Como legalizar una casa. Parte 2

Legalización de una casa
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Continuamos con la 2ª parte de Como legalizar una casa. En este artículo continuamos con el esquema de los pasos que hay que seguir encadenadamente para legalizar una casa, vivienda, local, garaje, nave industrial, etc. que no disponga de licencia de obras y/o licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.

Una vez que tengamos claro que queremos legalizar nuestra casa, lo primero que haremos será contratar a un equipo de arquitecto y arquitecto técnico y/o aparejador. Estos 2 profesionales serán los encargados de darte un presupuesto para estos servicios y comprobar la posibilidad de legalizar. El arquitecto redactará un proyecto de legalización, y con el resto de documentos se deberá solicitar una licencia de obras para la legalización en el Ayuntamiento, y que detallamos mejor en este artículo.

Éste tiene 3 meses de plazo para revisar la documentación y responder favorable o desfavorablemente; cuando es desfavorable, normalmente es para pedir que se aclare algo de la documentación o que se adjunte cualquier documento que sea necesario.

  • Una vez obtenida la licencia el ayuntamiento nos lo notificará. En este momento podemos emprender las obras que estén descritas en el proyecto de ejecución, si es que es necesario hacer alguna. Si no son necesarias, nos saltamos este paso.
  • Acabadas las obras, si estaban previstas, solicitamos en el ayuntamiento la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (si existe en tu comunidad autónoma). Para ello habrá que aportar la documentación final de obra, incluyendo el “certificado final de obra”, que firmarán tanto arquitecto como aparejador/arquitecto técnico, que serán los mismos que has contratado para la dirección facultativa de tu legalización y/o obras de adaptación.
  • Una vez obtenida tu licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (en las autonomías donde no esté derogada), ya puedes acudir con la documentación final de obra y la licencia a una notaría para escriturar la obra nueva o la modificación, para la que necesitarás que firme la escritura también el arquitecto director de las obras.
  • Cuando escrituras tu casa ya legalizada, se deberá contratar los trámites con una gestoría, o hacerlo tú mismo, para inscribir tu escritura en el registro de la propiedad, e inscribir los datos en el catastro, si fuese necesario. Consultalo con tu notario, puesto que suelen comunicar los datos ellos mismos al catastro en determinadas circunstancias.
Legalización de una casa

Legalización de una casa

Como ves no hace falta usar abogados, ni hacer solicitudes raras en el ayuntamiento. Si necesito legalizar una construcción o ampliación que no se hizo con licencia, tendré que hacer prácticamente lo mismo que si fuese a hacer la obra nueva. De esta forma tendremos derecho a reclara nuestro derecho de disponer suministro de agua, electricidad, gas natural, teléfono, recogida de basuras, alcantarillado, urbanización, alumbrado público, reparto de correos, etc. al tener nuestra casa construida con licencia, cumpliendo la normativa urbanística y sin problemas.

Cuéntanos tu caso, y te respondemos a tus dudas en la medida de lo posible.

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7 Comentarios

Sebas

Hola,
Tengo una casa de unos 50 m legalizada como vivienda por el paso del tiempo pero que se construyó en su día sin ningún tipo de proyecto.
Hace unos 7 años pasó la ITE pero está en mal estado y ahora querría hacer un cambio de cubierta y modificación de ventanas.
La vivienda se encuentra en el interior de una finca privada y no es visible desde la calle. Está ubicada en un APR de una ciudad gallega que lleva afectado unos 50 años.
Puedo legalizar las obras después de ejecutar la reforma? que tipo de licencia debo pedir?

