¿Qué documentos necesito para obtener licencia de obras?

Licencia de obras con ladrillo
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Todos nos planteamos hacer una pequeña o gran obra en nuestra vivienda, edificio, etc. Y para ello debemos saber que es necesario siempre una licencia urbanística concedida por el Ayuntamiento correspondiente.

Si la obra es de poco importe, o dura poco tiempo, nos pensamos que no va a requerir mucho gasto en documentación para solicitar licencia, pero cuando preguntamos en nuestro Ayuntamiento nos dan una lista de requisitos, algunos de ellos deben ser obtenidos contratando a un Arquitecto o Aparejador (Arquitecto Técnico o ingeniero de la edificación).

El criterio es que siempre, siempre es necesario tener licencia de obras para cualquier actuación que hagamos, no importa que sea nuestra propiedad, obviamente no va a ser del ayuntamiento; no importa que sea una obra muy pequeña o de escasa importancia, o que dure poco tiempo o cueste poco dinero, o lo haga yo mismo sin contratar a una empresa o profesional.

Si voy al Ayuntamiento y digo que voy a hacer una obra, siempre me dirán que tengo que solicitar previamente la correspondiente licencia urbanística, con todos los requisitos que el Ayuntamiento me ponga, y por supuesto, la obra que haga deberá cumplir con la normativa o no me darán la licencia.

Requisitos para obtener licencia de obras. Tipos de obra

Lo primero que hay que decir es que cada Ayuntamiento pone sus propios requisitos y su propio criterio a la hora de exigir documentación para obtener licencia de obras, y diferenciar entre una obra menor o una obra mayor. Estos tipos de obra estarán definidos, en teoría, en la normativa del PGOU (plan general de ordenación urbana) o Normas urbanísticas, o figura equivalente del municipio, si bien en la práctica hay Ayuntamiento que no tienen prácticamente normativa aprobada para urbanismo.

En la LOE (ley de ordenación de la edificación) se dice qué tipos de obra requieren arquitecto, y cuales es suficiente con solo aparejador o arquitecto técnico.

Parece claro que en obras mayores, es necesario un proyecto de ejecución, reforma o rehabilitación, con lo cual se requiere un arquitecto para redactarlo y contratarle la dirección de obra; en la mayoría de los casos será necesario también la actuación de un aparejador o arquitecto técnico para la dirección de ejecución material, y además, cualquiera de los dos redactará un estudio de seguridad y salud y realizará el encargo de coordinación de seguridad y salud.  Todo esto está muy claro para obras mayores.

En obras menores, la cosa se lía porque los requisitos son más dispares entre ayuntamientos. Normalmente no se requiere mucha documentación redactada por técnico cualificado, arquitecto o aparejador, sino que requieren rellenar un impreso o solicitud, aportar un presupuesto de la obra firmado por la empresa constructora (para cobrar el impuesto de obras aplicando un % a ese presupuesto), un seguro de responsabilidad civil del constructor, etc.  A veces se requiere un plano o algún certificado de montaje de andamio, o dirección de obra para asegurar que los elementos que se van a reparar queden en condiciones suficientes de seguridad, al menos en la vía pública; todo dependiendo del tipo de obra.

Puedes pedirnos presupuesto sin compromiso si estás en el ámbito en el que actuamos.

Ahora bien, ¿cuál es la diferencia entre obra mayor y obra menor?

Pues las obras menores suelen ser aquellas de acabados: pintura, pavimentos, alicatados, falsos techos, revestimientos. En muchos ayuntamientos se consideran obras mayores ya si vamos a demoler o construir un tabique, cambiar una puerta en fachada, abrir un hueco o cerrarlo en fachada, etc. aunque en otros ayuntamientos consideran que la obra menor depende de si la obra es suficientemente pequeña, puesto que estaría fuera del ámbito de la LOE, conforme con la definición que aparece en la excepción indicada en el artículo 2.2.a de la ley, que dice:

«… Excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta…»

Pero claro, esta definición es genérica y subjetiva, y se presta a interpretar que una obra puede o no puede entrar en esta excepción, según el criterio de cada técnico municipal que nos informe, con lo que sería necesario presentar toda la documentación de obra mayor, o solo la indicada por el ayuntamiento correspondiente para este tipo de obras de «escasa entidad».

Conclusión

Cuando tenemos una obra pequeña, debemos preguntar en el ayuntamiento, antes de empezar nada, los requisitos que nos van a pedir, indicando las obras que pretendemos hacer, y luego valorar el coste de todo ello, antes de llevarnos sorpresas y tener que pagar más por lo mismo, o recibir alguna multa del ayuntamiento por hacer obras sin licencia. No recomiendo mentir y decir menos de lo que se pretende hacer, porque lo que parece una obra pequeña, se puede convertir en obra mayor y todo puede cambiar radicalmente en cuanto a requisitos para la  licencia.

