscribir tal y como está la casa, puesto que la valoración catastral sirve para recaudar impuestos, pero seguiría siendo ilegal desde el punto de vista urbanístico, y el Ayuntamiento podría sancionar y obligar a solicitar una licencia adecuada, o demoler si no puede cumplir con la normativa vigente.
Es decir: que la inscripción correcta en el catastro NO garantiza legalidad urbanística. Otra cosa es lo que el Ayuntamiento lo legalice de oficio, exija legalizarlo, o no haga nada.

Responder
sergio

Hola, buenos dias, me ha surgido un problema q me trae se cabeza, mi madre le han dejado en herencia un atico, segun le dijo un amigo del ayuntamiento ese atico esta ilegal, q no se lo podrian tirar pq lleva muchos años construido ya, pero q no se podria habitar como vienda, ni vender o alquilar como tal, el caso es que consultando el catastro en este esta refistrado como urbano y de uso residencial, con los metros de vivienda q son y demas, todo correcto, ¿puede ser q este amigo ese equivocado? O q este registrado en el catastro como dije no es ninguna garantia de que la vivienda sea legal, gracias.

Responder
Jorge

Hola Sergio.
No tienen porqué coincidir en el ayuntamiento y en el catastro, puesto que no se intercambian toda la información, es más bien el catastro el que le da información al ayuntamiento para recaudar los impuestos. El catastro inscribe los inmuebles con los datos que le dan o los que puede recoger, pero no es garantía de que sea el uso legal urbanísticamente, puesto que ni son quienes tienen la competencia, ni tampoco lo comprueban.
Para salir de dudas tendrías que consultarlo en el Ayuntamiento, que es quien concede las licencias de uso, primera ocupación y cédula de habitabilidad, y tiene las competencias urbanísticas.

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Jose Antonio

Hola, hice una ampliacion de una casa de huerta, ya declarada anteriormente en el catastro, pero hace ya mas de un año que inscribi la ampliacion y todavia no me han enviado nada, ni sale nada en la oficina virtual del catastro, sigue saliendo como expediente abierto. La ampliacion es de 29 metros cuadrados y la hice sin licencia. En terreno urbanizable. Afectado de plan parcial urbano.
Que puede ocurrir. Me impondran una sancion?
Gracias

Responder
Jorge

Hola Jose Antonio
Te puedo decir que, si hiciste la solicitud de inscripción en el catastro de tu ampliación a tiempo, no hay sanción posible, es cuestión de esperar a que te notifiquen algo.
Otra cosa es si lo hiciste sin licencia, entonces es el Ayuntamiento quien te puede sancionar, incluso obligar a corregir lo que no cumpla normativa; aunque esto no suele suceder en municipios pequeños, depende de tu Ayuntamiento y las ganas que tengan algunos de los que trabajan allí de iniciar un procedimiento sancionador, o las presiones a las que se vean sometidos.

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sandra

Mi duda es tengo un bajo que consta con uso industrial para catastro me imagino que porque en su dia fue destinado a ello hoy en dia guardams mi inquilina y yo los coches.hay algun problema en que incluya en la renta lo que paga por el en concepto d garaje pese a tener uso industrial?

Responder
Jorge

Hola Sandra
No soy experto en declaración de la renta. Espero que alguien que sepa más te pueda responder.
En principio, si te pagan una renta por alquilar un inmueble, declaras la renta del inmueble, sea industrial o no, creo que eso no tiene mucha trascendencia en el IRPF, pero no estoy seguro.
No obstante siempre es mejor tener las cosas bien hechas, por lo que, si tienes algún documento que indique que es garaje, como una escritura o registro en la propiedad, siempre recomiendo acudir al catastro y regularizar correctamente la inscripción, para evitar posibles problemas. Pero ten en cuenta que en el catastro te piden documentación donde ponga que es de uso garaje. Debes comprobar que la licencia del edificio, si existe, o en el ayuntamiento, el uso que tiene declarado es garaje; no basta con que lo uses como garaje para que lo sea de forma legal.
Un saludo

Responder
Maria

Estamos viendo un terreno que está como rustico en la web del catastro y sin embargo en el recibo del IBI del ayuntamineto aparece como solar. Es una operacion de compraventa de una sociedad (vendedor) y particular (comprador). Q¿La operacion estaria sujeta a 21% de IVA o al 8% de Imp. transmisiones partimoniales?

Responder
Jorge

Hola María
Si te intereresa saber qué calificación tiene el terreno, debes consultar la normativa urbanística municipal, donde aparece la calificación y clasificación de cada parcela, y lo que se puede o no se puede construir en ella. Es posible que tu autonomía haya publicado la normativa urbanística de tu ayuntamiento en la web, o directamente acudes a tu ayuntamiento y lo consultas.
La venta de una sociedad a un particular está sujeta al IVA.

Responder
Miguel Solera

Hola, le explico me caso y a ver que me aconseja.

Tengo una vivienda construida desde el 2009, terreno donado por mis padres, escriturado todo, tanto la donación como la construcción de la vivienda nueva, además de una hipoteca.

A raiz de esta declaración de la renta de este año, me doy cuenta que me están aplicando unos beneficios por mi vivienda en la renta.

Sigo investigando y veo que el valor castastral, es bajo y está como industrial no como vivienda, está como estaba antes de comprarlos mis padres.

la superficie son 139 m2, des los cuales 85 son vivienda en 2 alturas y el resto una cochera.

¿que cree que debo hacer?, si regularizo me pasarán el desfase de los últimos 4 años, pero podré reclamar ha hacienda lo que me calculado de más??

No se si me he explicado, agradezco de antemano su opinión, saludos

Responder
Jorge

Hola Miguel
Por un lado el catastro: si está escriturado con el uso de vivienda, entonces en el catastro está inscrito incorrectamente, así que debería solicitar la corrección de los datos, y normalmente se liquida la diferencia que salga de impuesto en los últimos 4 años vencidos (completos), el año actual, y los años posteriores cuando se modifique la valoración. Si sale más IBI a pagar de lo que se ha pagado, tendrás que pagar la diferencia.
Por otro lado en la declaración de la renta, si no está hecha adecuadamente, se puede hacer una declaración complementaria corrigiendo lo que no esté debidamente; pero claro, en la declaración de la renta habrá que aplicar la valoración catastral actual, no la que creamos que deba ser, por tanto, antes de modificar en el catastro la valoración, no podemos cambiarla en la declaración de la renta. No obstante habría que saber como aparece en el borrador o datos fiscales y como la declaras, ya que hay varios posibles casos: si es primera vivienda, si no lo es, si está en alquiler, etc. para declararla de una u otra forma en la renta.

Responder
azucena

Hola. Nos hemos comprado hace 2 semanas un terreno que tiene una casa por fuera de chapa y por dentro ladrillo y arreglada de más de 8 años, aparece en sigpac pero no está legalizada. Murcia muy cerca del río. Pedimos al ayuntamiento antes d comprarla certificado de prescripción d multa y no hemos recibido respuesta desde hace un mes, hasta hoy que nos han llamado para entrar a verla. Mi pregunta es si aprovecharán para multar? O sólo querran que la legalicemos? Y si nos harán pagar catástro con recargo? Muchas gracias.

Responder
Jorge

Hola Azucena
Tendrías que ver en el catastro si está y como está la parcela inscrita. Si no está correctamente, lo inscribirán correctamente, y lo que vienen haciendo es cobrar la diferencia de IBI que falte de los últimos 4 años y del año actual, y a partir de ahora todos los años. El impuesto se paga 1 vez cada año, por tanto la obligación surge 1 vez cada año, y prescribe a los 4 años cumplidos completos, por eso solo aplican a los últimos 4 años vencidos. Aunque podrían cobrar recargos y sanciones, no suelen hacerlo, pero no se de qué depende que lo hagan o que no.

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Toni

Hola, mi padre tiene una casa antigua, y al lado,hicimos una obras para hacer un garaje i un piso encima.
Al terminarlas, mi padre hizo una donación i una división horizontal. Año 2002.(del garaje i piso)
Ahora mi padre y mi hermano han vuelto a hacer otras obras en la casa de mi padre para hacer 2 casas y otra división horizontal.
El catastro ahora dice que el valor catastral a subido de las tres casas al hacer las obras y ademas quiere cobrar 4 años atras por la diferencia del valor.
Mi pregunta es si mi casa esta ya separada de la de mi padre por la división horizontal y la donación por que me afecta a mi que el y mi hermano ahora hagan echo las obras?

Entiendo que mi casa, es de mi propiedad y no tiene nada que ver con la de mi padre y la de mi hermano.

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Jorge

Hola Toni
La división horizontal no separa completamente las propiedades, sino que sirve para separar propiedades dentro de una misma parcela, pero teniendo partes comunes. Es decir, que tu eres único propietario de la vivienda, pero habrá zonas comunes que sean propiedad de todos, los otros propietarios y tú, es decir: tu hermano y tu padre. Por tanto te estará afectando en lo que se refiere a las partes comunes del edificio resultantes de la nueva división horizontal, con la que, probablemente, haya aumentado tu % de participación de propiedad en la comunidad de propietarios que resulta.
Para que fuera una vivienda totalmente separada, si es que está en una parcela que se pueda separar, tendrías que hacer una segregación de fincas, siempre que se pueda hacer por normativa urbanística, y que no hayan partes comunes entre las distintas propiedades.

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pedro

Hola, hay un terreno urbano abandonado y me he enterado en el catastro y su dueño hace que no paga el IBI mas de 25 años, estoy seguro que su dueño ya falleció pero no se si tiene herederos, aunque si los tuviera NO pagan el IBI. Que puedo hacer para que ese terreno pueda yo comprarlo aunque sea en el catastro. Muchas gracias.

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Jorge

Hola Pedro
Deberían darlo de alta los herederos y regularizar la situación. Aunque no es lo más recomendable, podrías comprarlo, consultar antes los pormenores en la notaría, ya que puede haber problemas para escriturar o registrar, y luego darlo de alta en el catastro.
La verdad es que existen muchos caso de terrenos y casa antiguas que no están correctamente dadas de alta en el catastro, porque son antiguas, el catastro ha ido recopilando datos como ha podido, y cada vez los datos son mejores, pero no perfectos, por lo que, claro está, casos así debe haber muchos todavía por la geografía española.
No obstante te recomiendo antes consultar los detalles en el catastro, que te informarán sobre los requisitos o dificultades que puedas encontrarte.

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M. Rosa

Muchas gracias Jorge, por ultimo una duda mas, si tengo la vivienda de junio 2008 no me prescribe el IBI?? Al haber pasado ya 5 años? Gracias y un saludo.

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Jorge

Veras: La obligación de pagar el IBI se produce una vez cada año, y prescribe a los cuatro años completos cumplidos cada uno de ellos, por tanto ha prescrito tu obligación de pagar el IBI de 2009 y años anteriores, pero no los siguientes, que son los que el catastro puede liquidar todavía si encuentra incorrecciones.

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Mª Rosa

Buenos días:
MI consulta es yo tengo una vivienda nueva en un pueblo de Toledo, tengo la escritura nueva con fecha junio 2008, pero no la tengo dada de alta en el catastro. Hasta ahora me venían los recibos del ayuntamiento el IBI como referencia catastral de un solar. Mi pregunta tengo penalizacion por no haber dado de alta la casa en el catastro? y tengo que pagar al ayuntamiento el IBI correspondiente a una vivienda nueva desde el año 2008?
He ido al catastro a dar de alta la vivienda y me dicen que no puedo porque hay un proceso de regulación y que ya me llegara una notificación, porque no puedo dar de alta yo mismo la vivienda?
gracias.

Responder
Jorge

Hola Mª Rosa
Muy interesante tu comentario.
Desde que se escritura la vivienda tienes un plazo de 1 mes para inscribirlo en el registro, al no cumplir ese plazo se te podría sancionar, y te pasarían la liquidación del IBI de los últimos 4 años ya vencidos, y el año que toque actualmente, quizá con recargo; los demás ya han prescrito.
Pero si te dicen que hay un procedimiento de regulación catastral en marcha, es porque tu municipio está afectado por el llamado «Catastrazo» que hemos tratado en este mismo artículo, y podrás ver la lista de municipios donde se aplica inicialmente en este otro artículo
Como te afecta el procedimiento de regulación, que lo hace la administración siempre de oficio, no puedes hacerlo tú directamente, así está aprobado legalmente. Sin embargo estás de suerte, porque de esta forma solo pagarás 60 €, y de la otra forma tendrías sanciones, recargos, etc.
Así que mejor lo dejas correr, y cuando te llegue la notificación, si ves que los datos son los correctos, no tendrás ni que hacer alegaciones siquiera.

Responder
Gregorio

Buenas tardes,
en una revisión catastral me han dado de alta una casa antigua que tengo en una finca que compré.
Ya me aparece correctamente de alta con su referencia catastral en el borrador de la declaración de la renta.
Tengo la obligación de hacer declaraciones complementarias los tres años anteriores, o sólamente este.
Un saludo y muchas gracias.

Responder
Jorge

Hola Gregorio
Espero que alguien te pueda contestar a tu consulta que es sobre la declaración de la renta, porque yo no soy experto en declaraciones de impuestos…
No obstante te dejo este enlace de hacienda donde hay varias preguntas con respuestas.
Espero que encuentres la solución a tus dudas.
Un saludo

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Gema

Hola: Hace unos 10 años me metí con mi marido en la compra de una casa de obra nueva. Tardaron en dárnosla un par de años. Tenemos licencia de primera ocupación y creía que todo en regla. Pero ahora me he dado cuenta que en el catastro dice que es un solar. Creo recordar que el trámite para el catastro lo iba a realizar el Ayuntamiento. El caso es que ahora no sé si voy a regularizar me llevaré un susto por todos estos años que ha constado como solar. Gracias

Responder
Jorge

Hola Gema.
Tendrás que ir al catastro a modificar los datos incorrectos, pero para ello te pedirán en principio eescrituras de obra nueva, compraventa o lo que corresonda en tu caso.
Es muy raro que el ayuntamiento diera de alta por ti tu casa en el catastro, pero sí puede ser que el notario lo haga después de otorgar una escritura, pero no siempre, asi que asegurate antes.
Lo normal es que, al regularizar en el catastro tengas que pagar el IBI que falta de los ultimos 4 años completos, ya que los anteriores estan prescritos.

