Como legalizar una casa. Parte 1

Legalización de una casa
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En este artículo y el siguiente daremos el esquema que hay que seguir para legalizar una casa, vivienda, local, garaje, nave industrial, etc. que no disponga de licencia de obras y/o licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.

En esta primera parte explicaremos los condicionantes de partida que afectarán a la posibilidad de legalizar una casa.

Para legalizar una casa necesitaremos hacer prácticamente las mismas gestiones que si fuésemos a construirla de nuevo, y solicitar dicha licencia en el ayuntamiento, si bien el trámite se llamará “legalización”. No necesitamos abogados para ello, pero sí nos hará falta, en general, un arquitecto, un aparejador o arquitecto técnico, y según qué tipo de construcción y su uso, un ingeniero técnico o ingeniero para las instalaciones que podamos tener.

Legalizar una casa no es solo apuntarla al catastro, que es el último trámite. Se trata de obtener la licencia de obras primeramente en el Ayuntamiento, para después obtener la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Si fuese un local para una actividad comercial o industrial, necesitaremos la licencia de apertura, tramitada de forma similar, también en el ayuntamiento, para poder iniciar la actividad.

Hay que indicar que si la construcción lleva más de 5 años hecha, la infracción administrativa habrá prescrito, pero si la construcción no está hecha de acuerdo con la figura de ordenación y planeamiento urbanístico correspondiente a su municipio, tendremos que estará “fuera de ordenación”, con lo que, aunque no se pueda multar ni demoler, no podrá exigir al ayuntamiento los servicios básicos de suministro de agua, evacuación de aguas, electricidad, gas, telecomunicaciones, recogida de basuras, alumbrado, reparto de correos, etc. que quizá tenga que sufragarse el propio propietario por sus medios, esto ocurre en muchos casos.

Si la construcción cumple con las condiciones de planeamiento urbanístico, o el ayuntamiento los modifica para que un grupo de construcciones ilegales se puedan regularizar y urbanizar (una figura habitual llamada Plan especial de reforma, o similar), deberá cumplir también la normativa técnica actual, como es:

  • Código técnico de la edificación
  • Reglamentos técnicos para calefacción, suministro de gas, electricidad, etc.
  • Condiciones de habitabilidad.

Es posible que la construcción deba ser modificada para poder cumplir con las exigencias del código técnico, que se han visto muy modificadas en estos últimos años, sobre todo en lo referente a la eficiencia energética y los aislamientos térmicos y acústicos, y uso de energías renovables, como la solar térmica.

Si no estamos seguros, podemos preguntar en el Ayuntamiento si es legalizable, o qué sería necesaria para que pudiera serlo. Si contratamos un arquitecto y nos revisa la casa, nos dirá qué es necesario para cumplir con la normativa y poder hacer el proyecto de legalización.

Una vez que tengamos claro que es legalizable y cumplimos con todo, los pasos a dar te los explicamos en el próximo artículo, en unos días…

4 Comentarios

Jesus

Buenas,! Primero de todo gracias de antemano,os cuento mi caso haber si me podeis ayudar, eh heredado una casa, q resulta q hace 25 años se izieron reformas en ella i paso de 100 m2 de una planta,a unos 300m2 con dos plantas, el caso es q hace pague la regularizacion del cadastro de hacienda, donde salen los metros cuadrados de la casa actualizDos( no me han pedido ningun documento) pero en el registro de la propiedAd no, que deberia hacer para hacerlo todo legal? Resulta q quiero hacer obras en la vivienda i la verdad no se muy bien que i como hacerlo, ya q a la hora de pedir una hipoteca al banco, tendria problemas con la tasacion, ya q no coincide la casa con el registro de la propiedad…. Aparte de evitarme problemas con hacienda i el ayuntamiento
Gracias de antemano otra vez

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Jorge

Hola Jesús
Para legalizar tiene que cumplir la normativa urbanística y técnica actual. Como no va a ser así, habría que hacer obras primero para poder legalizar.
En vez de legalizar lo que tienes y luego hacer obras, yo haría primero las obras finales que quieras hacer, sabiendo que cumple normativa, y con el proyecto pedir el préstamo hipotecario, y al finalizar las obras dejarías todo legalizado.
Para ello te recomiendo contrata con un arquitecto y aparejador o arquitecto técnico para comprobar que la obra que quieras hacer cumpla la normativa urbanística, y hacer un proyecto con el que pedir licencia de obras, todo legal, y en un solo paso.

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carlos

hace 20 años que hice una casa en una zona urbanizable con licencia de un galpon me cobran la contribucion desde que termine la casa hace18 años.
Quisiera saber que tengo que hacer para registrarl

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Jorge

Hola Carlos
Entiendo que te refieres a que tu galpon fue construido sin licencia de obras. Para legalizarlo debes preguntar en tu ayuntamiento si es legalizable, y si es así, te dirán qué necesitas, que ya te adelanto que será un proyecto de legalización redactado por un arquitecto, con dirección facultativa de arquitecto y arquitecto técnico, y algunos requisitos más, todo ello siempre con arquitecto y aparejador o arquitecto técnico. Pero para poder legalizarlo, tu construcción debe cumplir la normativa técnica y urbanística actuales.
Si no fuera legalizable por no cumplir normativa, es posible que se puedan hacer determinados cambios para que sea legalizable, o que no, dependiendo de qué tipo de requisito legal incumple. Pero si no es legalizable, como hace más de 5 años, ya no es sancionable ni se puede ordenar su demolición.

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