Siempre podremos modificar nuestras intenciones, y cambiar el tipo de obra que pretendemos hacer, incluso una vez solicitada licencia, podremos modificar el tipo de obra, la solicitud, podremos también desistir en nuestra solicitud, y solicitar una licencia nueva. Todo esto es legal y no supone sanción ni que el ayuntamiento nos vigile para ver qué hacemos con nuestra obra.

Pero eso si, si nos pillan haciendo obra sin haber pagado ni solicitado ningún tipo de licencia municipal para obras, estaremos arriesgándonos a que nos paren la obra, nos multen, y nos exijan entonces hacer todo el papeleo que no hemos hecho antes, o tal vez más, con lo que al final nos puede salir más caro que si lo hubiéramos hecho a tiempo.

Es una apuesta, sin duda, a ver sale bien o no. Cada cual se arriesga como quiere, pero antes de arriesgar, conviene conocer los riesgos a los que uno se enfrenta.

¿Qué opinas?. ¿Te ha sucedido algún caso de estos?. Déjanos tu opinión o tu caso, y así todos aprendemos algún detalle al respecto.

¡Mucha suerte en tus obras!

10 Comentarios

Alexandra

Hola Juan.
Vivo en un bajo, con patios colindantes a otras comunidades, en teoría (+50 años patios de luces) patios no edificables. Sin embargo uno de esos patios están en obras x ampliación del bajo (parrilla), este patio estaba a desnivel y la altura de su muro (que no lo tenían por dejadez) ha sido la de mi muro, pues bien ese desnivel lo han compensado con arena y cemento por lo que están subiendo sobre la altura de mi muro como un metro aproximadamente… esto trae la consecuencia de perdida de ventilación y claridad a mi vivienda. Esto es legal? Cuánto tiempo tarda el ayuntamiento en dar solución? Porque aún van hacer un techo con inclinación hacia mi lado… y cuando llueve sin necesidad de ayuda ya entra agua en mi casa …. Debo coger abogado? O espero a que el ayuntamiento se pronuncie?

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Jorge

Hola Alexandra
Tu caso habría que verlo detenidamente para comprobar primero, si las obras que están haciendo son legales. En todo caso no necesitas abogado. Basta con una denuncia en el Ayuntamiento para que inspeccionen si las obra son legales, y si no lo son, obligarán que se restaure la legalidad, o lo hagan de forma que se cumpla la normativa urbanística.

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Jaime

Que pasa si la obra te la hace un familiar y no te cobra apenas mano de obra? En el presupuesto solo sube a la cantidad de los materiales. Te pueden decir que es demasiado barato para lo que hay que hacer el presupuesto?

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Jorge

Hola Jaime
Esa pregunta se la hace casi todo el mundo. En los Ayuntamiento requieren el coste de las obras, no lo que te cuesta a tí, sino un coste de mercado, si bien suelen admitir precios a la baja; pero si estiman que el presupuesto lo pones demasiado bajo, te dirán que no vale, y que pongas más.

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juan

Mi duda es la siguiente. Tengo una tienda y estoy interesado en reformar la fachada. Que tipo de licencia tengo que pedir . Podría realizar yo siendo particular y mi tienda dicha reforma.

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Jorge

Hola Juan
El alcance de las obras menores no está descrito con detalle en la normativa, por lo que suele haber algunas diferencias de destalles de unos ayuntamientos a otros.
Si vas a realizar un cambio de acabado en la fachada, como pintura, o aplicar un enfoscado o revoco, sería obra menor. Si vas a alterar el tamaño de alguna puerta o ventana, ya tendrías que consultarlo en tu Ayuntamiento.
Normalmente no se necesita ningún documento técnico para obras menores, aunque depende del tipo de obra que se vaya a hacer. Tendrás que rellenar algún impreso y aportar un presupuesto de la obra para conocer el tipo de obra; el precio de la obra es para liquidar el impuesto de construcciones y obras. No se trata de lo que te cueste a tí, que si lo haces tú, no cuentas la mano de obra, sino de lo que vale en el mercado esa obra, si bien el precio es muy variable, si es demasiado bajo no se lo van a tragar.
Tu podrías realizar esa obra, pero tienes que solicitar la licencia en tu ayuntamiento, preguntalo antes allí, que te indicarán lo que debes hacer.

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Miryan caicedo

Realice un cuarto de baño pero el fontanero no era autónomo, no saque el permiso. Y para mi desgracia este obrero me quemó la habitación soldando un radiador debo pagar la obra. Un consejo

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Jorge

Hola Miryan.
Los daños provocados por un albañil contratado los debe subsanar o pagar él, puesto que está obligado a dar garantía, y si no, debes acudir al juzgado para reclamarlo.

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