Cuando compramos un piso deberíamos exigir la siguiente documentación para asegurarnos que está todo correcto y legal, si no queremos llevarnos sorpresas muy desagradables, con las que luego no sepamos qué hacer, y nos cueste un buen dinero solucionarlas.

Lo primero es comprobar que la vivienda está legalmente terminada, es decir, que tiene toda la documentación tramitada, que no sea una obra que quedó a medias, aunque le falte muy poco para terminar (solo pintar y poco más) y resulte muy barata; por ejemplo, en subastas por expropiaciones, ejecución de hipotecas, etc.

También se dan casos en que en un piso se ha realizado alguna ampliación sin licencia de obras y luego nos ocurre que no está legalizada, tal vez se pueda legalizar, para lo que habrá que gastar un dinero, pero puede que no esté de acuerdo con la normativa, por lo que el Ayutamiento nos podría multar y exigir la demolición de lo que esté fuera de normativa.

Documentación que comprobar antes de comprar

Cuando nos interesa una vivienda y su precio, debemos comprobar que la vivienda esté terminada; porque una vivienda no terminada legalmente, es una obra, no una vivienda completa, y habrá que realizar una serie de cosas para terminarla.

La verificación de que un edificio está legalmente terminada es que el Ayuntamiento haya concedido licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (dependiendo de comunidades autónomas); siempre podremos ir al ayuntamiento para consultarlo.

Si tiene algún tipo de protección oficial, las conocidas como viviendas de protección oficial, tendrán también la calificación definitiva concedida por la administración autonómica.

Cabe decir aquí que, en un bloque de viviendas, se puede conceder la licencia de 1ª ocupación o cédula de habitabilidad a una parte del edificio, pero no a viviendas individualmente. Por lo general deberá estar terminado el edificio completo. También será necesario que la urbanización esté terminada y recepcionada por el Ayuntamiento.

Por tanto no cabe esperar que una vivienda sea tal legalmente si el edificio no esté legalmente completo y con su licencia urbanística municipal, que conlleva que su urbanización esté también terminada.

Si la vivienda se ha registrado en el registro de la propiedad, práctica habitual y necesaria si hay préstamos hipotecarios de por medio, una verificación del registro de la propiedad, que es público y disponible a cualquier ciudadado, será suficiente para saber si ha habido división horizontal, si la vivienda está terminada, puesto que para escriturar y registrar hay que tener el certificado final de obra, suscrito por arquitecto y arquitecto técnico o aparejador de la dirección facultativa, y licencia urbanística municipal de obra finalizada. Podemos solicitar una nota simple de registro en www.registradores.org (hay que pagar una pequeña cantidad por cada nota consultada) donde podremso verificar, además, las cargas que tiene la finca, como hipotecas, embargos, etc.

También interesa comproba la inscripción en el catastro, verificando la información pública y gratuita en la web del catastro 

Será necesario que estén disponibles los certificados de instalaciones, (anteriormente llamados boletines de instalaciones), que deberían darnoslos al comprar la vivienda si es nueva, o estar tramitados en las compañias suministradores, de modo que sin ellos es probable que nos nieguen el suministro de electricidad, gas, etc. Si los suministros están funcionando, no tendríamos mayor problema, pero en el certificado de la instalación tendremos las características y los máximos de potencia que podemos disponer con nuestra instalación, en el caso en que queramos solicitar un suministro con características diferentes.

Si no tenemos algún certificado de la instalación, es posible que, para tener suministro, tengamos que llamar a un instalador autorizado para que nos realice dicho certificado, pagándole la factura. No recomiendo acudir al instalador que hizo la instalación, porque si tiene alguna deuda pendiente de cobrar de la constructora, va a intentar, probablemente, recuperar de alguna forma toda la deuda que tiene, o negarse a realizar la certificación.

Si compramos una vivienda en construcción pagando plazos, es muy importante exigir los avales bancarios de las cantidades entregadas durante la obra y hasta la firma de escritura, que devolveremos al escriturar.

Por último, será bueno verificar que esté al día de pago de impuestos, solicitando los últimos recibos al vendedor.

Por último, aunque no impresdindible, es obligatorio que nos entreguen el libro del edificio, que contendrá el manual de uso y mantenimiento de la vivienda, para viviendas construidas bajo el ámbito de la ley de Ordenación en la Edificación (entró en vigor en 1999), y desde el 1 de julio de 2013 es obligatorio que cada vivienda que se venda tenga su certificación de eficiencia energética, o también llamado certificado energético en vigor y registrado, que podremos exigir.

Documentación que el notario exigirá al escriturar la compra-venta de una casa

Cuando vayamos al notario para comprar una vivienda, nos indicará en la escritura si lo que estamos comprando es una vivienda terminada o una obra (vivienda en construcción), nos advierte de los impuestos que debemos liquidar al comprar.

El notario comprueba inscripciones registrales, y recibo de pago de impuesto de bienes inmuebles, pero no los certificados de instalaciones u otras documentaciones, por lo que mejor que lo comprobemos todo nosotros antes de acudir a firmar una escritura..