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Jorge

Hola Sebas
Indicarte que el paso del tiempo no legaliza viviendas, si bien la infracción de construir sin licencia habrá prescrito, pero eso no significa que sea legal o que cumpla con la normativa, significa que ya no te pueden requerir restaurar la legalidad ni multar.
Realizar una obra y luego intentar legalizar no es recomendable, porque te van a requerir prácticamente lo mismo, pero te arriesgas a que, si no cumple normativa, tengas que cambiar algo, multa incluida.
Lo adecuado es hacer un proyecto de reforma y solicitar licencia de obras en el ayuntamiento, de forma que la obra cumpla normativa, así ya no tendrás problema, puesto que la obra que hayas indicado en el proyecto, y que hayas posteriormente ejecutado, será legal con seguridad. Cuando se termine la obra tendrás que pedir licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad) con la documentación de la dirección facultativa (arquitecto y/o aparejador).

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Maria vazquez

Hola,
He transformado un local comercial en planta baja de un edificio en una vivienda.
La obra la hice con licencia para oficina privativa y tras el cierre de obra hice la cocina y me trasladé a vivir.
Se puede legalizar el cambio de uso?

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Jorge

Hola Maria
Se puede solicitar en el Ayuntamiento un cambio de uso, si, pero para ello la vivienda deberá cumplir con las determinaciones de la normativa urbanística municipal y la normativa técnica. Lo primero que tienes que hacer es preguntar en el Ayuntamiento para que te indiquen qué documentación te van a requerir, que probablemente será, al menos, una memoria técnica justificando estos cumplimientos, y unos planos, redactado por arquitecto o aparejador o arquitecto técnico.

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Susana

Hola buscando información en internet he encontrado vuestro blog y os expongo: En el 2007 hicimos un porche (16m) sin licencia dado que era una estructura de madera tipo pérgola, atornillado a una pared de la fachada que finalmente pusimos tejas, también teníamos una piscina de plástico hinchable.En el 2008 se hizo una valoración colectiva de carácter general en mi municipio. De este modo el porche y la piscina se añadieron a los metros de superficie construida. Me subió el valor catastral y el IBI. En el 2010 hacemos una piscina de obra (18 metros) con su correspondiente licencia. Hace 2 meses un vecinos nos cuentaque tuvoque pagar 60€ ,para legalizar su piscina. Esperó un mes que me manden la carta, pero empiezo a buscar información para legalizarla también y me encuentro que en mi municipio el plazo de la amnistía ya ha terminado de mayo a diciembre del 2014. Viendo mi referencia catastral aparecen otros usos ( el porche) y uso deportivo ( la piscina), pero claro hay aparece como 8m cuando en realidad tiene 18m. Los datos del catastro ( de superficie del suelo y construcción )tampoco coinciden con los de la memoria del proyecto básico y de ejecución de mi vivienda. Mis dudas son: es mi piscina ilegal o voy al catastro a modificar los datos, tendré que pagar una multa, o lo dejó como está? Muchas gracias, un saludo.

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Modesto pérez Madeira

hola
Compre una casa en ruinas en el año 2004
En el año 2005 construí una nueva sobre la anterior,pero sin ningún tipo de licencia
Siempre he pagado el Ibi e incluso quise registrarla aportando un estudio de medición y croquis realizado por una empresa de gestión de este tipo de trabajos pero en el catastro no lo dieron por válido.
Mi pregunta es si ya prescribió ó no
La casa la compre legalmente ante notario
Si no prescribió que debo hacer?
Gracis

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Jorge

Hola Modesto
La infracción administrativa de de construir sin licencia ya ha prescrito. Eso no significa que la construcción cumpla normativa ni que sea legal, pero ya no te pueden multar ni dar orden de demolición.
En cuanto al catastro, nunca prescribe del todo porque cada año existe la obligación de pagar el IBI, por tanto siempre están los últimos 4 años sin prescribir.
Para inscribir en el catastro correctamente, solicita en él una modificación y tendrás que aportar los documentos que te pidan, probablemente haya que encargar a un aparejador o arquitecto que haga un levantamiento de planos de la casa. Si en tu municipio se aplica la “regulación catastral” o catastrazo, también puedes solicitarla, que será mejor y más fácil, puesto que solo cobran 60 € y no te ponen multa, aunque parece ser que te cobran el IBI que no hayas pagado de los últimos 4 años ya vencidos.

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