Responder
Rita

hola:
estoy negociando la compra de un inmueble, pero resulta que no aparece en la página del catastro. Seguramente no estará inscrito en él, por lo tanto no habrá pagado IBI. ¿Puedo arreglar esto después de comprarle o debería hacerlo el propietario actual? Es la casa familiar de 1951 y todo está hecho como entonces se hacían las cosas. Ahora los herederos, una vez muerto el padre, venden la casa. En el registro de la propiedad tampoco consta inscrita. Al adquirirla, ¿habré de asumir los IBIs de los últimos años (5) que puede reclamar la Administración más los recargos correspondientes?

Responder
Jorge

Hola Rita
Lo que te recomendaría es pedir al vendedor que te venda todo correctamente registrado e inscrito. La inscripción en el catastro es obligatoria, es raro que no esté teniendo tanta antigüedad…
Si tratas de inscribirlo tú podrían cobrarte el IBI de todos los años que no han prescrito ya, que son 4 años completos y el año actual, y tal vez con recargo.
Lo del registro de la propiedad no es obligatorio en principio, pero al escriturar el notario siempre comprueba todas estas cosas, con lo cual se encontrará que no aparece por ninguna parte, y es muy recomendable que esté registrado, así se puede verificar la propiedad y las cargas que tenga.

Responder
Fran

Hola, soy propietario de varias fincas rústicas de poca superficie entre 1000 y 7000 m2 y no estoy pagando IBI porque no he recibido recibo de pago, las fincas tienen cada una su escritura correspondiente y pasadas por el registro de la propiedad, he leído las escrituras y he observado que no figura referencia catastral alguna, mi pregunta es si es que podría estar exento por algún motivo o es que hay algún error que debería subsanar?.
Gracias.

Responder
Jorge

Hola Fran.
Tendrías que comprobar en el catastro si tus fincas están inscritas, en este enlace del catastro podrás comprobar si lo están y la referencia catastral. No se cuales son los casos en que se puede estar exento de pagar el IBI, se ha dicho en los medios que el patrimonio de la Iglesia está exento, pero aún así debería estar inscrito en el catastro.
Si tus fincas no están inscritas correctamente en el catastro, deberías solicitar la corrección de los datos en la oficina del mismo, rellenando el modelo correspondiente y presentando la documentación necesaria, que será, al menos, planos con superficies y escrituras.
Un Saludo

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ruben moreno molina

hola buenas
mi caso me parece que es poco comun
tengo una parcela de 13600 metros en monovar alicante
sela compre a mi padre con sus usufructos vale
bueno en la cual hay una cueva con ampliacion
bueno me ago un proyecto basico lo presento en el ayuntamiento pago 3600 antes de abrir la carpeta
tardan año i medio en contestar
ala hora de legalizarlo me surge el problema de un camino que lo teniq q 13m
despues de ceder un trozo de parcela
aprobado por catastro i en un pleno del ayuntamiento
ahora me envian una sancion a nombre de mi padre de 34000
porque dicen q no se puede legalizar al haber 2 viviendas en una parcela
el caso esque la cueva esta como una barbacoa trastero
y ahora recibi una notificacion de suma de embargo
mi pregunta es como i de que manera se soluciona esto suma enbarga
i el ayuntamiento porque me dio una licencia en 2007 i ahora me dicen que no es legalizable
ami pareccer esque hay una mano negra en el ayuntamoiento que se ve que no quiere q lo legalize

Responder
Jorge

Hola Ruben
Parece un caso poco común, si. En principio con un proyecto básico no se puede hacer una obra, pero si se puede obtener una licencia de obras. La cuestión es si el proyecto cumple la normativa urbanística, o si hay que modificarlo; y si la licencia de 2007 trata es para lo mismo que ahora dicen que no se puede legalizar. Si es lo mismo, se podrá recurrir y se podrá ir a los tribunales a reclamar que el Ayuntamiento está cometiendo una ilegalidad.
Lo cierto es que parece que están llegando bastante lejos en el Ayuntamiento, y no es habitual que ocurra así. No obstante habría que ver muchos detalles para saber si es correcto lo que hacen o se están saliendo de la legalidad para fastidiarte.

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niko

Hola ,tengo una cuadra y la he reformado para poder vivir en ella pero sin ningun permiso estoy preocupado por que tengo miedo de lo que me pueda pasar si me denuncian o investigan , me gustaria saber que me podria pasar si me pillan y en qu caso se podria legalizar …… Gracias de antemano haceis una gran labor

Responder
Jorge

Hola Niko.
Para legalizar una construcción que no tiene licencia, es necesario realizar los documentos de legalización, que son los mismos que para una obra nueva, excepto los de seguridad y salud, que no hay que hacerlos. Para ello puedes ver en esta otra entrada los documentos que hacen falta.
Para ello hace falta que la construcción cumpla con la normativa técnica y urbanística actual, sino, habría que hacer obras para adecuarlo a ello, si es posible. Con ello se solicitan las licencias al Ayuntamiento, y con la licencia y demás documentos se escritura la propiedad, se registra en el registro de la propiedad y se da de alta en el catastro.
Si el Ayuntamiento inicia un expediente de legalización, te puede multar, y te puede obligar a legalizarlo como te he indicado antes, o demolerlo si no pudiera cumplir la normativa, es decir, si no se permite el uso o las dimensiones de la construcción en la parcela donde esté. Si no lo haces, el ayuntamiento lo puede hacer de oficio, cargándote los gastos.
En cuanto al catastro, si no te pasa el impuesto, te lo puede hacer regularizar y cobrarte los últimos 4 años vencidos del impuesto, normalmente con recargo, y también podría poner una sanción.
Dicho así suena muy duro; hay muchas construcciones en esta situación, y parece que nunca ocurre nada, pero esta es una posibilidad que tiene la administración, y legalmente pueden hacerlo.

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javi

mira tengo una casa que es antigua i pago todos los impuestos pegado se izo un garaje ace mas de 15 años pienso que se izo sin licencia eso prescribió lla?tendria qe legalizarla gracias

Responder
Jorge

Hola Javi
Si quieres legalizar la ampliación deberás rellenar el modelo 902N del catastro y aportar la documentación que se pide en dicho modelo, puedes ir a preguntar a la delegación del catastro que te informarán. Probablemente te pidan unos planos hechos por algún aparejador o arquitecto técnico o arquitecto con las superficies.
Lo de la licencia no tiene nada que ver con el catastro. La legalización en cuanto a licencia de obra y licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad es en el ayuntamiento, y eso requiere bastante documentación de arquitecto y aparejador como puedes ver en este enlace y además la casa debería cumplir con la normativa actual, que si dices que es antigua, no lo va a hacer, porque la normativa es cada vez más exigente. Por tanto yo dejaría la licencia municipal de lado que si no te la han exigido no lo harán, ya que tu ayuntamiento sabe bien que tu casa está ahí.
Pero en el catastro la obligación de pagar el impuesto se tiene cada año, y prescribe en 4 años completos, por tanto siempre queda la obligación de pagar el IBI de 5 años, así que debes dar de alta correctamente tu casa en el catastro y pagar el impuesto correctamente.
Espero que te sirva de ayuda. Un saludo

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carlos

Buenas noches,
Tengo un terreno rústico de 4000 m2 en mallorca, con casa con todos los papeles enregla, y una segunda casa en el mismo tereno, de 90m2, que no consta en las escrituras , y que ahora en una revisión catastral del municipio, me la dieron como nave agrícola. yo presenté recurso pidiendo que se incorporara al catastro como vivienda. De ella solo tengo el recibo de luz. la casa no consta en las escrituras pero al ser antigua, tiene dada de alta luz y demás.Mi pregunta es: me puede caer multa por pedir su regularización si en el catastro ya me la daban como nave agrícola aunque no aparezca en las escrituras ni hasta ahora en el recibo del IBI? Muchas gracias de antemano

Responder
Jorge

Hola Carlos
En teoría, es sancionable el incumplimiento de inscribir en el catastro un inmueble en el plazo requerido. Sin embargo parece que hablas de una casa bastante antigua y el catastro está cobrando un IBI, por lo que parece, por lo que me cuentas, que se trataría de regularizar el uso de esa casa. Entiendo que ya habría prescrito el motivo de la sanción, aunque no conozco todos los detalles de como aplican la normativa, además en cada delegación del catastro pueden interpretar ciertos detalles de forma diferente.
Yo te recomiendo consultar en tu delegación del catastro la posibilidad de corregir un inmueble inscrito con un uso incorrecto, a lo que te pedirán algo de documentación técnica: seguramente unos planos con superficies. Entonces puedes preguntar si eso supone una sanción.
Supongo que si la valoración sale algo mayor, tendrías que pagar la diferencia a mayores del IBI de los últimos 4 años completos y el año actual.
Espero que te sirva de ayuda. Un saludo.

Responder
carlos

Muchas gracias,
No, hasta ahora no pagaba IBI por ella. Son ellos mismos los que me la han puesto ahora con la revisión geenral del municipio como nave agrícola y entonces yo he presentado la solicitud de que la incorporen como casa. Iré pues a consultar. ¿Sabes si es posible volver atrás, es decir, que la consideren únicamente de uso agrícola? Disculpa tanta pregunta, pero es para ir a hablar con ellos algo preparado.
Muchas gracias una vez más

Responder
Jorge

Hola Carlos.
Pues si no pagas IBI por ella caben 2 posibilidades:
1ª que estén aplicando Procedimiento de regularización catastral 2013-2016, con lo que no hay sanción, solo pagas 60 €.
2ª que te hagan una revisión ordinaria o normal, de modo que podría ser sancionable. Lo que si suelen hacer en este caso es cobrar el IBI correspondiente a todos los años que no han prescrito: 4 años y el año actual.
Si vas a modificar el uso del edificio te pedirán documentación: escrituras, planos, etc. y pondrán el uso que aparezca en la documentación, no basta con tu palabra. Si quieres dejarlo como está como uso agrícola, entonces no hagas nada; pero el uso que pongan dependerá de la documentación que aportes o tengas, y de lo que ellos hayan visto.

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Alexandra

Estimado Jorge,
Estoy a punto de comprar una casa en lanzarote , el problemita es que me comentaron que puede existir una multa que tienen que pagar los que hacen ampliaciones sin permiso, porque los dueños actuales construyeron mas habitaciones dentro de la misma casa, sin permiso alguno y ahora quieren vender, podrías decirme como se llama esta modificación y como asegurarme de que no me toque a mi pagar esa multa de obra nueva.
Muchas gracias de antemano.

Responder
Jorge

Hola Alexandra.
Lo que me cuentas se llama ampliación, y para asegurarte no tener problemas imprevistos ni gastos extra, te recomiendo que el vendedor tenga todo legal antes de comprar. Siempre recomiendo comprar cuando todo esté correcto y comprobado.
Para ello debería obtener la licencia de la ampliación realizada, si es necesario hay que obtener el certificado final de obra de un arquitecto y un aparejador o arquitecto técnico, solicitar la licencia correspondiente de primera ocupación o cédula de habitabilidad (según corresponda), escriturar los cambios, registrarlos en el registro e inscribirlo en el catastro.
El problema es que la ampliación tiene que cumplir la normativa actual, por lo que si no la cumple, puede ser necesario realizar obras o mejoras para cumplirlo. También podrían incumplir la normativa urbanística y haber construido en exceso de lo permitido, con lo que habría que eliminar lo que no pueda cumplir normativa. Como ves, los gastos para legalizar todo pueden variar mucho y pueden suponer un susto importante, así que asegúrate bien de que todo esta Ok antes de comprar.
Espero que te sirva de ayuda, un saludo.

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mary

Hola mañana vamos al notario porque hemos adquirido un terreno urbanizable de 140 m, pero hoy me ha comentado el vendedor que en realidad estos son los metros del catastro pero no los registrados, que son 80 m. Mi pregunta es: hay algún problema en registrarlos después de la firma del notario o hay que hacerlo antes? y cuánto cuesta registrar los 60 m que faltan?, ah!y los gastos de notario?muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Mary. Si están registrados 80 m2 estarás comprando 80. Si en realidad son mas habrá que hacer un expediente de dominio o un coeficiente de mayor cabida, todo ello lo hace el notario y puede llevar varias semanas tenerlo. Mañana vas al notario y le preguntas esto, que te dirá con detalle cuanto te cuesta la escritura y el registro.
Para el notario tiene validez la informacion registral, la catastral es para gestionar impuestos y a veces es inexacta.

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Filomena

hola hace unos 7 años me ampliaron la casa una empresa y hoy he ido al ayuntamiento a pedir una copia de la licencia para escriturar la ampliación y dicen que no hay permiso de obras tengo que vender la casa y el comprador quiere la licencia y no se que hacer por favor que puedo hacer

Responder
Jorge

Hola Filomena
Si la ampliación se hizo sin licencia o sin proyecto y dirección de obra, necesitaras legalizar la obra que según el tipo de obra, puede suponer proyecto de arquitecto, dirección de obra de arquitecto y aparejador o arquitecto técnico, y con ello obtener la licencia de obras y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, el ayuntamiento podría pedir otros requisitos también.
Si había licencia de obra es porque había proyecto, salvo que fuera una obra menor, por tanto será necesario solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad con el certificado final de obra firmado por el arquitecto y aparejador.
Espero que te sirva de ayuda, al menos de forma genérica para darte una idea de por donde van los tiros.
Saludos.

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francisco

Hola.
Mi problema es el siguiente. Tengo una casa de tres plantas con escrituras y registro realizado. En el catastro figura correctamente la supercie de todas las plantas por lo que hemos pagado el IBI correctamente. Sin embargo, hemos visto que en las escrituras y el registro, solo figura la superficie del suelo, no la construida (con las plantas), pero el valor de la casa que se indicó en esas escrituras corresponde a las tres plantas. ¿Qué procedimiento debemos seguir para regularizar la superficie en el registro y escrituras, conforme indica el catastro? Saludos

Responder
Jorge

Hola Francisco.
Por lo que cuentas tu problema no es con el catastro, si está correctamente inscrito. Si tu escritura no está correcta, vas a un notario y dices que quieres rectificar una escritura incorrecta, por lo que el notario hará una nueva escritura rectificando la anterior con los datos correctos; quizá sea preciso aportar algún documento indicando las superficies reales, como un certificado final de obra o un documento de un arquitecto o arquitecto técnico que certifique las superficies de cada planta y estancia correctamente medidas.
Una vez escriturado correctamente, se lleva al registro o se encarga esa gestión a una gestoría, y se solicita dicho registro.
Acude a cualquier notario con tu escritura y la documentación que tengas de finalización de obra donde aparezca la superficie correcta, si la tienes, y allí te informarán de todo antes de realizar nada.

Responder
JOSEFA

Buenas tardes, necesitaría saber si en la comunidad de Castilla la Mancha tambien está el Catastrazo

Responder
Paz

Hola, queria hacerte una consulta, va a hacer 4 años en Agosto que nos terminaron una casa enun pueblo de Soria, la dimos de alta en catastro yestamos pagando el ibi, pero todavia no hemos hecho la escritura de obra nueva y la queremos hacer este año. Te pido a ver si mepuedes asesorar sobre lo que me puede costar con todos los gastos de notario registro etc,y la documentacion que tenemos que presentar.El valor de la casa declarado es de unos 78000 euros te agradeceria tu respuesta .Un saludo.

Responder
Jorge

Hola Paz
Para hacer la escritura de obra nueva, supongo que el notario pedirá la documentación de obra terminada: licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (según la autonomía donde estés), tal vez el certificado final de obra firmado por arquitecto y aparejador o arquitecto técnico, quizá el último recibo del IBI, y si tienes escrituras de la parcela o la última escritura existente de la construcción. Si se da por terminada la construcción ahora, ya no sería exigible el seguro decenal, pero esto dependerá de la fecha de licencia o certificado final de obra. También pedirá la certificación de eficiencia energética. No se si dispones de toda esa documentación o no la tienes, y de qué fecha es.
En cuanto a costes de notario, registro de la propiedad y catastro, pues depende de muchas cosas, el notario cobra incluso por número de hojas que tenga la escritura. Lo mejor es ir a la notaría más cercana y la que más te guste y preguntar al oficial cuanto te puede costar todo el trámite, te lo dirá encantado. De paso te puntualizará bien la documentación que te va a requerir para escriturar.
Espero que te sea de ayuda, un saludo.

Responder
Mariano

Buenas tardes a todos, ante todo agradecerte tu tiempo. El caso es que estoy interesado en adquirir una finca rustica de 3800mt2 en Mallorca la cual dispone de una pequeña construccion de 35mts2 y sin registrar pero constatada ante notario (con su fecha de finalizacion). La inmobiliaria mediadora me dice que la casa lleva 6 años construida y que, por lo cual, esta se podria legalizar con la nueva reforma del catastro en Balears una vez que esta cumpliese los 8 años desde su construccion. Las dudas que me planteo son las siguientes:
¿Se podran registrar tambien los inmuebles, construidos antes de aprobada la nueva ley, si estos todavia no hubiesen cumplido los 8 años de antiguedad una vez aplicada esta (teniendo en cuenta que estas construcciones se finalizaron antes de que se planteara esta reforma y por lo cual les pillaria a medio camino), o solamente se podran legalizar aquellas construcciones que una vez aprobada esta ley ya tuviesen cumplidos los 8 años de antiguedad?
¿Pueden surgir algunos problemas relevantes que por mi ignorancia pasaran por alto y que habria que tener en cuenta?
Gracias por haber dedicado tu tiempo a todo el toston que te expongo, pero es que estoy un poco inseguro y no se que hacer.

Responder
Jorge

Hola Mariano.
No conozco esa reforma del catastro donde se pueden legalizar construcciones de 8 años o más.
Lo que se ha aprobado es el llamado «procedimiento de regulación catastral» que solo se aplica en los municipios que se han acogido al procedimiento, y se aplica de oficio, es decir, es el Ayuntamiento quien lo aplica y lo comunica, no lo solicita el propietario.
No obstante, habiendo escrituras, se puede registrar en el catastro la parcela y las edificaciones; aunque por incumplir el plazo de inscripción podría haber sanción; sobre todo por no haber pagado el IBI, que es para lo que sirve el catastro, para cobrar el impuesto, ni más, ni menos. Podrían exigir el pago del IBI del año en curso y de los últimos 4 años, que es el plazo de prescripción; no pueden pedir nada con más antigüedad.

Responder
Isabel

Hola

Mis padres tenian unas tierras de regadio no urbanizable en Cordoba (estan metidas en el plan de urbanizacion aun) y en 2004 hicieron una venta a sus 4 hijos mas dos personas fuera de la familia en parcelas de 2000 metros , se hizo por notaria y las escrituras estan pasadas por el registro de la propiedad pero no estan pasadas por el catastro. Ahora mi padre a fallecido y a la hora de abrir testamento le aparecen en el catastro las tierrar a su nombre. El IBI viene cada año a su nombre y esta al dia de pago ( de toda la tierra)

Todas las parcelas tienen sus casas que fueron construidas despues, entiendo que las casas no se pueden legalizar sin los permisos y reglamentos necesarios.

Mis preguntas son:

Que puede pasar ahora con lo de la herencia apareciendo el como dueño en el catastro y todos nosotros en el registro de la propiedad.?

Podemos nosotros pasar nuestras escrituras por el catastro aun siendo terreno de regadio sin estar aun urbanizada?

Cuanto hay que pagar en caso de que se pueden pasar por el catastro?

Responder
Jorge

Hola Isabel
Normalmente, la notaría o el registro de la propiedad registra los datos en el catastro, pero si no se cambió de titularidad, pero se ha estado pagando el IBI, habrá que hacer un cambio de titularidad, que con las escrituras se va al catastro y se solicita, rellenando el correspondiente formulario.
Para la herencia, yo creo que no interviene la inscripción en el catastro; el notario verá cuales son las propiedades de tu padre, y cuales no, que se sabe con las escrituras y/o registro de la propiedad, y no hay más problema.
Un cambio de titularidad, creo que no se paga nada, pero no se si el hecho de no haberlo registrado en su momento sería sancionable; no pasa nada si lo preguntas en tu delegación del catastro, te informarán gratuitamente y sin ningún compromiso.

Responder
Vanessa

Buenos días.

Resulta que el pasado año 2013 compre un terreno urbano en una urbanización, en el mismo también hay una edificación que no figura ni en la escritura del terreno ni en el catastro… Dicha edificación está pegada a dos lindes del terreno (cosa que no permite la legislación urbanística actual) no obstante la edificación lleva un mínimo de 15 años construida (según ortofotos del propio catastro) por lo que ya está consolidada y libre de sanción.
Me han comentado que para regularizar la edificación, el proceso seria el siguiente: Primero debería ir un arquitecto y hacerme un certificado de la superficie y antigüedad de la vivienda (este último caso imagino que se podría comprobar por las ortofotos de propio catastro) posteriormente debería ir al notario y hacer una declaración de obra existente, modificando la escritura para añadir la edificación según consta en el certificado del arquitecto, pagando el 1.5 % del valor que declare en la edificación mas el impuesto de notaria y registro, y entonces presentar en el catastro el modelo 902N para inscribir la edificación catastralmente.

Me puedo adherir al procedimiento de regularización catastral actual o en otro caso que impuestos son los que tendré que pagar en el catastro?

Y otra duda, una vez este legalizada la vivienda podré efectuar modificaciones en la fachada o dentro de la misma? Ya que aunque este legalizada, no cumplirá con la legislación urbanística actual por estar pegada la edificación principal a dos lindes del terreno.

Un saludo y gracias.

Responder
Jorge

Hola Vanessa
Para regularizar en el catastro, si es eso lo que te piden, si, un arquitecto o arquitecto técnico te lo puede hacer.
Otra cosa es hacer la declaración de obra nueva en el notario, puesto que te pedirá documentación que quizá no tengas, entonces puedes necesitar alguna licencia municipal con documentación redactada por arquitecto o arquitecto técnico. El problema es que si la edificación no es legalizable por no cumplir normativa, va a ser más difícil que pueda legalizarse así.
Lo mejor es que plantees el caso concreto en el catastro, y con lo que te pidan, si es necesario, preguntes en el Ayuntamiento para ver qué posibilidad hay de legalizarlo; es recomendable contar todo para que la información sea adecuada y no nos den una respuesta que luego no sirva; no pasa nada por preguntar en el catastro, no significa que por eso nos vayan a multar. En un Ayuntamiento, si es pequeño, ya puede pasar cualquier cosa, pero si se requiere alguna licencia municipal, no queda otra.
El procedimiento de regulación catastral, por el momento, se ejecuta de oficio por los Ayuntamientos adscritos al mismo, por tanto no te puedes suscribir, si tu municipio lo aplica, entonces lo aplicará, supuestamente, por sí solo, y te lo notificará.
Si tienes una legalización en una vivienda y quieres modificar algo, tendrás que solicitar una licencia de obras en el ayuntamiento con todos los requisitos que te pidan, si la obras es obra mayor, necesitarás proyecto y dirección de obra de arquitecto, estudio de seguridad y salud, coordinación y dirección de ejec. material de arquitecto técnico o aparejador, y quizá algunos otros requisitos.
Ten en cuenta que, aunque apareciera en el catastro, si no cumple normativa urbanística, que no depende del catastro, seguiría siendo ilegal a efectos urbanísticos. Es decir, registrada en el catastro no significa legal a efectos de licencia urbanística.

Responder
Vanessa

Buenas noches.

Ante todo, muchas gracias por tu respuesta!

Respecto a lo que comentaba en mi anterior publicación, es lo que me indicaron telefónicamente en el catastro. Les comente que había adquirido un terreno urbano en una urbanización y que dentro había una edificación que no constaba catastralmente ni tampoco en la escritura. Entonces me comento que tenía que ir al notario y hacer una declaración de obra ya existente y con esa declaracion escriturar la edificación.

(Para hacer la declaración de obra existente me comento el oficial del notario que como no se puede hacer un proyecto de obra nueva, porque la construcción lleva ahí muchos años y no se sabe quién la construyo, tendría que llamar a un arquitecto técnico y que me realizase un certificado de la superficie y de la antigüedad de la vivienda, y con este certificado me dijo que ya se puede escriturar la misma)

Respecto a que incumpla la normativa urbanística actual, me comento tambien el oficial de notario que debido a que se puede demostrar la antigüedad mediante las ortofotos del propio catastro y el certificado del arquitecto tecnico, el delito esta prescrito y se legaliza por estar ya consolidada.

Posteriormente y una vez escriturada es cuando presentaría el modelo 902N en el catastro para poder registrarla catastralmente, y se abona la diferencia de los 4 últimos recibos del IBI o del último recibo del IBI (Según Ayuntamientos)

¿Es correcta esta información?

Un saludo y gracias de nuevo.

Responder
Jorge

Hola Vanessa
Aunque nunca me ha surgido tener que realizar un «certificado de antigüedad de una vivienda», aunque unos planos para indicar la superficie al catastro, el procedimiento parece correcto. Si en la notaría te lo escrituran así no deberías tener mayor problema, puesto que en el catastro, lo principal que piden es la escritura con la superficie construída del edificio.
Luego el catastro le pasará la información al ayuntamiento para que seas éste el que cobre los recibos. No se si cobrarán los últimos 4 años más el año en curso, probablemente si, puesto que es el plazo de prescripción, más allá de esos 4 años cumplidos ya no hay nada que reclamar.

Responder
Felix

Hola Vanessa :

Me ha registrado un abogado una parcela y una casa en terreno rústico, más difícil que tu problema por lo que tengo una parcela de 5000m2 y una casa con 90m2 en el Registro de la Propiedad y en el Catastro él se ha encargado del Ayuntamiento y todos los papeleos y no me ha saludo muy caro…—> Comunidad de Madrid
Escribeme y te cuento si quieres

Un saludo

Responder
fernando herron

Buenas tardes estaria interesado me pasaras el telefono del arquitecto que te hizo el tramite y los costes del mismo muchas gracias y saludos.

Responder
Juanma

Hola .
en una finca rustica de 19.000m, sita en el municipio de Lugo, se construyó hace dos o tres años, un alpendre para uso agricola. Hace poco recibí una «propuesta de resolucion con acuerdo de alteración», del catastro, identificando el inmueble como clase urbano y de uso residencial, concediendome un plazo de 15 dias para que formule las alegaciones y aporte las pruebas que estime convenientes. Mi pregunta es la siguiente: ¿ que repercusión podría tener , el quedarse con la identificación que ha hecho ? Espero su respuesta.
Gracias y un saludo.
Juanma.

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Jorge

Hola Juanma
Si la finca ha sido reclasificada como urbana, entonces es correcto, pero si sigue siendo rústico (o como se denomine en Galicia) entonces no corresponde. Esa clasificación la hace el instrumento de planeamiento urbanístico del ayuntamiento donde esté situado.
La repercusión es que el precio del suelo y de la construcción se calcula con otros varemos, por lo que, probablemente, la valoración subirá, y saldrá más impuesto de bienes inmuebles (IBI) a pagar. Busca en la web de la Xunta de Galicia, probablemente haya un servicio de valoración de bienes inmuebles, y poniendo las características, te saldrá una valoración similar a la que calculen en el catastro, para que te hagas una idea y compares con la valoración que hayas tenido hasta ahora.
Un saludo

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Santiago

Hola. Soy de Galicia, de la provincia de Ourense. Vivo en un edificio familiar de cuatro pisos más un garaje común. El edificio es del año 1971 y no está dado de alta y necesitaría hacerla para poder realizar la propiedad horizontal. ¿Implicaría una sanción el dar de alta el edificio este año? Gracias.

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Jorge

Hola Santiago
No se cual es el criterio que en la práctica aplican en el Catastro, pero, como la obligación es de darlo de alta en 1 mes máximo desde que se escriture, sí, sería motivo de sanción. Pero es raro que el catastro no tenga datos, aunque sea de oficio, sobre el edificio, después de tantos años.
Te recomiendo que preguntes directamente en tu delegación del Catrastro, no tienes porqué decir qué edificio es, y aunque te lo pregunten, no supone nada la información que te den o des, puesto que no inicia expediente, para ello tendrías que registrar algo por escrito. Preguntar en el catastro no te puede perjudicar en absoluto en cuanto a iniciar expediente sancionador.

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naisa

Buenos dias, quería saber si ustedes llevan este tipo de temas, soy de la costa de Granada, estoy interesada en comprar un terreno con cortijo, ya que estaba tema cerrado, me dice dueño que es un apero, mi pregunta es si es posible pasar los papeles de apero a vivienda? el pagaría el trámite, pero yo necesito saber si eso se puede hacer, quien lo tramita, arquitecto, abogados…
El terreno en total tiene 12.000 metros, el me va a vender la «casa» y unos 2000 metros, pero al enterarme hoy de que es apero me he llevado una gran decepción, ya que yo un apero para vivir no voy a comprar, el dice se hacer cargo de lo que cueste pasar e apero a vivienda tal y como está, ya que es una vivienda en verdad, a su favor como apero tiene primera ocupacion, luz, el ayuntamiento fue a verlo y le dió visto bueno…pero es apero agrícola….que podemos hacer?
Un saludo y gracias.
Encarni

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Jorge

Hola Encarni
Para legalizar la vivienda, ya que no lo es, se requiere un proyecto de legalización y dirección de obra de arquitecto y aparejador o arquitecto técnico. Este proyecto debe reflejar como es el edificio y justificar el cumplimiento de toda la normativa obligatoria para una vivienda, y deberá cumplir la normativa urbanística; en caso de que no la cumpla serán necesarias las obras correspondientes para que lo cumpla. Con ello se solicita una licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento. A partir de ahí se tramitará de la forma habitual en el notario, registro de la propiedad, catastro, etc.
Espero que te sirva de ayuda. Felices Fiestas!

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ramon

Buenas tardes,
mañana voi a comprar de un banco un terreno con dos casas en ruina , una legalizada ya (creo, tiene escritura y paga IBI) y la otra ni siquiera cadastrada.
Me interesa legalizar la casa que no tiene documentacion., menciono que estan las dos en tereno rustico en el termino de Monserrat 46192 .
Es decir se trata de dos casas construidas sobre una parcela rustica de 2000 metros2 en la que una casa si aparece como cadastrada y con escritura (quiere decir esto que esta legalizada?) .
La obra de la casa en cuestion ( la que no aparece en cadastro ) se hizo aproximadamente hace unos 4 años y como ya dije me interesa legalizarla sin esperar la supuesta carta del Ayuntamiento que para la Comunidad Valenciana parece ser que ni va llegar porque he visto que Valencia no aparece en el listado del plano de amnistia.
Ruego me contesten lo antes posible si me podrian ayudar con este tema.
Muchas gracias!
Un saludo!

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Jorge

Hola Ramón
Si la casa aparece en catastro y pasan el cobro del impuesto de bienes inmuebles, la casa está legalizada desde el punto de vista del catastro, pero nada tiene que ver con que tenga licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad que depende del Ayuntamiento. Además, según el catastro, hay obligación de comunicar cualquier cambio en la edificación, si se amplía, se reduce, se derriba, es decir, si hay variación de la superficie construída.
En cuanto a la otra casa que no aparece, aunque el servicio del catastro trata de registrar todos los edificios a partir de fotos aéreas o comprobaciones que hacen pasando por las calles, es obligado registrar la edificación, si bien hay ocasiones en que se hace de forma automática por los notarios o registros de la propiedad.
En este enlace se explica el proceso para el alta de una nueva construcción.
Espero que sirva de ayuda. Un saludo

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jose miguel alvarez

buenas noches , mi pregunta es la siguiente: llevo 7 años con mi vivienda y solo pago contribución por el terreno donde esta construida no la tengo dada de alta en el catastro ¿Qué necesito para darla de alta? ¿tendre que pagar todos estos años que no ha estado dada de alta?

Responder
Jorge

Hola José Miguel
Para dar de alta una nueva construcción se necesita, según la dirección general del catastro, la documentación que verás en este enlace.
La documentación necesaria dependerá de cada caso concreto.
Si se demuestra que tenías la obligación de haberlo dado de alta anteriormente, se supone que se puede abrir un procedimiento sancionador y tendrías que pagar el impuesto de bienes inmuebles exigible que no hayas pagado, que son 4 años completos y el año actual cuando toque.
Si te afecta la regulación catastral podrías regularizar tu situación catastral sin multas, solo con 60 €.
Suerte.

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juan pimentel

he ampliado la vivienda legalmetnte pero aun falta para finalizarla el repello exterior, lo demás está terminado, y el ayuntamiento quiere que pase por el catastro, me puede obligar.-

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Jorge

Hola Juan
Si tu Ayuntamiento es uno de los que entra en el ámbito de la nueva «regulación catastral», el propio ayuntamiento te registrará en el catastro de oficio, sin necesidad de tu autorización.
Si no es así, el registro en el catastro se realiza en el plazo de «Dos meses a partir del día siguiente a la fecha de formalización del hecho, acto o negocio declarado.» según la normativa, por tanto, hay que hacer primero al escritura de declaración de obra nueva. Sin embargo es posible que haya alguna puerta trasera, que suele haber en las leyes, por la que el Ayuntamiento, en colaboración con la dirección general del catastro, pueda imponer algún tipo de obligación. No soy abogado, por lo que no conozco todos los detalles que se puedan dar.
Espero que te sirva de alguna ayuda. Un saludo

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virginia

Hola!mi problema es el siguiente:en 2007 compre mi casa de planta baja,al año siguiente construi la parte de arriba porque por un error del plan urbanistico no me dejaban construir una segunda planta. Esto cambiaria cuando aprobasen el nuevo plan urbanistico q a dia de hoy sigue sin aprobarse. Entonces en mi escritura aparecen 55 m cuadrados y en el ibi 90.quiero tasarla denuevo para cambiar la hipoteca de banco y no se que valoraran si lo q aparece en escritura o en el ibi

Responder
Jorge

Hola virginia. Esta consulta es de tasaciones.
Tasar la planta de arriba dependerá del tasador y del criterio que aplique su sociedad de tasación, pero el criterio general, según la orden ECO/805-2003, es de usar la superficie menor de las superficies: comprabada, registral y catastral. Por tanto, en teoría, tendrán en cuenta solo la planta baja que está escriturada.
No obstante, te recomiendo pedir una pre-tasación en el banco al tasador habitual, para que indique si tiene o no en cuenta esa superficie y el valor aproximado que va a poder tasar, antes de encargar la tasación y entrar en gastos, porque en ocasiones se puede tener en cuenta esa superficie, aunque puede que a un precio distinto.
Otra opción es legalizar primero, si se puede, la parte de arriba, mediante un proyecto de legalización y obteniendo la licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad), y luego escriturar ese cambio.
Espero que te sea de ayuda.

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susana

de todas formas no entiendo si no está registrado ,porke le sale a mi marido en el borrador de hacienda???Allí nos dijeron ke no pagamos nada porke mi suegra es usufructuaria ,gracias por tu tiempo Gorge.

Responder
Jorge

Hola Susana
Respondiendo a tus dos comentarios, si se paga el IBI es que está registrado, y si viene el inmueble en el borrador de hacienda, es que al hacer la escritura de herencia, la notaría ha comunicado estos datos al catastro, luego parece que están bien registrados los cambios de titularidad, y no hay problema. La prescripción para pagos de impuestos es de 4 años completos (más el año en curso).
Y si, el usufructuario es el que paga el IBI. Si es la vivienda habitual de tu suegra, tu marido no tendrá que pagar impuesto de la renta de esa casa.

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susana

gracias Gorge ,el ibi viene a nombre de mis suegros y en el registro consta mi suegro (ya fallecido) y mi suegra pero no los hijos como herederos ,en su dia no se registró ,cuando prescribe esto??Muchas gracias

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susana

Buenos días,hace tres años mi marido y sus hermanos hicieron una aceptación de herencia ,pues mi suegro falleció sin dejar testamento,en su día no se registró pero ahora kieren venderlo e imagino lnecesitarán ke esta vivienda esté registradami pregunta es,puede multarnos hacienda ???Cuánto tarda en hacerse este trámite??Muxas gracias

Responder
Jorge

Hola Susana. La modificación de los titulares es obligatorio de declarar en el catastro. Si se hizo escritura o se registro en el registro de la propiedad, entonces no hace falta comunicarlo al catastro. Fíjate bien en si pagáis el IBI y a nombre de quien viene.
La obligación de comunicarlo sí es sancionable con multa, sobre todo si no paga IBI.
El catastrazo lo inicia de oficio la administración, y se ha publicado un primer decreto con los municipios que lo ponen en marcha ya, puedes consultarlo en nuestro blog

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Juan

Hola, tengo un chalet y cuando me los construyeron me dejaron una parte en la planta de abajo cerrada con los cargaderos de las ventanas y puertas preparados para abrir los huecos en el futuro, pero estos metros no constan en el catastro.Con el tiempo hice la reforma y añadí estos metros a la casa, puse ventanas, puertas, etc. Ahora quiero vender la casa, pero el primer problema que tengo es que tengo que hacer el certificado energético y claro cuando anoten los metros que tengo realmente, ventanas, etc no va a corresponder con lo que esta en el catastro. Como creen que es mejor actuar, esperar a que llegue la amnistía catastral a mi pueblo y entonces de momento no hago el certificado energético, porque tengo miedo a hacer el certificado energético, que crucen los datos con los del catastro y me multen. Un saludo.

Responder
Jorge

Hola Juan.
Si te corre prisa tenerlo bien, yo lo corregiría en el catastro ya. Pero eso si, puedes ir haciendo el certificado energético porque no se transfieren los datos de una administración a otra sin tu consentimiento, ¿te suena lo de la ley de protección de datos personales?; aunque debe haber excepciones con la policía y cuestiones de seguridad para eso.
Y si tienes oportunidad, pues sí, serían interesante esperar a que llegue la famosa amnistía (o regulación) catastral a tu municipio, y así es todo más fácil.
Espero que mi respuesta te sirve de ayuda. Un saludo.

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Inma

Hola Jorge, yo he hecho ampliacion en mi casa pero lo hice sin proyecto ni licencia del ayuntamiento, ahora me han hecho una foto satelite y me piden fotos de la fachada y escrituras de finalizacion de obra la cual no la tengo, mi pregunta es si puedo regularizar mi obra pagando esos 60 euros, yo vivo en Sevilla Capital
muchas gracias

Responder
Ana

Buenas tardes:
Mis padres compraron una parcela en una urbanización de Zaragoza en la que ya existía una vivienda. Mas tarde yo me hice una segunda vivienda en la misma parcela, la cual por lo estipulado de metros y demás es totalmente legal. La segunda casa es de madera, de las que se denominan desmontables, aunque no es una casa-movil. Ahora queremos vender la parcela con las 2 casas, pero en escrituras sólo aparece la vivienda principal. ¿Podrías indicarme qué trámites debo seguir, si tiene algún tipo específico la vivienda….?
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Ana
La forma legal de construir una vivienda es mediante la redacción de un proyecto de ejecución con el que solicitar una licencia de obras, que irá acompañado de dirección de obra, dirección de ejecución de obra y coordinador de seguridad. Al finalizar la obra, con el certificado final de obra firmado por los directores se solicita la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Para vender la casa deberás contratar un seguro decenal de la misma, por lo que necesitarás el organismo de control técnico también durante la obra. Si no hiciste esto en su momento, tendrías que encargar un proyecto de legalización para obtener con ello tu licencia. Con estos documentos puedes ir al notario y realizar tu «escritura de obra nueva». Y con esto puedes inscribir tu casa en el registro de la propiedad y catrastro.
El proyecto de legalización con la legalización de dirección y dirección de ejecución se lo debes encargar a un arquitecto y aparejador (o arquitecto técnico).
Para vender la casa es también obligatorio ahora tener el certificado de eficiencia energética, que si haces un proyecto de legalización ya iré incluido.
Espero que te sirva de ayuda, puesto que la documentación es algo compleja. Un saludo

Responder
Alberto

Hola:

Compré una casa para reformar hace mas de 10 años, en la cual vivo. Siempre he pagado muy poco de IBI (son 120 metros cuadrados). Investigando un poco he visto que el uso en catastro es de trastero (es mi vivienda habitual)

La verdad es que nunca me había preocupado porque en su día me acogí a (y me aprobaron) ayudas a la compra y a la rehabilitación, presenté proyecto y todos los organismos me dieron el visto bueno, de ahí mi despreocupación.

En escritura aparece como vivienda (nadie paga 60000 euros de entonces por un trastero), me dieron ayudas para compra y rehabilitación (no te las dan por un trastero), he pasado favorablemente inspecciones de hacienda, en fin, no se que hacer, mi idea es reguralizarlo por si vendo aunque yo me sigo matando que todos los papeles que tengo (y tengo un montón) acreditan que es una vivienda, menos en catastro. Muchas gracias de antemano

Responder
Jorge

Hola Alberto
Solemos pensar que la administración es una sola, pero en realidad son muchas, y bastante independientes, de hecho.
En principio: que esté correctamente realizado un trámite en alguna administración, no implique que esté correcto necesariamente en otra, ni mucho menos de forma automática. Es decir: puede estar todo perfecto asumido como vivienda, pero la información catastral no se actualizó, o se actualizó mal. Puede ser incluso error del mismo catastro.
Lo propio es actualizar correctamente la información catastral adjuntando la documentación que piden, que será como mínimo la escritura de la vivienda.
Se ha publicado una resolución en la que aparecen los municipios que aplican ya la regulación catastral por una tasa de 60 €. Si tu municipio está entre ellos, puede aprovecharlo, es buena ocasión.
En breve publicaré un artículo sobre esta resolución y la puesta en marcha del «catastrazo».

Responder
Jaime

Gracias Jorge de antemano.
Te matizo lo que hay en escrituras:DESCRIPCIÓN: RUSTICA. PORCION DE TIERRA,SEMBRADIO CON UNA CASA DE PLANTA BAJA EN ELLA EXISTENTE.
Esta en zona rustica (arip)

Casa de planta baja y casa de aperos… cambia algo?

Si fuera casa de aperos debería constar como tal en las escrituras?
y claro… si fuera así, no se podría habitar?
Dando de alta la ampliación quiere decir que ya es legal? o simplemente pagaré los impuestos (ibi) y basura por los metros que hay realmente construidos aunque no se pueda legalizar?
No sé si me explico bién
No entiendo mucho del tema y te agradecería que me orientaras un poco

Muchas gracias gracias y un saludo.

Responder
Jorge

Hola Jaime
Veamos: Si está en suelo rústico (o la denominación que tenga en Baleares), los usos permitidos serán, probablemente, los relacionados con explotaciones agrícolas o ganaderas. Si está escriturada como casa de aperos no será posible vivir en ella. Para realizar una ampliación de la misma y usarlo como vivienda se deberá pedir una licencia al ayuntamiento, si es que el uso está permitido. Se puede considerar que la ampliación se ha hecho en una casa de aperos, y sigue teniendo tal uso, con lo que es más probable que así obtengas licencia, pero el uso no sería el de vivienda.
Una vez obtenida licencia para ello, se da de alta en el catastro la ampliación, puesto que en el catastro te pedirán la documentación al respecto, dependiendo de qué caso sea (proyecto, licencia, escritura de obra nueva, etc.).
Por tanto el catastro da de alta, pero no legaliza totalmente la construcción, ya que es el Ayuntamiento quien tiene las competencias para otorgar o denegar licencias, y establecer los usos que se le dan a cada tipo de suelo.
Una vez inscrito en el catastro pagarás el IBI correspondiente, y por parte de hacienda no hay más problema. Sin embargo, el problema es si no tienes toda la documentación que te soliciten.
Te recomiendo ir al catastro para informarte de la documentación que te requieren para dar de alta la ampliación.

Responder
Jaime

Ante todo gracias por tu tiempo Jorge
La casa, en catastro figura como vivienda no como casa de aperos. Cambia algo eso?
Tengo entendido que estando en zona rustica no se puede legalizar lo ampliado pero si
registrarlo en catastro.
Si me multa el ayuntamiento por infracción urbanística… que derechos adquiero al pagar la multa?

Me boy a catastro y te cuento

Gracias otra vez y un saludo

Responder
Jorge

Hola Jaime
Si no concuerda el uso de la casa en catastro y ayuntamiento, o es un uso no permitido (podría ser una vivienda para una familia que trabaja en el campo), tienes el problema que en el catastro te pidan documentación que no puedas o no puedas obtener facilmente. Si tienes la documentación que te pidan, podrás registrar en el catastro sin problema. Si no, habría que ver qué documentación te piden, cual tienes, y si te falta, en qué condiciones se podría conseguir.
Si el Ayuntamiento te multa, no adquieres ningún derecho; además de pagar la multa, se entiende que hay que devolver la situación a una situación dentro de la legalidad.
No hay ningún problema en preguntar en catastro y ayuntamiento antes de hacer nada, es mejor intentasr saber por donde te mueves concretamente.

Responder
Jaime

La parcela que tengo está dividida en tres fincas , en una esta la casa donde vivo, en la finca nº dos hay una casa en ruinas que solo y en la nº tres otra casa hoy derruida.
Supongo que es una pregunta tonta… podría solicitar permiso para hacer una casa de aperos en una de las dos fincas de la parcela. Seguramente me dirán que eso no cuela..

Jaime

Tengo una casa en Baleares en zona rustica de 45m (asi figura en escritura). Todo legal… ibi,contador de agua,luz, basura y la he ampliado 60m mas.
Que debo hacer para legalizar la diferencia de metros
Este catastrazo se aplica en toda España?

Responder
Jorge

Hola Jaime
El catastrazo era una intención del ministerio de hacienda que no se ha aprobado todavía. Por tanto debes dar de alta la ampliación en tu oficina del catastro rellenando el modelo que te indiquen y aportando la documentación necesaria. Puedes consultarlo en esta web del catastro, o mejor preguntando en la misma oficina, así te darán más detalles concretos de tu caso.
Un saludo

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Margarita

Mi padre ha comprado una parcela en el año 1.992 y la registró ese mismo año, El problema es que al mayor de lo que dice el contrato de compra-venta de 1.431 m, según el papel pasa a tener mil metros más, según catastro es de 2.997. En ella se construyó una casa en el 2005. Pero mi padre nunca la declaró, por estar separado jurídicamente de mi madre. Ahora ambos me pidieron que lo arreglara y, si es necesario se vuelven a casar. Acudo al catastro de Oviedo y me dicen que esa tierra figura a nombre de otro señor (cuando informatizaron los datos catastrales, en el 1997 la pudieron a nombre de ese señor,sabiendo que ya estaba muerto y esa tierra había pasado por diferentes propietarios)..
A día de hoy, en el catastro se niegan a rectificar el titular de la tierra por no coincidir en tamaño y exceder en un 20% de la superficie y , notaría no puede solicitar un exceso de cabida por aparecer otra persona como titular de la tierra.
Lo único que me dicen es que debo acudir vía judicial. ¿Es esta la única vía que me queda para poder regularizar la casa?.
Un saludo y gracias .

Responder
Jorge

Hola Margarita
Me sorprende que teniendo escritura y registro, presentando los documentos, no inscriban la parcela en el catastro, puesto que se demuestra la compraventa.
Sin embargo la cuestión es mas jurídica que técnica, por tanto debería responderla un abogado o jurista de derecho administrativo, o un notario o registrador.
Puedes hacer una consulta en la web registradores.org o en algún foro o blog de derecho administrativo.
Siento no poder serte de ayudar y espero que puedas solucionarlo de la mejor manera.

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Vanessa

Hola buenos días yo tengo una duda, yo quiero poner unas casetas de obra en una parcela q tengo y luego habilitarlas como vivienda, entiendo q es algo movil porque me las puedo llevar cuando quiera, entonces nos regiriamos por ordenanza mobil? Y es q en el Ayuntamiento de mi localidad se rigen por obra fija y no me dejan. Q hago y donde me puedo informar para hacerlo legalmente y q no me puedan perjudicar por nada de lo que haga? Muchas gracias.

Responder
Jorge

Hola Vanessa
Casos como el tuyo los he visto, y ocurre que, aunque sean casetas de obra, desmontables, etc. si no vas a hacer una obra ¿has pedido licencia de obras para hacer una obra?, o que sirva de forma auxiliar a alguna tarea temporal como oficina, almacén, etc, para la que solicites licencia, entonces entienden que vas a usar las casetas como una vivienda permanente, por lo que necesitarás conexión de agua, electricidad y saneamiento, quizá telefonía, quizá una solera de hormigón donde apoyar la caseta… Y eso es una construcción fija de uso permanente, o al menos, indefinido.
Por tanto, en el Ayuntamiento te dirán que hay que hacer un proyecto para la vivienda, independientemente de los materiales con los que esté construída, además de dirección de obra de arquitecto, dirección de ejecución de obra de aparejador o arquitecto técnico, estudio de seguridad y coordinación de seguridad y salud. Para ello debes pedir presupuesto y contratar a un arquitecto y un aparejador. Con toda la documentación debes pedir licencia de obras en tu Ayuntamiento.
Si no lo haces así, te expones a sanciones municipales, órdenes de derribo, y podrían negarte la conexión de electricidad, entre otras.
Para una caseta te va a parece demasiado caro, porque los requisitos son los mismos que para un chalet de ladrillo al completo, por ejemplo; pero es lo que dice la normativa actual.
Espero haberte aclarado un poco las cosas.
Un saludo

Responder
Aderito Alonso Galan

He comprado un chalet que tiene proyecto y licencia con una superficie construida de 287m2, que así consta en el proyecto de edificación, pero en la realidad tiene 200m2, mas, consulto con el Alluntamiento de la zona, y me autorizan la legalización, presentado un proyecto por un arquitecto con memoria que describa los m2 que están ilegales, con valoración actuar para la liquidación de las tasas que me cobrara el Alluntamiento.
La arquitecta municipal medice que devo nombrar a un arquitecto y aparejador con sus direcciones correspondiente y hacer un proyecto con las demasías que tiene edificada dicho chalet, y presentarle en urbanismo para su legalización.
Se contradicen con el Alluntamiento, que a mi me parece lo mas correcto, ya questa la arquiecta me esta pidiendo un proyecto con dirección facultativa para legalizar lo que ya esta construido, mas bien parece que vallamos a construir una ampliacion a dicho chalet. ( cuando no es el caso )
Le quedaría muy agradecido si ha ley referente a este caso que me la haga de llegar, (si hace el favor acláremelo quien de los dos esta en lo cierto, el Alluntamiento o la Arquitecte municipal ), gracias

Responder
Jorge

Hola Aderito
Realmente ninguno de los dos está siendo preciso. En el Ayuntamiento dicen que hace falta un proyecto de legalización, y no dicen nada más, pero la arquitecta pide, además, dirección y dirección de ejecución material para una obra ya construída.

Realmente lo que se requiere, en todos los casos que conozco, es un proyecto de legalización, y la legalización de la dirección de obra (arquitecto), así como la legalización de la dirección de ejecución material de la obra (aparejador o arquitecto técnico). Lo que ocurre es que, como legalmente es lo mismo, la arquitecta no precisa y lo dice de forma, digamos, genérica. Lo que no es necesario es el estudio de seguridad y salud y la coordinación de seguridad para la obra, que sería obligatorio en una obra que no esté hecha todavía, eso te lo ahorrarás.

Para cualquier obra de construcción y su preceptiva licencia de obras, se requieren estos requisitos, obligados por la , por tanto, para conseguir una licencia de una edificación, aunque ya esté hecha, el Ayuntamiento, y sobre todo el arquitecto municipal, tiene que exigir los requisitos de esta ley, o estaría cometiendo ilegalidad; además, es el arquitecto municipal quien, normalmente, informa la licencia, por lo que será necesario cumplir sus requisitos.

Finalmente, decirte que el precio de una legalización (proyecto y direcciones técnicas) suele ser más barato que la documentación para obra nueva, por lo que te ahorrarás dinero. Por otro lado, si el Ayuntamiento no te sanciona con una multa, que sería de aplicación, también te estás ahorrando un dinero.

Espero que te aclare tus dudas. Un saludo. Jorge

Responder
preston

con motivo de la regularizacion que se esta llevando a cabo en Madrid concretamente El Alamo recivo una carta del ayuntamiento que segun el catastro dice que debo regularizar una construccion que supuestamente descubren por vista aerea .calificandola como almacen , no saben exactamente decirme cual es , pero dado que no hay otra cosa que una caseta de material uralita y chapa desmontable ,que lleva hay 30 años ,, suponemos se refiere a dicha construccion .. mi pregunta :
hay que regularizar dicha caseta siendo de materiales desmontables ??
si no es asi donde y como poner recurso ??
si hay que declararla como se calificaria en el 902N ??
gracias

Responder
Jorge

Hola preston
Parece que la caseta no es una construcción desmontable y temporal, ya que si lleva ahí 30 años, aunque sea desmontable, es una instalación fija. No obstante esa interpretación correspondería al Ayuntamiento.
Pero sin entrar en líos; ya que es el catastro quien actúa de oficio, hay que ir al catastro necesariamente, y hacer alguna de estas cosas:
– Regularizar la caseta para que esté dada de alta en el catastro y empezar a pagar el impuesto de bienes inmuebles.
– Demolerla e indicar en el catastro que ya no hay ninguna construcción en la parcela. Aunque el catastro ya la ha visto, por lo que habrá que regularizar la situación actual y durante los últimos 5 años.
– Poner un recurso, podemos informarnos antes sin problema en la ofician correspondiente del Catastro; pero eso sería en el caso en el que el catastro no tenga razón: porque se equivoque de parcela, de titular, etc. Pero si tienes una construcción y no está registrada, un recurso no te eximirá del cumplimiento de la normativa.
En cuanto a la calificación en el 902N, no existe ningún dato en el modelo que me mencionas donde se pida la calificación del inmueble, no se si te refieres a la clasificación, el uso u otra cosa.

Responder
preston

me refiero a como rellenar el 902N para regularizar esta caseta de 2 por 2 metros y que mas debo presentar
cuanto me subira mas o menos la contribucion ?? me cobraran 5 años atras ?? y multa ??
gracias de nuevo Jorge.

Responder
Jorge

Hola
En el reverso del modelo 902N viene una lista bastante grande de la documentación a presentar según el caso, pero no conozco los detalles de tu caso como para poderte aconsejar. Lo más probable es que no dispongas de documentos como escrituras, final de obra, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, pero yo no lo sé. En cuanto a la clasificación, puede ser urbano o rústico, pero tampoco lo se; si no lo sabes, debes consultar la normativa urbanística del ayuntamiento donde esté situada la parcela y consultar cómo está clasificada, o quizá también en la cartografía del catastro.
De verdad que no puedo dar información tan detallada como me pides sin conocer datos; solo me has indicado que tienes una caseta en una parcela, así es imposible responder a las preguntas que haces.
La valoración catastral utiliza unos métodos de cálculo y unos valores (ponencias) que crea y utiliza solo la administración, por lo que no puedo decirte cual sería la valoración catastral, ni el impuesto resultante, que depende todo ello, además, de una serie de datos sobre la parcela y la construcción, que no tengo.
En cuanto a pagar el impuesto del año en curso y los 4 anteriores, además de una multa, entra dentro de lo posible según la normativa, pero no lo puedo garantizar, eso depende del catastro y el Ayuntamiento (o quien gestione el IBI).

Responder
preston

tienes toda la razon ,, biene lo que hay que aportar ,, de nuevo muchisimas gracias por tu valiosa ayuda Jorge
saludos

Ana

Hola, poseo un primer piso en un edificio en el que esta en venta el entresuelo. Estaria interesada en comprarlo y unirlo a mi vivienda, pero en el catrastro su uso esta destinado a oficina. Es posible modificarlo y habilitarlo como vivienda? Que haria falta? Y si lo habitase como oficina tendria posibles consecuencias legales? Muchas gracias, un saludo.

Responder
Jorge

Hola Ana
El catastro no regula el uso que tenga un inmueble. Es la normativa urbanística municipal la que nos indique los usos disponibles y la cantidad de cada uno (edificabilidad), por lo que debes consultarlo en Ayuntamiento correspondiente para ver si dicha normativa, normalmente será un plan general de ordenación urbana, lo admite, y qué es necesario para ello. Puede requerir presentar documentación técnica redactada por arquitecto, e incluso dirección de obra de arquitecto y aparejador o arquitecto técnico para obtener la pertinente licencia urbanística.
Después de obtenida la licencia, y realizada la obra, si procede, se debe modificar el registro en el catastro.
Como ves son muchas variables las que intervienen, que hacen que cada caso sea distinto.
Si haces uso de una oficina como vivienda, la normativa no lo permite. En principio la administración difícilmente lo detectará, pero cualquier denuncia te puede suponer una inspección con una multa y una obligación de legalización.

Responder
ani

Hola !

Tengo una casa en propiedad de la que estoy haciendo reforma,no dispongo de permisos y hoy me han hecho una visita un señor que dice ser del catastro y me a comentado que me apunta como que la casa está en reforma pero que cuando finalice tendré que presentar los permisos de fin de obra en el ayuntamiento para poder actualizar el catastro porque si no será motivo de sanción.
A medido el exterior de la vivienda y le da la misma medida que habia ya que no hemos tocado los muros exteriores
Hay alguna manera de librarme de entregar permisos?

Muchas gracias,

Responder
Jorge

Hola Ani
El catastro pide bastante documentación de obra finalizada para actualizar bien las superficies y usos de cada inmueble y parcela, y para mantener correcta su cartografía.
No soy yo el más indicado para saber la forma de «evitar» cierta documentación en el registro o actualización del catastro, eso dependerá de cada funcionario o del servicio que corresponda, que lo registren sin pedir la documentación, o no.
Lo único que podemos asegurar es lo que dice la ley, pero, métodos para saltarse la ley, no ofrecen ninguna garantía, obviamente, no hay métodos seguros.
Lo que se puede hacer es solicitar el registro con la documentación de que se disponga, y luego el catastro te solicitará lo que corresponda las veces que haga falta; por intentarlo no se pierde nada, siempre que se responda a tiempo a cada requerimiento de la administración.

Responder
juan miguel aviles

Buenas. Mi abuela tiene una casa y alado una cuadra en la que se izo una casa hace 20 años. Ahora lo quiero poner ami nombre pero la casa no consta como casa sino como cuadra. La pregunta es que ¿como la puedo dar de alta como casa para poder dar de alta la luz y el agua etc?

Responder
Jorge

Hola Juan Miguel
Deberás legalizar la casa encargando un proyecto de legalización a un arquitecto, junto con la legalización de la dirección de obra y la dirección de ejecución de aparejador o arquitecto técnico. La casa deberá cumplir toda la normativa vigente actual. Con ello debes solicitar licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en el Ayuntamiento donde esté situada, y una vez obtenida, puedes escriturar la casa e inscribirla en el registro de la propiedad y en el catastro.
Solicita precio para dicha legalización a un estudio de arquitectura o arquitectura técnica, y puedes informarte en tu Ayuntamiento de los requisitos que te van a pedir, y de la cuantía del impuesto de construcciones y obras que deberás pagar.
Un saludo

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marcos

Buenas tardes. Quiero comprar una casa que no tiene todos los metros declarados y por tanto decidí hacer una pretasación la cual ha salido muy por debajo del importe que necesito. El tasador ha anotado que el valor de la vivienda puede variar mucho si hace una tasación in situ y realmente ve lo que hay dentro de ella pero yo pensaba que en caso de que haya un exceso de cabida, lo comentan en la tasación pero que no valoran los metros no escriturados.¿Se podría hacer la declaración de obra nueva y así que quede reflejado en el catastro realmente los metros que tiene? ¿Se puede modificar rápidamente la escritura y así comprar la casa legalmente con los metros que tiene, o eso conlleva unos trámites de larga duración? El valor de la pretasación se ha quedado en 75.000 € pero la mitad de metros no están registrados en el catastro. Gracias de antemano

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Jorge

Hola.
Tu pregunta entra mas en el ámbito del derecho que de la arquitectura. Yo siempre recomiendo comprar casas que estén previamente debidamente legalizadas, el vendedor debe vender su inmueble totalmente legalizado. Lo correcto es escriturar la superficie existente, y darlo de alta en el registro y catastro.
Me hablas de escritura de obra nueva, de mayor cabida… Son cosas diferentes. Lo propio es acudir a un notario, y el hará la escritura adecuada para el objetivo que tengamos.
No se cuanto puede durar la gestión, ya que depende de muchas personas, pero el tramite podría hacerse en 1 mes quizá, si somos ágiles con la gestión.

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Juan Luis García

Yo me hice una casa y me diero la licencia de obras y la de la primera ocupación está registrada y con una hipoteca del banco, desde el primer día estoy pagando IBI pero me viene sólo del terreno, debo ir a decirlo o ellos son los que deben atualizar el ibi una vez que ya ten han dado la licencia de primera ocupación. Gracias

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Jorge

Hola, mas bien parece una equivocación del catastro, ya que seguramente esté registrado el edificio también, es lo habitual cuando hay hipoteca, pues el banco suele exigir que su gestoría registre en el catastro. Pero puede ser que no esté registrado.
No hay que esperar a la licencia de primera ocupación, ya que ésta la concede el ayuntamiento, y el catastro es otra administración diferente.
Yo buscaría todos los documentos que tenga de la gestión de la escritura, para localizar el alta en el catastro y comprobar si se registró correctamente, e ir al catastro a rectificar, para tenerlo todo legal.

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inmaculada

quiero comprar una casa unifamiliar en parcela. En nota simple del registro de la propiedad aparece la casa pero indagando, resulta que se inscribió la declaración de obra nueva en el año 1983 pero no la declaración de fin de obra. Significa que a la hora de comprar la casa al no estar inscrita el fin de obra, no puedo hacer reformas, o incluso demolerla porque es inexistente? Que problemas puedo encontrar a la hora de pedir una hipoteca? En definitiva, existe o no la casa a efectos legales? . Me pueden vender la casa sin dicha inscripción? Si quiero demoler la casa para construirme una nueva, a la hora de pedir licencias me pueden decir que no existe esa casa a todos los efectos legales? que hago o que les pido a los propietarios para legalizar la vivienda?

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inmaculada

Hola Inmaculada
Son muchas preguntas, pero todas relacionadas con lo mismo.
Lo primero, siempre recomiendo, y yo siempre haría, comprar una casa cuando esté siempre de forma totalmente legal, porque sino, todo serán problemas para nosotros cuando queramos hacer algo, y no sabemos cuanto nos costará después poder legalizarlo. Si, te pueden vender una casa sin dicha inscripción.
Por tanto, pediría al vendedor que lo ponga todo correctamente antes de firmar la compra-venta.
Pero siguiendo con las preguntas que me haces, te diré que la inscripción en el registro de la propiedad no es obligatorio, aunque sí muy recomendable. Lo importante es que la casa tenga su licencia de primera ocupación o bien su cédula de habitabilidad, según la comunidad autónoma donde se encuentre, licencias que concede el Ayuntamiento, ya que si no se dispone de la documentación necesaria para obtenerla, necesitarás un arquitecto y un aparejador para legalizar y obtener esa licencia (siempre y cuando la casa esté construída con la normativa actual, cosa que puede resultar que necesite algunos arreglos para conseguirlo). Una vez obtenida la licencia de primera ocupación, inscribir eso en el registro previa escrituración en el notario ya no tiene dificultades, solo habría que pagar los gastos propios de cada servicio.
Si no tienes esa licencia, que indica que la obra está terminada correctamente, aunque no esté registrada en el registro de la propiedad, tendrás problemas para obtener hipoteca sobre dicha casa, pero sí podrás hacer modificaciones, haciendo un proyecto de ejecución y obras con arquitecto y aparejador; con ello legalizarías toda la vivienda.
Si quieres demoler la casa, ningún problema con que esté o no registrada, la demueles con la licencia de demolición, y listo, pides licencia para construir otra, y aquí paz y después gloria. El Ayuntamiento no exige inscripción registral nunca, ni siquiera comprueba que sea propietaria de la parcela donde pretendes construir.
Por tanto: si vas a demoler por completo, no importa la situación legal de la casa, sí importa lo que la normativa permita construir en esa parcela. Si vas a comprar una casa para vivir, importa la situación legal, debes comprar la casa completamente legal, o cargarás con los gastos para legalizarla tú. Y si vas a hacer obras de modificación, dentro de lo que permita la normativa, dependerá de como sea esa modificación, pero entrando a hacer obra con proyecto de arquitecto y dirección de arq. y aparejador, ya aprovechas y legalizas todo correctamente.
Espero aclararte un poco todo.
Un saludo
Jorge

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raquel

Hola
Mi pregunta es mi papa quiere ponerme su casa a mi nombre y la municipalidad le exige que haga. u n plano nuevo por una ampliación. Q ue se hizo un par de año a la cual mi papa ya eclaro pero no esta no esta en els plano yo quisiera saber si o siesta declarada yno hago el plano nuevo
Quisiera saber si esto me perjudica a futuro o que tengo que hacer

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Jorge

Hola. Solo conozco la normativa en España, así que si es en otro país las cosas pueden ser diferente.
En principio parece que si el catastro solicita un plano del estado y superficie actual de la vivienda es porque ha notado que no está actualizado, o simplemente necesita actualización.
De entrada, si se declara una superficie mayor, el impuesto a pagar a partir de ese momento será consecuentemente mayor.
En el caso de que la administración tenga constancia de que no se ha declarado en el plazo establecido por la normativa, podría dar lugar a un expediente sancionador, es decir, a una multa y a pagar lo que no se pagó en su momento.
Un saludo

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Juan antonio

Buenos días, mi caso es el siguiente, mi mujer tiene una casa en la cual actualmente residimos, separada por un muro con la casa de mi cuñada. El caso es que en su día no se realizo segregación alguna y en el catastro aparece mi vivienda junto con la de mi cuñada como una única vivienda y teniendo un único impuesto de bienes inmuebles.
El tema es que el año pasado realice una ampliación de mi vivienda y ahora el catastro me solicita documentación para comprobar que dicha vivienda conste correctamente en el catastro.
Pueden sancionarme por no haber realizado la segregación y haber estado pagando un único IBI el cual venía a nombre de mi cuñada pero con mi domicilio??
Que tengo que hacer para legalizar la vivienda correctamente?, decir que cada casa tiene escrituras independientes que delimitan el terreno de cada una de ellas.
Por las obras de ampliación que realice, debo de modificar las escrituras ? Es obligatorio? O puedo declarar en el catastro los metros y distribución actual de la vivienda con sus planos y proyectos de obra, sin necesidad de modificación de escrituras?
Gracias de antemano y un saludo.

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Jorge

Hola Juan Antonio
En principio puede ser que la cantidad pagada de IBI haya sido correcta, o no, pero la situación no es la correcta, sino que habría que haber dado de alta cada casa como fincas independientes cuando se escrituraron como tales, hay un plazo para ello, de modo que, por hacerlo fuera de dicho plazo, sería un hecho sancionable por el catastro, aunque si se ha pagado el IBI, no habría que pagarlo ahora ni sus recargos, pero eso dependerá de cada caso y del cálculo del IBI que se realice.
La ampliación de la vivienda aumenta la superficie, con lo cual aumenta la valoración de la misma, y por consiguiente, aumenta el IBi a pagar, por tanto te saldrá un poco más a pagar. En principio, no es obligatorio escriturar, pero en la práctica lo es, ya que, además de ser muy recomendable, por aquello de dejar las cosas bien hechas para cualquier imprevisto que pueda sobrevenir, es necesario para otras gestiones, como el alta o modificación en el registro de la propiedad, hipotecas, catastro… etc.
Puedes solicitar el alta o modificación en el catastro aportando proyecto y licencia de obras u otras licencias a ver si es suficiente sin la escritura de la ampliación, en teoría podría servir, aunque en el catastro piden, de entrada, la escritura. Por probar no pasa nada, y si luego te piden la escritura, la haces y la adjuntas. En todo caso, si quieres proba a evitar hacer escrituración, lo que te puede pasar es que tengas que hacer más gestiones en el catastro, y dure más tiempo.
Espero que te sirva de ayuda.
Un saludo

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Juan antonio

Muchas gracias por la rapidez de respuesta.
Respecto de las escrituras, las que actualmente tengo que se encuentran registradas correctamente en el registro de la propiedad, son de la vivienda antes de ampliarla.
La casa no tiene hipoteca alguna, por lo cual problemas no deberían de surgir, a excepción de como usted bien ha mencionado, sobre la valoración en el catastro de la situación actual del inmueble.
Una última pregunta, dado que en el catastro no existe división horizontal entre mi vivienda y la de mi cuñada, para poder hacer esa división y así regularizar el IBI individual de cada vivienda, tendría simplemente que solicitarlo en el catastro o es necesario realizar alguna gestión más. Como elaboración de escritura independiente donde conste metros actuales y tal división?
Nuevamente gracias por la rapidez de respuesta.
Un saludo

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Jorge

Hola Juan Antonio
Yo no soy experto en derecho, y no puedo indicarte si es o no obligatorio hacer escritura, porque no conozco toda la legislación general. Pero si que es muy recomendable, evidentemente.
Para hacer una división horizontal y constituir una comunidad de propietarios hay que tener unos planos donde se definan las superficies de cada vivienda y de las zonas comunes, y los porcentajes que corresponden a cada una, con ello se hace una escritura de división horizontal en la que se contienen los estatutos de la comunidad de propietarios, y con ello se registra en el registro de la propiedad, donde se obtiene un libro de actas sellado, que es obligatorio rellenar con cada junta de propietarios, según la ley de propiedad horizontal. También la C.P. debe solicitar en hacienda un C.I.F.
Hacer una división horizontal no es lo mismo que una segregación, en la que se dividen los terrenos en dos propiedades totalmente independientes, de modo que no puede haber ya propiedades comunes entre ellas. Pero claro, la segregación requiere de proyecto y licencia municipal.
En cualquier caso, los trámites no son tan sencillos, pero todo puede hacerse.

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Sofia

Buenas tardes, tengo una casa desde hace 8 años en una urbanización de adosados con una zona comun con piscina, a esta zona comun dan 4 casas, cuando nos vendieron las casa el constructor nos abrio una puerta a la zona comun, con la autorización de toda la comunidad, pero ahora hay un vecino que quiere que la cerremos por un tema personal con una de las casas, los demas siguen sin oponerse a dichas puertas y hemos quedado en legalizarlas para que este vecino deje de dar la lata, ya que no constan en escrituras dichas puertas. Que trámites tenemos que seguir?
Muchas gracias.

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Jorge

Hola Sofia
En principio, cerrar una puerta no altera usos ni superficies de los inmuebles, por lo que no parece que tenga influencia en el catastro. Pero para tramitar una modificación, como va a depender de cual sea, lo mejor es consultar en la delegación del catastro más cercana que tengas, ya que será necesario aportar algún documento que justifique el cambio y tenga los datos necesarios. Si no se ha realizado ningún proyecto arquitectónico, y no hay ninguna escritura donde se documente dicha modificación (o estatutos de la comunidad de propietarios) podría ser necesario la elaboración de un plano y memoria con superficies, realizado por un técnico competente, aparejador, arquitecto o arquitecto técnico.
Siento no poder precisar más, pero cada caso puede ser muy diferente por cualquier pequeño detalles.
Infórmate en el catastro, que es gratis (por ahora) y no supone ningún perjuicio, a pesar de lo que mucha gente suele creer.
Un saludo

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Paloma

Buenos días,

Intento informarme sobre lo que le va a costar a un vecino regularizar la situación de su casa en el Catastro. Compró tres casas en mal estado en un pueblo de Granada provincia y las rehabilitó en una sola casa. Formalizó escritura de obra nueva y agrupación en el 2006 con un nuevo valor de 60.000,00€, pero ni la agrupación ni la obra nueva fueron registrados en el Catastro en su momento. En el Catastro le han dado los modelos 903-N, 902-N, y el modelo Anexo, pero antes de seguir adelante, necesita tener una idea de lo que le pueda costar hacer estas declaraciones ahora. ¿Existe plazo de prescripción con las sanciones? Y, sanciones aparte, ¿hay algún impuesto aplicable?

Gracias de antemano.

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Jorge

Buenos días Paloma
Rellenar los modelos del catastro no cuesta nada, pero hay que aportar

«el documento que origine la alteración, ya sea escritura pública, contrato privado, sentencia judicial, certificación del Registro de la Propiedad u otros, a efectos de comprobación»

según puedes ver en la información del catastro. Si hiciera falta realizar algún documento, como levantamiento de planos, etc. lo indicarán en el catastro, en caso de no tener la documentación requerida.
La obligación de pago de impuesto tiene un plazo de prescripción de 5 años (4 ejercicios y el ejercicio en curso), de modo que si sancionan por, por ejemplo, no haber pagado el impuesto de bienes inmuebles, podrán exigir el de los últimos 5 años como máximo.
El impuesto aplicable será el de bienes inmuebles (IBI), que se paga anualmente según la valoración catastral de dicho inmueble, una vez esté dado de alta; de hecho el catastro existe precisamente para esta finalidad.
Espero haberte aclarado las dudas.
Un saludo

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Luis

Hola.
Nosotros compramos una casa hace unos años, formaba parte de un grupo de cuatro construidas en el mismo terreno en un pueblo pequeño de Toledo. El otro día al vecino le comentaron que el ayuntamiento va a multar en septiembre a todo el que no haya pagado la contribución, y como nunca le había llegado el recibo, decidió ir a preguntar. Resulta que las casas (la suya, la nuestra y seguramente las otras dos) no están registradas en el catastro. Nosotros tenemos licencia de obra y cédula de habitabilidad, así que pensábamos que estaba todo el orden al menos con el ayuntamiento, pero creo que pecamos de inocentes, porque el vecino dice que tuvo que poner la casa a su nombre hace poco (el solar, no la casa, por lo que ahora también tiene problemas porque le piden documentos para que figure como casa), porque seguía a nombre de la constructora, que no llegó a ponerlo todo el orden en el ayuntamiento, y todavía les figura como solar. Hemos leído lo del «catastrazo», y ahora mismo ya no sabemos qué hacer. A mi modesto entender supongo que tendremos que poner la casa a nuestro nombre primero, y luego ir al catastro, pero si todavía no se ha puesto en marcha el famoso catastrazo habrá que pagar multa ¿no?

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Jorge

Hola Luis, el catastrazo era una intención del gobierno anunciada, pero no se ha aprobada nada por el estilo, es más, no se ha vuelto a hablar casi nada de ello. Por tanto puedes dar de alta tu casa en el catastro (no es el Ayuntamiento, es la delegación del catastro, dependiente de la administración central) y, como parece que no lo inscribiste a tiempo, habría una sanción que pagar, en teoría; o esperar a que aparezca el esperado «catastrazo» y jugártela a que llegue la sanción de oficio durante la espera.
El Ayuntamiento se encarga de recaudar el impuesto de bienes inmuebles calculado con los datos del catastro, pero el catastro depende del ministerio de hacienda, y es allí donde debes darlo de alta.

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Luis

Gracias por contestar. Hemos hablado con el catastro y nos han dicho que todas estas cosas, el registro y etc, debería haberlas hecho el constructor cuando compramos la casa. Hizo muchas otras cosas mal, así que no nos sorprende. Ahora tendremos que pagar la contribución atrasada (son los últimos 4 años, verdad?) pero la sanción ¿nos la cobrarían a nosotros, o al constructor? ¿podríamos reclamársela?

Responder
Jorge

Hola Luis.
En la legislación catastral se dice:

están obligados a declarar los titulares de los derechos de propiedad

Puedes ver la información oficial . Por tanto, a la hora de declarar la obra nueva, y división horizontal, si existe, el obligado es el propietario en ese momento (el promotor), pero una vez que compras la vivienda, la propiedad es tuya, y eres el obligado, por tanto este último registro te corresponde. Hay excepciones en la obligación del alta, por ejemplo, que el registro de la propiedad o el notario comunica al catastro la modificación o el alta catastral al escriturar un título de propiedad, etc.
Por tanto, y aunque yo no soy abogado, creo que podrías reclamar la sanción por el alta de la obra nueva, pero no por el alta de la compra de la vivienda, si es que sancionan por alguna de esas altas.
Tendrás que pagar el IBI (antes llamado impuesto de contribución urbana) del año en curso y los 4 años anteriores, que son los que todavía no han prescrito.
Un saludo.

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Silvia

Buenos dias, mis padres se hicieron una casa en terreno rustico. Después de pagar las correspondientes denuncias, al ir al ayuntamiento para poder legalizarlo todo, le reclaman el IBI desde el 2010, ya que en este año dicen que pasó un helicoptero e hicieron fotos de la casa hecha. ¿esto es legal?¿tiene que pagarlo?porque cuando le ha llegado la resolución fue en marzo de este año. Entiendo que si años atras la casa no era legal (gracias a ellos),no tiene porque pagar el IBI. MUchas gracias

Responder
Jorge

Hola Silvia
La legalización de la vivienda con licencia de obras, licencia de 1ª ocupación o cédula de habitabilidad es una cosa (depende del Ayuntamiento), y el alta en el catastro es otra (depende del catastro, ministerio de Hacienda, aunque los ayuntamientos son los que recaudan el IBI), que nada tienen que ver. Por tanto la obligación de pagar impuesto existe aunque la vivienda no tuviera licencia. En ese caso todos intentaríamos no tener licencia para ahorrarnos el IBI.
Exigen todo el impuesto desde 2010 porque los anteriores ya están prescritos, luego están pidiendo todo el legalmente exigible.
Yo me informaría en la delegación del Catastro sobre el expediente para aclarar bien todo, que no puede perjudicarte, pero sí, parece legal.

Espero haberte ayudado.
Un saludo

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Antonio

He realizado unas reformas en una vivienda legal construida en suelo urbano y he realizado una ampliación de unos 35 m2 de la vivienda más la piscina.

He pedido licencia de obra menor para restaurar la vivienda interiormente y de obra mayor para arreglar la fachada así como la correspondiente licencia para la piscina con proyecto visado etc.
He finalizado las obras sin q me realizarán ninguna inspección, me podrían con el tiempo sancionar por aumentar la superficie de la vivienda, que tipo de multa me podrían imponer? Tiene algún tiempo de prescripción.

Un saludo y gracias de antemano.

Responder
Jorge

Hola Antonio. Que hayas finalizado las obras sin que re realicen ninguna inspección, te refieres al Ayuntamiento, entiendo.
En cuanto al catastro, tienes un plazo de 1 mes para dar de alta los datos en el catastro, si tienes obligación de comunicarlos.
Las sanciones de los hechos y conductas tipificados como infracciones tributarias no tienen un importe fijo, el importe se determina por la administración en función de los criterios de graduación establecidos, y dentro de los baremos establecidos. Consulta la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en el apartado de sanciones. El pago de cualquier impuesto regulado por la agencia tributaria tiene una prescipción de 5 años vencidos a la fecha de pago establecida para el impuesto. Como el IBI se paga cada año, prescribe el impuesto que tuvieras que pagar hasta hace 5 años, y te pueden reclamar los de hace, como mucho, 5 años.
Cada caso es diferente, y no soy experto en derecho administrativo, por lo que no te puedo precisar cifras ni fechas exactas.

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Ana

Hola. Quería comprarme una casa con un poco de terreno en las afueras de la ciudad, pero me acaban de informar que la casa es ilegal! No tengo ni idea de como proceder ahora! Puedo exigir algo antes de comprarla o la compro y me arriesgo a multa o la legalizo a medias con el dueño antes de comprarla… Que hagooooo?

Responder
Jorge

Hola Ana.
Yo compraría la casa legal, porque nunca se sabe los problemas que nos encontremos más adelante para legalizala.
Para ello pediría:

  • Certificado final de obra
  • Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación (según autonomía donde esté la vivienda
  • Boletines de instalaciones firmados y sellados por instalador autorizado de gas natural (si tiene), electricidad, calefacción, agua y telecomunicaciones
  • inscripción en el catastro
  • inscripción en el registro de la propiedad
  • Para verificar, lo primero es pedir una nota simple en el registro de la propiedad que le corresponda, cuesto entre 5 y 10 € aprox. y allí veremos si la casa tiene cargas (hipotecas, embargos, etc.) y los propietarios. Si está registrada en el registro es que tiene licencia de 1ª ocupación o cédula de habitabilidad.
    Es voluntario por tu parte exigir un seguro decenal de daños, si la casa está construída después de la entrada en vigor de la LOE (1999).
    Si tuviera ascensor habría que tener el registro del mismo en industria y disponer del número RAE, una placa que llevan los ascensores en cabina.
    Y dependiendo de las características del edificio, podría haber otras exigencias, pero para una vivienda, esto es lo más importante.
    Primero pediría al propietario que lo legalice antes de venderlo, el notario al escriturar realiza algunas comprobaciones sobre ello, y exige algunos documentos, pero no todo.
    Espero que te sea de ayuda, y suerte.

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José

Buenos días, mi consulta es la siguiente. Un familiar tiene un documento privado de compraventa de una finca (documento de más de 25 años, fechado y firmado con testigos), ese documento no la han presentado en ningún registro.
Recientemente ha habido problemas con los límites de las fincas del pueblo y al consultar el catastro y las ortofotos, aparece la finca en cuestión dividida y asignada a dos referencias catastrales diferentes con otros dueños. Aunque desde la ortofoto se aprecian los límites de la finca y se puede intuir que las delimitaciones indicadas en el catastro no son correctas. ¿Qué se puede hacer? ¿y qué pasos hay que dar?. Gracias

Responder
Jorge

Hola José
Debereis solicitar la corrección de los datos incorrectos en el catastro, para ello hay que presentar documentación, escrituras, o el documento que indicas si no hay otro.
El catastro puede pedir un plano con mediciones reailzado por un técnico, arquitecto técnico, arquitecto, topógrafo, etc. dependiendo de las características y el uso permitido del terreno.
Lo primero es preguntar en la oficita territorial del catastro, que por ahora, es gratis, y no compromete a nada; y allí indicarán los documentos necesarios para que el registro sea el correcto.
Se realizan correcciones todos los días, cambios de titular, etc. sin problemas, no es grave, pero siempre piden documentación que demuestre cuales son los datos correctos.
Mucha suerte en el catastro!

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Elena

Buenas tardes,
mis padres y un tío mío construyeron hace 15 años una vivienda de dos plantas más garaje en un pequeño pueblo de Guadalajara. No figura en el catastro. Está en un solar que todavía figura a nombre de los herederos de mis abuelos, que fallecieron hace 60 años. Una de las viviendas es de mi tío y otra de mis padres que quieren ponerla a nuestro nombre.
El problema es que mis primos (porque mi tío está incapacitado) se niegan a regularizar la situación. No quieren pagar ni un duro. Esperan que el catastro haga fotografías aéreas como hacía hace 20 años y se regularice la situación sola. (creo que en la actualidad eso ya no lo hacen). He mirado en la página del catastro y efectivamente los datos figuran como suelo. Pero si cambias al modo de ortofoto, sí se ve la vivienda.
Necesito saber si eso tiene algún valor, si la vivienda podría incluirse dentro del futuro catastrazo o a qué tipo de multa nos podríamos enfrentar si no se regulariza, a ver si de esta manera estos familiares quieren cambiar de opinión. Gracias y espero su respuesta.

Elena

Responder
Jorge

Hola Elena
El catastro, a veces, actua de oficio y actualiza las fincas y los inmuebles, pero claro, es lento y no siempre funciona bien.

Si el gobierno aprueba la reforma del catastro de la que hablamos en esta entrada del blog, se podría regularizar el inmueble en el catastro por 60 € (según el borrador), y empezar a pagar el impuesto correspondiente por el solar y la casa. La medida la pretenden aprobar para que salgan a la luz muchos edificios que no pagan impuesto correctamente (o no lo pagan) y el catastro no se entera.

Si regularizas el catastro ahora mismo, en teoría habría que pagar el impuesto no pagado hasta ahora en los últimos 4 años cumplidos y el año en curso, y tal vez con recargos o intereses de demora, y una multa.
Yo recomiendo ir al catastro y preguntar, que es gratis, y no por eso te van a multar para nada.

Con la nueva normativa sería muy barato regularizarlo, pero si tus primos no quieren participar, la única forma de obligarlos es acudiendo a los juzgados, aunque yo no soy experto en esta materia.

Mucha suerte

Responder
Elena

Hola,
Necesito que me ayuden a ver si me pueden resolver la duda sobre un problema que considero serio. Mis padres junto con un tío mío tienen una casa en un pequeño pueblo de la sierra de Guadalajara. Fue levantada la vivienda en un solar que esta todavía a nombre de los herederos de mis abuelos (que fallecieron hace 60 años). Allí levantaron una planta de dos viviendas más garaje hace 15 años. No está pasada por el catastro. Mis padres han hecho lo imposible para ponerlo a nuestro nombre. El problema está en que mis primos (los hijos de mi tío, porque está incapacitado) y propietarios de una de las viviendas, no quieren pagar ni un duro para ponerlo en orden y ponerlo legalmente. Necesitamos que ellos accedan para regularizarlo y que se solucione. Sin embargo, se niegan en redondo porque dicen que el catastro tomará algún día fotografías áreas y se actualizará la situación.
He mirado la página catastral y las tienen hechas, las orográficas y figura la casa, pero en la referencia catastral sigue apareciendo cómo solar.
Por favor, me pueden decir qué armas legales existen para podérselo decir para que accedan o a qué multa nos enfrentaríamos en un futuro en caso de no hacerlo. Gracias.

Responder
jose Luis Sanchez Hernandez

Tengo una vivienda a mi nombre desde hace más de 25 años, (vivía mi madre hasta hace 15 días) y cuando miré los papeles para ponerlo en orden, resultó que esta registrada a mi nombre y yo sin saberlo, pregunté en el catastro y esta a nombre del anterior propietario, pero al corriente de pago (lo pagaba mi madre)
Que es lo que puedo hacer, yo nunca la declaré a Hacienda, ni page impuestos ni nada.
Tendría que meterla este año en la declaración de la renta (que me puede pasar).

No se extrañe de que no supiera que estaba a mi nombre, pues mi padre que era constructor, me hacia firmar cada dos por tres en notarios, compras y ventas. y yo tenia apenas 20 años, y no me enteraba de nada

Responder
Jorge

Hola José Luis
Pues en principio, si el inmueble está registrado en el catastro, ya cumple con la normativa. Si no está actualizado el titular, debes solicitar un cambio de titularidad, y, por la experiencia que tengo, eso no supone motivo para multar. Eso sí, tendrás que adjuntar documentación para verificar que eres propietario, es decir, la escritura correspondiente.
En cuanto a declararlo para el impuesto sobre la renta, pues en determinados casos hay que declararlo, si es primera vivienda (vivienda habitual) de alguien, no se declara, o si se declaran otras rentas (como alquiler) de ese inmueble, o si está vinculada a una actividad económica, se declara como tal. La casuística en cuanto al IRPF es variada.
Si tienes obligación de declararla y no la has declarado, solo tendrías multa si desde hacienda lo investigan y se dan cuenta, pero si no lo han visto hasta ahora…
Que tengas suerte.

Responder
Miguel Pérez

Compré un piso en 1990. Está registrado, tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro. He pagado El IBI todos estos años, pero los recibos vienen a nombre del antiguo propietario, y no me he molestado en ir al ayuntamiento a cambiar el nombre. Si lo hago ahora, ¿me pueden sancionar?

Responder
Jorge

Hola Miguel
Si tu finca está de alta en el catastro y paga impuestos, no hay problema, no habría sanción, puesto que ya está registrado.
Pero si no has cambiado la titularidad, tendrás que ir, no al ayuntamiento, sino a la oficina del Catastro que te corresponda, a cambiar de titularidad; te pedirán la escritura para mostrar que eres el propietario, y se cambia sin problemas.
En la práctica, es como si al Catastro le interesara solamente que alguien pague el impuesto, no importa quien.

Responder
MILA

Buenas tardes, mi caso es el siguiente, hemos construido una vivienda unifamiliar, de la cual nos ha caducado la licencia de construcciòn, debido a diversos motivos, la soluciòn que nos dieron (ya que habìa que renovarla para que nos dieran el fin de obra)ha sido hacer una declaraciòn de obra nueva en construcciòn, ahora nuestra duda es, podemos con ese documento dar de alta la vivienda en catastro? puesto que no iremos a vivir a ella en breve. De hecho algùn economista nos dice que la dejemos estar hasta que haya un revisiòn catastral, pero quisièramos evitar multas o sanciones, ya que lo hemos hecho todo por la legalidad , hasta ahora. ¿Què nos aconsejan que hagamos? Gracias y saludos

Responder
Jorge

Hola Mila

Te remito a la web del catastro, http://www.catastro.meh.es/esp/procedimientos/f_proc17.asp donde te indican los requisitos para dar de alta en el catastro una nueva construcción, donde verás que la documentación a presentar, además de rellenar el modelo 902-N es:

Fotocopia del documento de escritura de obra nueva.
Certificado final de obra.
Fotografía/s de la/s fachada/s (tamaño 10 x 15 cm .).
Planos a escala: de situación, del solar y definitivos de cada planta distinta.
. Memoria de materiales y calidades.
. Coste de ejecución material de las obras.
. En caso de que se declare con este modelo la división horizontal deberá aportar, también, original y fotocopia, o copia cotejada del documento acreditativo de la división horizontal, la distribución de locales a representar en cada uno de los planos de planta será coincidente con la descripción existente en la división horizontal. Se representarán gráficamente los espacios correspondientes a todos los elementos comunes con expresión de las superficies construidas. . Si la declaración afecta a trasteros y/o plazas de estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular, se adjuntará también original y fotocopia, o copia cotejada, del documento público acreditativo de dicha inscripción, así como del plano a escala descriptivo de la distribución de los trasteros y plazas de estacionamiento afectados, junto con el cuadro de superficies construidas asignadas a los mismos.
. En caso de edificio acogido a cualquier régimen de protección pública se aportará original y fotocopia, o copia cotejada, de la cédula de calificación definitiva.
. En caso de que también se declare alteración de titular catastral deberá presentarse, original y fotocopia del documento en el que se formalice dicha alteración, a efectos de comprobación, devolviéndose el original al declarante.
Luego cuando tengas esa documentación (debería estar junto con el certificado final de obra, la prepara el arquitecto director de obra) deberías dar de alta tu nueva casa en el catastro, y es independiente de la licencia y de que te vayas a vivir o no.

Un saludo y suerte.

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juan manuel

tengo un piso en mi localidad sin tenerlo dado de alta en el catastro, y me gustaria regularizarlo. Que multa tendría que pagar al respecto, porque deberia haberlo dado de alta en 1994. y que pasos debería seguir ya que en mi localidad hay oficina de catastro. Gracias

Responder
Jorge

Hola Juna Manuel

Decirte que si das de alta un inmueble que no estuvo dado de alta en plazo y forma, en teoría, deberías pagar todas las cuotas que no pagaste en su momento de los impuestos que no hayan prescrito, es decir, 4 años y el actual. Además cobrarán, seguramente, recargo por pagar fuera de plazo.

Puedes ir a informarte a la oficina del catastro, sin decir qué inmueble es, no te van a multar por informarte, la información es gratuita y aunque digas qué inmueble es, tampoco te multarán por descubrirte, puesto que quien informa no es personal que esté incluido en expedientes sancionadores (en la administración están bien separados los roles que cada uno ocupa, por ley).

Pero yo te recomendaría que, como se habla de que se puede aprobar pronto el famoso «Catastrazo», esperar a que lo aprueben, y así te ahorras pagar todo lo anterior y sanciones, pero te arriesgas a que te pillen de oficio y te lo hagan pagar.

El arriesgarse a esperar y que te puedan multar, o te salga bien, es una apuesta, es como jugar a la lotería… tú decides.

Saludos y suerte!

Responder
Javier

Buenas tardes, y muchas gracias por adelantado. El tema es que hoy he recibida la carta para que regule un trastero (entiendo) de no mas de 8 o 9 metros cuadrados, pero que todos los propietarios hicimos cuando nos dieron las casas (en el año 1999), quien me hizo la obra ya no existe y yo no poseo datos algunos, ni planos ni licencia de obra (si es que la pidieron), agradeceria me informaran de como actuar.

Gracias .

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Jorge

Hola. Lo recomendable es acudir a la oficina que te envía esa carta para que te informen, la información en la administración es gratis y nos aclararán algunas cosas, no tiene porqué haber multas por ello.
Probablemente digan que haya que adjuntar algún plano con la superficie, situación, etc., que probablemente tenga que realizar un arquitecto técnico, un aparejador o un arquitecto, pero antes de hacer nada, yo consultaría qué documentación requieren para ello.
Está claro que lo que quieren es que pagues tu impuesto a partir de ahora. Si no aportas documentación, podrían ponerte una superficie que no es la real, puesto que no pueden entrar sin más en tu propiedad, y cobrar más impuesto del que te correspondería, por tanto merece la pena hacerlo bien y dar los datos correctos.
Un saludo.

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Javier

Muchas Gracias, de nuevo Jorge, seguiré tus consejos, los cuales te agradezco de verdad, no te imaginas lo que es para una persona que no entiende de estos temas cuando recibe estas cartas, se acongoja (yo).

Saludos y Gracias de nuevo.

Buenas tardes, y muchas gracias por adelantado. El tema es que hoy he recibida la carta para que regule un trastero (entiendo) de no mas de 8 o 9 metros cuadrados, pero que todos los propietarios hicimos cuando nos dieron las casas (en el año 1999), quien me hizo la obra ya no existe y yo no poseo datos algunos, ni planos ni licencia de obra (si es que la pidieron), agradeceria me informaran de como actuar.

Gracias .

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Pilar

Hola,.Tengo una casa construida en 2009 que tengo escriturada y registrada,pero no declarada en el catastro.Mi pregunta es si debo declararla y si va a existir una repercusion economica importante por ello, o bien esperarme y que sea el propio catastro quien me comunique el pago.No estoy pagando contribucion. Un saludo

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Jorge

Hola Pilar
La inscripción en el catastro es obligatoria, según nos indica la normativa del catastro, con un plazo de 2 meses para realizarlo desde la fecha de escrituración.
Por otro lado, es raro que el catastro no tenga el dato de, al menos, un solar por el que pagar contribución, puesto que se basa en fotografías aéreas, y en los datos que aportan los propietarios, aunque muchas veces tiene los datos equivocados y hay que solicitar una modificación, aportando toda la documentación que se indica.
Si no pagas contribución podría ser quizá porque esté aún a nombre de un antiguo propietario que la esté pagando, que a veces en dicho plazo supone un hecho sancionable, por lo que podría suponer una multa, tanto si inscribes el bien, como si lo hace el catastro de oficio, a menos que aprueben la propuesta del «catastrazo», que aún no lo está.
Saludos

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luis aaron cano cabrera

gracias jorge.y si mi casa esta inscrita en catastro y pago ibi. me la pueden demoler sino tengo el proyecto de legalizacion

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Jorge

Hola Luis
En teoría: nada tiene que ver que un edificio esté correctamente inscrito en el catastro y pague su IBI, con que tenga licencia urbanística o esté construida conforme a la normativa urbanística y se pueda legalizar (Ayuntamiento). Por tanto una construcción no legal es susceptible de ser demolida, si.
En la práctica: es difícil que un Ayuntamiento llegue a demoler una construcción, aunque no esté construida conforme a la normativa, pero todo es posible; y siempre podrán poner multas.

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luis aaron cano cabrera

gracias estuve hablando con la secretaria y me dijeron que me enviaran el requerimiento de la abogada.espero que sea para que le entregue el proyecto o el expediente de legalizacion redactado por un arquitecto como me dijo el jefe de disciplina urbanistica.creo que sea eso porque solo me habian mandado la notificacion de resolucion.un saludo gracias

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luis aaron cano cabrera

hola buenas mi casa esta declarada desde el 2000 y declare la ampliacion-reforma
la declare el 5 de diciembre de 2011. y me vino una carta que esta dada de alta o inscrita el 6 de diciembre de 2011.
y me vino para pagar mas ibi y estoy de acuerdo incluso entregue un informe de antiguedad y medida de superficies redactado por un arquitecto tecnico visado por el colegio de arquitectos tecnicos.

la duda que tengo es que me denuncio mi vecina en el ayuntamiento
pero la denuncia viene a partir de julio de 2012 y luego me vino otra vez noviembre de 2012
diciendo que esta fuera de ordenamiento.
entonces le lleve el proyecto visado que lleve al catastro y al notario.
luego hice otro proyecto de agrupamiento de parcelas porque me lo pideron,y cuando se lo llevo
. dicen que no vale que el proyecto tiene que redactarmelo un arquitecto.

yo al ayuntamiento no lo entiendo si ya me acepto el ministerio de hacienda y las administraciones publicas y para pagar mas ibi mi casa no estari legal ya

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Jorge

Hola Luis.
Por lo que cuentas, tu casa está correctamente inscrita en el catastro, pero el problema es de licencias urbanísticas municipales, y es algo completamente diferente.
Que esté legalmente inscrito en el catastro no supone que automáticamente obtengas licencia de obras, de primera ocupación, cédula de habitabilidad, etc., que no la concede el Catastro, sino el Ayuntamiento correspondiente. Por tanto, para legalizar todo correctamente, se deberá solicitar la licencia de primera ocupación (quizá cédula de habitabilidad) con la documentación que el Ayuntamiento requiera, todo ello además de correcta inscripción en el Catastro.
Que el Ayuntamiento nos cobre el IBI no supone que todo esté perfectamente legal; pero la administración no suele renunciar al cobro de impuestos, aunque sea por una construcción ilegal.
Un saludo

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luis aaron cano cabrera

entonces que tengo que pedir licencia de primera ocupacion.o licencia de legalizacion.
porque me piden un proyecto de legalizacion.yo le entergue un infrome de un arquitecto tecnico o aparejador.y ahora quieren un proyecto de legalizacion

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Jorge

Hola Luis.
La licencia de legalización, que yo sepa, no existe.
Para una vivienda construida, si tiene licencia de obras, se pedirá licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, según la autonomía donde se encuentre; y si no se tiene licencia de obras, se legalizará pidiendo licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad aportando el proyecto de legalización y legalizaciones de direcciones de obra y de ejecución de obra.
Si el Ayuntamiento lo requiere de oficio o como consecuencia de una denuncia, habría que aportar las licencias que la vivienda tenga. Si no las tiene, será necesario legalizar la obra respondiendo al requerimiento del Ayuntamiento. En este caso no se solicita una licencia concreta, sino que estaremos dando cumplimiento a un requerimiento del ayuntamiento.

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luis aaron cano cabrera

muchas gracias.para ello necesitaria un proyecto de arquitecto.porque me dijeron que un aparejador no valia.muchas gracias

Jorge

La legalización del proyecto deberá ser firmada por arquitecto, así como la dirección de obra. La legalización de dirección de ejecución de obra deberá ser firmada por arquitecto técnico o aparejador. Un saludo

Ana

Hola.

Hace dos o tres dias me ha llegado una carta del catastro diciendome que han realizado una foto aerea de la zona donde tengo un terreno con una casita y diciendome que hay una edificacion en una zona rustica. Me piden el permiso de obra, pero yo compré el terreno con la casa hecha ( de hecho es una especie de urbanizacion y lleva hecha unos quince años)

¿Necesito realizar un proyecto como el que comentais ? ¿Esto entra dentro de esta medida del gobierno?
¿PUeden ponernos una multa?

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Jorge

Hola.
Estas medidas no están aún aprobadas, y entrarían en vigor en 2013, así que tu caso no estaría dentro.
El catastro comprueba de vez en cuando las edificaciones que existen para actualizarlo, con el fin de cobrar los impuestos a todos, aunque es obligatorio dar de alta los inmuebles en el catastro, muchas veces están incorrectos o no están dados de alta.
Debes comprobar tu recibo del IBI para saber qué datos tienes en el catastro y por los que estés pagando el impuesto: terreno y casa. Si no está dado de alta, el catastro lo hará con los datos que pueda obtener, por eso te pide el certificado final de obra, para tener los datos exactos de superficie de terreno y edificada. Si no tienes certificado final de obra, debes preguntar en el catastro, porque seguramente te pedirán que aportes alguna medición con levantamiento de planos, indicando las superficies, que deberás contratar con algún técnico; pero no un proyecto.
La posibilidad de multa existe si se ha incumplido alguna obligación, pero depende de la D.G. del Catastro y de tu caso en particular.

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Aida

Tengo un cuartillo de obra en el patio eso me lo cobran en el catastro?, Como puedo hacer el cuartillo sin que me cobren por tener el cuartillo.

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Jorge

Hola Aida.
El catastro te valora y se te cobrarán impuestos por cualquier construcción que tengas. No se puede tener una construcción, por pequeña que sea, sin pagar impuestos por ello.

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